Auf einen Blick

  • Die Kaution sollte nicht auf dem Privatkonto des Vermieters liegen, da es dort nicht vor einer Insolvenz geschützt ist
  • Die Kaution geht auf ein extra Kautionskonto ein, welches vom Vermieter lediglich verwaltet wird
  • Zudem sollten Vermieter über ein separates Geschäftskonto für die gewerblichen Zahlungsströme verfügen

Als Vermieter ist es wichtig, den Überblick über sämtliche Einnahmen und Ausgaben zu behalten. Diese sind für die Steuererklärung relevant und gesetzlich bestehen ebenfalls Vorgaben, wie die Buchhaltung zu organisieren ist.

Für die Vermietung benötigst Du mindestens ein Geschäftskonto sowie ein separates Konto, auf welchem die Kaution liegt. Wie ist solch ein Mietkonto gestaltet und was ist dabei zu beachten?

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Gesetzliche Vorgaben der Kaution

Vor dem Mietbeginn ist im Mietvertrag vereinbart, dass der Mieter eine Kaution hinterlegen muss. Diese beträgt in der Regel drei Monatsmieten und ist an den Vermieter zu überweisen. Obwohl das Geld weiterhin Eigentum des Mieters ist, übernimmt der Vermieter die Verwaltung. Sollte es zu einem Schaden oder einem Ausfall der Mietzahlungen kommen, darf Er auf die Kaution zurückgreifen, um die Kosten zu decken.

Für Vermieter mag es einfacher sein, die Kaution auf dem Privatkonto einzuzahlen. Zwar dürfen Vermieter nicht frei darüber verfügen, doch hält sich der Aufwand dadurch in Grenzen.

Keine Aufbewahrung auf Privatkonto

Hinsichtlich der Kautionszahlung bestehen einige gesetzliche Vorgaben. So darf der Vermieter das Geld nicht einfach auf Sein privates Konto einzahlen. Es muss auf einem Konto liegen, auf welchem der Mieter als Inhaber geführt wird. So ist sichergestellt, dass bei finanziellen Schwierigkeiten des Vermieters, die Kaution unangetastet bleibt.

Gesetzlich ist diese Vorgehensweise allerdings nicht gestattet. Denn es ist vorgeschrieben, dass Vermieter verantwortungsvoll mit dem Eigentum des Mieters umgehen muss. Bei der Einzahlung auf das Privatkonto besteht die Gefahr, dass im Falle der Insolvenz die Kaution später nicht mehr ausgezahlt werden kann. Dies würde zum Nachteil des Mieters sein, obwohl dieser keine Pflichtverletzung begangen hat.

Zum Schutze des Mieters besteht daher die Vorschrift nach §551 Abs. 3 BGB[1]https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__551.html , dass die Kaution auf ein separates Konto einzuzahlen ist. Dieses ist im Falle einer Insolvenz vor den Forderungen der Gläubiger geschützt, sodass es nicht zum Vermögen des Vermieters zählt.

Ebenso besteht der Vorteil darin, dass der Vermieter leichter nachweisen kann, dass das Geld wie beabsichtigt einbezahlt wurde. Denn der Mieter muss bei Nachfrage einen Beleg darüber erhalten, wo die Kaution sich befindet. Auf einem separaten Konto ist dies mit einem Kontoauszug problemlos möglich.

Um die gesetzlichen Vorgaben zu erfüllen, muss der Vermieter also über mehrere Konten verfügen. Ein einziges Mietkonto ist nicht ausreichend, sondern es muss mindestens ein Geschäftskonto sowie ein Kautionskonto bestehen.

Kautionskonto eröffnen

Fraglich ist, welches Konto für die Kaution geeignet ist. Denn es besteht die Besonderheit, dass es vor einer Insolvenz geschützt sein soll und das Guthaben weiterhin dem Mieter gehört.

Um diese Anforderungen zu erfüllen, wird üblicherweise ein Treuhandkonto eingerichtet. Bei diesem ist der Mieter der Inhaber, wobei der Vermieter die Verwaltung übernimmt. Der Mieter besitzt zwar keinen Zugriff darauf, Ihm werden aber weitreichende Rechte eingeräumt. Daher ist diese Variante deutlich praktikabler als ein gewöhnliches Girokonto.

Grundsätzlich können sich Mieter und Vermieter aber auch auf eine andere Aufbewahrung der Kaution einigen. Denn auf dem Treuhandkonto sind die Zinsen vergleichsweise gering. Besteht der Wunsch, dass das Geld nicht einfach auf dem Konto liegt, sondern noch Zinsen oder eine Rendite erwirtschaftet, ist auch die Anlage in Anleihen oder einem Depot möglich. Insofern sich beide Parteien darauf einigen, können Sie frei über die Form der Aufbewahrung der Kaution entscheiden.

Der Gewinn aus der Anlage der Kaution ist nach Beendigung des Mietverhältnisses wieder an den Mieter auszuzahlen. Somit könnte es für Ihn attraktiver sein, das Geld gewinnbringend anzulegen.

Mietkonto für gewerbliche Zahlungen

Ist die Kautionszahlung einmal geleistet, sind weitere Transaktionen auf den Kautionskonten nicht zu erwarten. Erst mit Ablauf des Mietvertrags geht das Geld wieder an den Mieter, verbleibt ansonsten aber unberührt auf dem Konto.

Für die Vermietung ist es wichtig, mindestens ein weiteres Konto zu führen, auf welchem sämtliche Transaktionen ablaufen, die mit der Vermietertätigkeit in Zusammenhang stehen. Dies dient nicht nur der Übersicht, sondern ist vorgeschrieben, da das Privatkonto nicht für gewerbliche Zwecke genutzt werden darf.

Selbst, wenn als Vermieter nur die Verwaltung einer einzelnen Wohnung besteht, ist das Vermieterkonto ein Muss. Denn schnell zeigt sich, dass auch in diesem Fall zahlreiche Zahlungsströme bestehen. Dazu gehören:

  • Mieteinnahmen
  • Nebenkostenvorauszahlungen
  • Ausgaben für die Verwaltung der Immobilie
  • Hausgeld
  • Kreditaufwendungen
  • Instandhaltungen

Für eine bessere Übersicht bietet sich die Nutzung einer professionellen Buchhaltungssoftware an. Mit dieser ist auf den ersten Blick erkennbar, ob die Vermietertätigkeit lohnenswert ist. Zudem erleichtert sie wesentlich die Erstellung der Steuererklärung[2]https://www.vlh.de/wohnen-vermieten/vermietung/was-ein-vermieter-von-der-steuer-absetzen-kann.html und gilt daher als wichtige Unterstützung.

Eigenschaften des Vermieterkontos

Während beim Mietkonto für die Kaution noch stärkere Einschränkungen bestehen, ist dies beim Vermieterkonto weniger der Fall. Es handelt sich um ein gewöhnliches Geschäftskonto, auf welchem der Vermieter einen Zugriff besitzt.

In Frage kommt dementsprechend jedes Girokonto, welches Banken für die gewerbliche Tätigkeit anbieten. Diese unterscheiden sich jedoch in den Kosten und dem Funktionsumfang von einem Privatkonto.

Übersichtlichkeit bewahren

Selbst, wenn nur die Vermietung einer einzelnen Wohnung erfolgt, sind damit zahlreiche Transaktionen verbunden. Um diese korrekt zuzuordnen, bietet sich die Nutzung einer professionellen Buchhaltungssoftware an. Das Konto sollte damit integrierbar sein und die Anlage von Unterkonten ermöglichen. Dadurch ist jede Zahlung leichter nachvollziehbar und die Steuererklärung fällt wesentlich einfacher.

Als Vermieter solltest Du darauf achten, dass eine unkomplizierte Integration in Deine Buchhaltungssoftware möglich ist. Dies bieten sowohl große Kreditinstitute sowie neuere Fintechs an. Für die Integration ist kein umfangreiches technisches Wissen erforderlich, sodass Du bequem online den Überblick behältst.

Zudem ist es hilfreich, wenn die Anlage mehrerer Unterkonten möglich ist. Dort lassen sich die Instandhaltungsrücklagen aufbewahren und verschiedene Abgrenzungen tätigen. Dies erleichtert es, die Zahlungen nachzuvollziehen.

Um das beste Mietkonto zu finden, lohnt sich ein umfassender Vergleich. Denn je nach Kreditinstitut variieren der Leistungsumfang sowie die Kosten.

Aufwand ist steuerlich absetzbar

Ein kostenloses Mietkonto wirst Du kaum finden. Anders als im Privatbereich, ist das gewerbliche Konto mit Kosten verbunden. Diese setzen sich aus den Kontoführungsgebühren sowie weiteren Kostenpunkten zusammen. Denn teilweise ist pro Überweisung eine Gebühr fällig und je nach Anzahl der Unterkonten bestehen auch dort Unterschiede.

Zu beachten ist, dass die Kosten für diese Art des Girokontos steuerlich absetzbar sind. Sie gelten als geschäftliche Aufwendungen, weshalb sie als gewinnmindernd gelten. Sie schmälern den Gewinn, was zu Steuereinsparungen führt. Genauer lässt sich dies mit dem kostenlosen Steuerrechner für Mieteinnahmen veranschaulichen.

Nicht erlaubt ist hingegen das Umlegen der Kontogebühren auf den Mieter. Diese Kosten gehören zur Verwaltungstätigkeit des Vermieters und sind nicht umlagefähig. Für Mieter lohnt sich ein Blick in die Nebenkostenabrechnung, um sicherzustellen, dass dort keine Kosten für das Girokonto aufgeführt sind. Sollte dies der Fall sein, ist eine Anpassung der Nebenkostenabrechnung erlaubt, in welcher die Kontokosten nicht mehr aufgeführt sind.

Das Mietkonto für die erfolgreiche Vermietertätigkeit

Als Vermieter gehört mehr dazu, als nur reichlich Kapital in eine Wohnung zu investieren und dann die Einkünfte zu generieren. Die Tätigkeit ist keinesfalls passiv, sondern mit einem gewissen Aufwand verbunden.

Um all die Zahlungen im Überblick zu behalten, sind mindestens zwei Konten erforderlich. Eines dient zur Aufbewahrung der Mietkaution, während das weitere Konto für sämtliche Transaktionen der Vermietung dient.

Als Vermieter lohnt es sich, nicht einfach des erstbeste Konto zu wählen, sondern einen umfassenden Vergleich durchzuführen. So erfüllt das Mietkonto genau Deine Bedürfnisse und erleichtert die Vermietertätigkeit ungemein.

Häufige Fragen

Ein Mietkonto ist ein spezielles Konto, das Vermieter und Mieter einrichten, um alle Transaktionen in Bezug auf die Mietzahlungen zu verwalten. Es bietet eine klare Aufzeichnung von Einnahmen und Ausgaben, was zur Vermeidung von Konflikten zwischen den Parteien beiträgt.

In der Regel wird das Mietkonto vom Mieter eröffnet, der dann die monatliche Miete auf dieses Konto überweist. Der Vermieter hat Zugriff auf das Konto und kann die Miete direkt von dort abbuchen. Es kann jedes beliebige Bankkonto sein, sofern es für beide Parteien zugänglich und praktisch ist.

Die Kosten eines Mietkontos variieren je nach Bank oder Finanzinstitution. Oftmals fallen keine Gebühren an, wenn das Konto nur zum Zweck der Mietzahlung genutzt wird. In einigen Fällen können jedoch Kontoführungsgebühren anfallen, abhängig von den spezifischen Dienstleistungen und Bedingungen der gewählten Bank.

Ein Mietkautionskonto dient zur sicheren Hinterlegung der Kaution des Mieters. Es ist wichtig darauf zu achten, dass dieses Konto auf den Namen des Mieters läuft und nur mit dessen Zustimmung aufgelöst werden kann. Zudem sollte der Vermieter keinerlei Zugriff auf das Geld haben, außer im Falle von berechtigten Ansprüchen nach Beendigung des Mietverhältnisses.

Sebastian Jacobitz

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