Mietminderung bei Schimmel erfolgreich durchsetzen

Bemerkst Du einen Schimmelbefall in Deiner Wohnung, stellt dies einen schweren Mangel dar. Denn die Ausbreitung stellt nicht nur eine optische Beeinträchtigung dar, sondern der Schimmel in der Wohnung beeinträchtigt Deine Gesundheit.

Insbesondere für Personen, die bereits über Atemwegsprobleme verfügen, geht der Schimmel mit einer spürbaren Verstärkung der Symptome einher. Die Atemwege sind gereizt und ein chronisches Asthma könnten auftreten.

Mangel	Minderung	Aktenzeichen
Schimmel im Keller	10%	Az. 28 C 147/10
Geringfügiger Befall im Bad	10%	Az. 109 C 256/07
Schimmelbildung in der Küche	10%	Az. 65 S 136/10
Großflächiger Befall	75%	Az. 9 S 25/00
Nichtnutzbarkeit der Räume	80%	Az. 224 C 100/11
Schimmel in der Wohnung	20%	48 C 31/12 (5)

Tritt der Schimmel in der Wohnung auf, solltest Du Dich gut beraten lassen. Mit einer Mietminderung machst Du auf das Problem aufmerksam und übst einen Druck auf den Vermieter aus, um den Mangel zu beheben.

Wie setzt Du die Mietminderung bei Schimmel rechtsgültig um und welche Höhe ist hierfür angebracht?

Ursachen des Schimmelbefalls

Schimmel stellt ein Problem in einigen Wohnungen dar. Vorzugsweise breitet sich dieser in der Küche oder im Badezimmer aus. Erkennbar sind bereits die ersten Schimmelsporen an den dunklen Punkten, die an der Wand oder in den Fugen auftreten.

Damit der Schimmel wächst, benötigt Er ein optimales Raumklima. Dieses liegt für die Schimmelpilze vor, wenn die relative Luftfeuchtigkeit und die Temperatur erhöht sind. Auf der feuchten Oberfläche setzen sich die Sporen^[1] ab und vermehren sich, wenn die Temperaturen zwischen 20 und 30 °C liegen.

Die Schimmelsporen in der Raumluft sind übrigens noch kein Mangel und für Dich unschädlich. Finden sie keine feuchten Oberflächen vor und liegt die relative Luftfeuchtigkeit bei weniger als 60 Prozent, besteht kein geeigneter Nährboden, von dem eine Ausbreitung möglich wäre. Erst, wenn die Feuchtigkeit ansteigt, können sich die Sporen auf der Oberfläche vermehren und der Schimmelbefall tritt in Erscheinung.

Du kannst also kaum verhindern, dass sich die Schimmelsporen bei Dir einfinden. Entsprechend bleibt lediglich die Möglichkeit, das Raumklima so zu gestalten, dass kein Nährboden vorliegt, welcher den Schimmelbefall ermöglicht.

Voraussetzung für die Mietminderung bei Schimmel

Der Schimmel stellt eine erhebliche Beeinträchtigung der Wohnqualität dar. Je nach Ausmaß des Befalls könnten ganze Räume unbewohnbar sein, wenn diese die Atemwege so extrem angreifen, dass das Atmen schwerfällt.

Eine Mietminderung wegen Schimmel ist nur dann zulässig, wenn ein Verschulden des Vermieters vorliegt. Ist der Mieter für den Schimmelbefall verantwortlich, ist eine Mietminderung unzulässig. Dies würde eine unberechtigte Benachteiligung gegenüber dem Vermieter darstellen.

Die folgenden Ursachen für einen Schimmelbefall kommen in Betracht und sind im Rahmen der Mietminderung zu berücksichtigen. Entsprechend ergibt sich daraus, ob überhaupt das Recht zur Minderung der Miete besteht.

Baumängel im Verantwortungsbereich des Vermieters erlauben Mietminderung

Baumängel könnten sowohl bei älteren Gebäuden als auch Neubauten dafür verantwortlich sein, dass der Schimmel in der Wohnung entsteht. Aufgrund einer nicht fachkundig angebrachten Dämmung könnte sich Feuchtigkeit an den Wänden bilden und dadurch der Schimmel auftreten.

Auch Wärmebrücken^[2] sind eine häufige Fehlerursache, die die Schimmelbildung begünstigen. An diesen Stellen wird die Wärme schneller nach außen transportiert, was zu einer Abkühlung und einer höheren relativen Luftfeuchtigkeit führt. Besonders betroffen sind davon folgende Bereiche in der Wohnung:

Stellst Du fest, dass die Fenster in der Wohnung nass sind und sich dort das Kondenswasser bildet, solltest Du vorsichtig sein und versuchen, die Feuchtigkeit zu reduzieren. Liegen allerdings Baumängel vor, ist der Vermieter in der Verantwortung, diese zu beheben.

Tritt der Schimmel aufgrund eines Baumangels auf, ist eine Mietminderung zulässig. Der Schimmelbefall ist einer Pflichtverletzung des Vermieters zuzuschreiben, weshalb dieser sich um das Problem kümmern muss.

Fehlverhalten des Mieters berechtigt nicht zur Minderung

So einfach es als Mieter sein mag, die Schuld beim Vermieter zu suchen, könnte auch das eigene Verhalten zum Schimmelbefall führen. Denn zur Sorgfaltspflicht des Mieters gehört es auch, auf das Raumklima zu achten und die Wohnung so zu nutzen, dass keine Schäden auftreten.

Häufig ist der Schimmel darauf zurückzuführen, dass der Mieter glaubt, dass ein ständig gekipptes Fenster für die Lüftung ausreichend ist. Doch in der Praxis erweist sich dieses Lüftungsverhalten als wenig effektiv. Besser ist es, täglich für wenige Minuten ein Stoßlüften durchzuführen. Dabei öffnest Du mehrere Fenster in der Wohnung, sodass ein ordentlicher Durchzug besteht. Dadurch findet ein Ausgleich der Luftfeuchtigkeit statt und die feuchte Luft verlässt die Wohnung.

Findet kein regelmäßiges Lüften statt, sammelt sich die Feuchtigkeit in der Wohnung. Speziell im Badezimmer und der Küche tritt die höhere Luftfeuchtigkeit auf, was zur Schimmelbildung führt.

Ebenso könnte ein unzureichendes Heizen im Winter zur Schimmelbildung führen. Die kältere Luft ist nur begrenzt in der Lage, die Feuchtigkeit aufzunehmen, sodass sich schneller Kondenswasser an den Fenstern bildet. Zwar besteht keine Heizpflicht für Mieter, doch müssen diese darauf achten, dass die relative Luftfeuchtigkeit sich im gewünschten Rahmen hält. Das Heizen ist eine Maßnahme, um dem Schimmelbefall vorzubeugen.

Dem Mieter ist der Schimmelbefall auch zuzuschreiben, wenn sich Möbelstücke zu nah an der Wand befinden. Insbesondere an den Außenwänden gilt die Empfehlung, dass massive Möbelstücke nur mit wenigen Zentimetern Abstand dort aufzustellen sind. Andernfalls ist der Luftaustausch gehemmt und die Feuchtigkeit tritt hinter dem Schrank oder dem Sofa auf.

Liegt ein Verschulden des Mieters vor, ist eine Mietminderung nicht gerechtfertigt. Vielmehr muss der Mieter für die Beseitigung des Schimmels aufkommen und die Kosten dafür tragen.

Ob eine Mietminderung beim Schimmelbefall erlaubt ist, hängt also wesentlich von der Ursache ab. Bei Baumängeln ist die Minderung zulässig, wohingegen ein Fehlverhalten des Mieters nicht zur Mietminderung berechtigt.

Höhe der Mietminderung bei Schimmelbefall

Wie hoch die Mietminderung ausfallen darf, ist vom Einzelfall abhängig. Zu betrachten ist hierbei, wie umfangreich die Beeinträchtigung der Wohnung ausfällt. Anhand der folgenden Urteile kannst Du einschätzen, in welcher Höhe die Minderung bei Dir durchsetzbar ist.

Schimmel im Keller

Der Keller gehört zum angemieteten Wohnraum und dementsprechend muss der Vermieter sicherstellen, dass diese Fläche wie vereinbart nutzbar ist. Ist der Keller jedoch feucht und die Lagerung von Möbelstücken oder anderen Gegenständen nicht möglich, stellt dies einen Mangel dar.

Das Gericht kam zur Entscheidung, dass auch bei einem Altbau zu erwarten sei, dass im Keller keine übermäßige Feuchtigkeit auftrete. Ist dieser nur eingeschränkt nutzbar, berechtige dies zu einer Minderung von 10 Prozent der Bruttomiete (AG Bergheim 12.04.2011 Az. 28 C 147/10^[3]).

Geringfügiger Schimmelbefall im Bad

Einem besonders hohen Risiko eines Schimmelbefalls ist das Badezimmer ausgesetzt. Aufgrund der regelmäßigen Nutzung der Dusche und des Waschbeckens ist dort zu erwarten, dass die Luftfeuchtigkeit höher ist. In den Silikonfugen oder an den Wänden bildet sich daher bevorzugt der Schimmel.

Im vorliegenden Fall war die Schimmelbildung auf einen Wasserschaden zurückzuführen. Dieser zeigte sich im Badezimmer, was eine Minderung von 10 Prozent erlaubte (AG Schöneberg 10.04.2008 Az. 109 C 256/07^[4]).

Schimmelbildung in der Küche

Neben dem Badezimmer ist auch die Küche besonders anfällig für den Schimmel. Durch das Kochen steigt der Dampf in die Luft und sorgt für eine höhere Luftfeuchtigkeit.

In diesem Urteil erkannte das Gericht an, dass der Schimmel hinter der Einbauküche auftrat. Dieser Mangel sei nicht dem Mieter, sondern dem Vermieter zuzuschreiben. Entsprechend müsse dieser eine Mangelbeseitigung durchführen. Da dies in diesem Fall nicht geschah, sah das Gericht eine Mietminderung der Bruttomiete in Höhe von 10 Prozent als angemessen an (LG Bln. 15.10.2010 Az. 65 S 136/10^[5]).

Großflächiger Schimmelbefall

Der Schimmelbefall ist kein Mangel, der ausschließlich ältere Gebäude betrifft. Auch Neubauten, die eigentlich höheren Standards entsprechen sollten, können vom Schimmel betroffen sein.

Tritt dieser an sämtlichen Wänden auf, sodass es kaum möglich ist, die Möbelstücke aufzustellen, ist eine Mietminderung in Höhe von 75 Prozent angemessen. Bei Neubauten besteht eine strengere Bewertung, da Mieter eigentlich davon ausgehen sollten, dass keine Feuchtigkeitsprobleme auftreten (LG Kn. 15.11.2000 Az. 9 S 25/00^[6]).

Nichtnutzbarkeit der Räume

Umfangreicher könnte der Schimmelbefall infolge eines Wasserschadens ausfallen. Dieser tritt in sämtlichen Räumen auf und geht mit einer hohen Beeinträchtigung der Wohnqualität einher.

Sind einige Räume nicht nutzbar, darf die Mietminderung entsprechend der beeinträchtigten Wohnfläche anteilig ausfallen. Hier sprach das Gericht eine Mietminderung von 80 Prozent zu, da sowohl der Schimmel als auch die anschließenden Sanierungsarbeiten die Wohnqualität derart verminderten (AG Kn. 25.10.2011 Az. 224 C 100/11^[7]).

Nachweis des Verursachers

Zunächst ist davon auszugehen, dass der Vermieter für den Schimmelbefall verantwortlich ist. Er muss darlegen, dass keinerlei baulichen Mängel oder andere Pflichtverletzungen bestehen, die zur Bildung des Schimmels in der Wohnung geführt haben (BGH 18.05.1994 Az. XII ZR 188/92^[8]).

Hierzu ist regelmäßig ein Sachverständiger notwendig, der sich den Fall vor Ort anschaut. Er schätzt ein, ob Wärmebrücken bestehen oder andere baulichen Ursachen für den Schimmelbefall verantwortlich sein könnten.

Entlastet das Gutachten den Vermieter und bestätigt, dass die Beschaffenheit des Gebäudes einwandfrei ist, ist eine Mietminderung nicht zulässig. Dann sind die Ursachen beim Mieter und zum Beispiel dem Lüftungsverhalten zu suchen.

Möchtest Du eine Mietminderung bei Schimmel in der Wohnung durchsetzen, dann erwarte die umfangreiche Prüfung des Sachverständigen. Dieser muss einen Zutritt erhalten und die Situation begutachten.

Durchsetzung der Mietminderung

Beim Anblick des Schimmels könntest Du auf die Idee kommen, die Miete umgehend zu kürzen. Schließlich möchtest Du keinen Tag länger untätig bleiben und mit diesem Mangel leben.

Doch von solch einem Verhalten ist in der Praxis abzuraten. Gehst Du bei der Mietminderung nicht rechtskonform vor, könnte der Vermieter sich darauf berufen, dass die Mietzahlung nicht in vollständiger Höhe erfolge. Es droht die Kündigung und das Verhältnis zum Vermieter ist nachhaltig geschädigt.

Halte Dich an die folgenden Regeln, um die Mietminderung rechtsgültig umzusetzen, ohne dass Du Dich angreifbar machst.

Anzeige des Mangels

Bevor Du direkt mit der Kürzung der Miete beginnst, musst Du den Vermieter auf den Mangel hinweisen. Du musst angeben, dass der Schimmel in der Wohnung besteht und die Wohnqualität einschränkt. Beschreibe genau, in welchen Räumen sich die Schimmelpilze einfinden und seit wann dieses Problem auftritt.

Dadurch erhält der Vermieter die Möglichkeit, den Mangel zu beheben. Erst, wenn Er von dem Mangel erfährt, geht das Problem in Seinen Verantwortungsbereich über und Er muss sich darum kümmern.

Fristsetzung

Damit der Vermieter nicht untätig bleibt, sondern sich Deinem Problem annimmt, musst Du eine angemessene Frist setzen. Hierfür reichen in der Praxis wenige Tage aus. Der Vermieter muss entweder Handwerker beauftragen oder sich selbst um die Behebung des Mangels kümmern.

Bleibt der Vermieter untätig und setzt sich mit Dir nicht in Verbindung, lässt Er die Frist einfach verstreichen. Dann darfst Du, wie angekündigt, die Mietminderung in der angegebenen Höhe umsetzen.

Miete einbehalten

Schlussendlich zahlst Du nicht mehr die vollständige Miete, sondern minderst den Betrag abhängig davon, wie groß der Umfang des Schimmelbefalls ist. Um hier eine bessere Einschätzung zu erhalten, ist die Zusammenarbeit mit einem Anwalt oder dem Mieterschutzbund sinnvoll. Dort erhältst Du eine individuelle Beratung, sodass die Höhe der Mietminderung angemessen erscheint. Nutze zudem die Online-Vorlage für Mietminderungen, um selbst den Prozess in Gang zu setzen.

Fristlose Kündigung der Wohnung bei Schimmelbefall

Der Schimmel in der Wohnung geht in den meisten Fällen mit spürbaren gesundheitlichen Symptomen einher. Beeinträchtigungen finden in den Bereichen der Atmung, des Schlafes sowie des allgemeinen Gesundheitszustandes statt. So kann der Schimmel zu Kopfschmerzen und Müdigkeit führen, was eine erhebliche Verminderung der Lebensqualität darstellt.

Kümmert sich der Vermieter nicht um den Schimmelbefall und ist die Frist zur Behebung des Mangels verstrichen, ist eine fristlose Kündigung der Wohnung gerechtfertigt. Grundlage ist hierfür der § 569 Abs. 1 BGB^[9], welcher die Möglichkeit bei einer bestehenden Gesundheitsgefährdung einräumt.

Voraussetzung für die fristlose Kündigung ist die Feststellung, dass es sich um einen giftigen Schimmelpilz handelt. Hierfür sind Proben von einem Labor zu untersuchen, welches die Gefährlichkeit bestätigt.

Geht von den giftigen Schimmelpilzen eine Gesundheitsgefahr aus, ist die fristlose Kündigung zulässig. Ob Vorerkrankungen oder weitere Beeinträchtigungen bestehen, ist hingegen nicht relevant. So dürfen grundsätzliche alle Mieter, die dem gefährlichen Einfluss ausgesetzt sind, unverzüglich den Mietvertrag kündigen.

Kümmert sich der Vermieter nicht um die Mängelanzeige und ignoriert den Schimmelbefall einfach, ist zwar eine deutliche Mietminderung erlaubt, doch steht die eigene Gesundheit im Vordergrund. So ist der Umzug die wirksamste Maßnahme, um wieder in einer ordnungsgemäßen Wohnung zu leben.

Mietminderung bei Schimmel sicher durchsetzen

Schimmel gehört zu einem der häufigsten Probleme in Wohnungen. Er setzt sich auf feuchten Oberflächen ab und breitet sich von dort in alle Räume aus.

Sind bauliche Mängel für den Schimmelbefall verantwortlich, bist Du zur Mietminderung berechtigt. Je nach Umfang des Befalls sind Minderungen von wenigen Prozent bis zu 100 Prozent erlaubt, falls die Wohnung unbenutzbar wird. Beachte, dass neben dem Schimmel auch die Sanierungsarbeiten zu einer Beeinträchtigung der Nutzbarkeit der Wohnung führen.

Trat etwa ein Wasserschaden auf, darfst Du sowohl für den entstandenen Schimmel als auch für das Aufstellen der Trocknungsgeräte eine Mietminderung verlangen. Setze Dich mit einem Anwalt in Verbindung, um rechtsgültig eine Unterstützung zur Behebung des Problems zu finden.