Beim Auszug besteht der Grundsatz, dass die Wohnung im gleichen Zustand zu verlassen ist, wie sie beim Einzug aussah. Sämtliche eigenen Gegenstände sind auszuräumen, sodass nur noch das Eigentum des Vermieters in der Wohnung verbleibt. Dies gilt auch für sperrige Möbelstücke oder andere Einrichtungsgegenstände, die im Verlaufe der Miete eingebaut wurden.

Doch es könnte sein, dass der Mieter keine Verwendung mehr für die schweren Möbelstücke findet. Der gewichtige Tisch hat keinen Platz in der neuen Wohnung und verbleibt daher einfach in der alten Mietwohnung.

Wie müssen Vermieter mit diesen unliebsamen Geschenken vorgehen und welche gesetzlichen Vorgaben bestehen?

Räumungspflicht des Mieters bei Auszug

Der Mieter hat die Wohnung in einem bestimmten Zustand angemietet. Während der Mietdauer besteht das Ziel, keine Verschlechterung herbeizuführen. Der Mieter muss pfleglich mit den Einrichtungsgegenständen umgehen, die sich bereits in der Wohnung befanden.

Dennoch darf der Mieter natürlich die Wohnung nach Seinen Vorstellungen gestalten. Dazu gehört etwa das Streichen der Wände oder der Austausch des bereits vorhandenen Waschbeckens. Zu beachten ist jedoch, dass mit dem Auszug der ursprüngliche Zustand wiederhergestellt werden muss. Farbige Wände sind wieder weiß zu streichen und streng genommen muss auch das alte Waschbecken montiert werden.

Hat sich der Mieter entschieden, eine Einbauküche einzubringen, ist auch diese mit dem Auszug wieder abzumontieren. Die Küche muss wieder so gestaltet sein, wie bei Beginn des Mietverhältnisses.

Es ist also die Pflicht des Mieters, die Wohnung besenrein zu verlassen. Sämtliche eingebrachten Gegenstände sind zu entfernen und selbst im Keller dürfen keine Kartons und auch das Fahrrad darf nicht einfach herrenlos vor dem Haus angeschlossen sein.

Anders als häufig im Mietvertrag vereinbart, darf der Vermieter den Mieter allerdings nicht pauschal zum Streichen der Wände oder andere Renovierungsarbeiten zwingen. Eine gewöhnliche Abnutzung der Wohnung ist vom Vermieter zu tragen und bereits mit dem Mietzins abgegolten. Zwar muss die Mietwohnung bei Verlassen sauber sein, doch bedeutet dies nicht, dass damit zwingend das Streichen der Wände verbunden ist.

Sorgfalts- und Aufbewahrungspflicht des Vermieters

Bei der Übergabe der Wohnung stellt sich heraus, dass der Mieter diese nicht komplett geräumt hat. Es stehen noch Sachen herum, die zu Seinem Eigentum zu zählen sind. Meist handelt es sich dabei um schwere Möbelstücke, die einen hohen Aufwand beim Transport verursachen oder anderen Unrat, welcher nicht mehr von Wert für den Mieter ist. Dann erscheint es einfacher, diese in der Wohnung zu belassen und sich weder um den Transport noch die Entsorgung zu kümmern.

Die zurückgelassenen Gegenstände erweisen sich für den Vermieter als großer Ärger. Denn die Wohnung lässt sich dadurch nur mit Verzögerung wieder vermieten und der Umgang mit den Sachen stellt einen zusätzlichen Aufwand dar.

Dennoch darf der Vermieter nicht gleich zur Tat schreiten und die Dinge nach Belieben entsorgen. Er ist zur Sorgfalt verpflichtet und muss anerkennen, dass es sich um fremdes Eigentum handelt.

In der Praxis gilt daher die Ansicht, dass der Vermieter die Gegenstände für einen bestimmten Zeitraum selbst aufbewahren muss. Er muss dem ehemaligen Mieter die Möglichkeit einräumen, die Gegenstände selbst abzuholen. Hierzu ist eine schriftliche Aufforderung erforderlich.

Würde der Vermieter Gegenstände entsorgen oder Möbel zum Sperrmüll bringen, könnte Er zum Schadenersatz verpflichtet sein. Denn solch eine Vorgehensweise erscheint nicht gerechtfertigt.

Ist die Wohnung derart vollgestellt, dass eine Lagerung nicht möglich erscheint, könnte sich wiederum ein Anspruch auf Schadensersatz gegen den Mieter ergeben. Denn die Wohnung ist für diesen Zeitraum nicht vermietbar, weshalb Einnahmen entgehen.

Der Vermieter muss demnach die Gegenstände entweder extern einlagern oder diese in der Wohnung belassen. Eine Aufbewahrungsdauer von rund zwei Monaten scheint angemessen, um dem Mieter die Möglichkeit zu geben, die Sachen abzuholen.

Eine Entsorgung ist lediglich bei offensichtlich wertlosen Gegenständen erlaubt. Vermieter müssen demnach nicht den Müll aufbewahren, sondern dürfen ihn entfernen. Allerdings ist auch hier Vorsicht geboten, denn die Unterscheidung, was als Abfall gilt oder noch von Wert ist, ist nicht immer eindeutig zu treffen.

Räumung auf Kosten des Mieters & Schadenersatz

So ärgerlich es auch sein mag, sind bestimmte Grundregeln im Umgang mit den zurückgelassenen Gegenständen zu beachten. Vermieter dürfen diese nicht einfach entsorgen, sondern müssen dem Mieter die Möglichkeit zur Abholung bieten.

Im ersten Schritt ist eine Aufforderung an den Mieter zur Räumung der Wohnung zu senden. Auch eine Abmahnung ist möglich, um der Forderung einen größeren Nachdruck zu verleihen. Dabei ist eine angemessene Frist zu setzen, sodass der Mieter sich zur Handlung verpflichtet fühlt.

Ist die Frist verstrichen, ist der nächste Schritt einzuleiten. Dies ist abhängig davon, ob die Gegenstände noch von Wert sind oder eine Entsorgung angemessen erscheint.

Holt der Mieter die Gegenstände nach einer gewissen Zeitdauer nicht ab, darf der Vermieter diese entsorgen. Die entstandenen Kosten aus der Einlagerung sowie dem Transport, sind vom Mieter zu ersetzen. Dies ergibt sich aus § 280 Abs. 1 BGB^[1].

Konnte die Wohnung nicht oder erst später vermietet werden, ist auch dafür ein Ersatz des Schadens vom Mieter zu bezahlen. Diese orientiert sich an der entgangenen Miete. Der Ex-Mieter ist somit für die Nutzungsentschädigung nach § 546a BGB^[2] verpflichtet.

Aufgrund der Pflichtverletzung des Mieters soll dem Vermieter kein Schaden entstehen. Sämtliche Kosten, die entstanden sind, darf Er vom Mieter verlangen. Die Kosten für das Transportunternehmen, die Lagerung sowie Entsorgung erreichen schnell einen vierstelligen Bereich. Mieter sollten sich daher dringend selbst darum kümmern, die Wohnung zu räumen, da ansonsten hohe Nachforderungen anfallen, welche zu einem Einbehalt der Kaution führen.

Ablöse durch Vermieter

Anstatt die Gegenstände in der Wohnung zu belassen, könnten sich Mieter und Vermieter auch auf eine Ablöse einigen. Dies ist insbesondere bei einer neuen Einbauküche oder anderen Einrichtungsgegenständen sinnvoll, deren Transport mit einem zu hohen Aufwand verbunden wären.

Mieter und Vermieter verständigen sich auf einen fairen Preis, sodass die Gegenstände den Eigentümer wechseln. Diese werten die Wohnung auf und erhöhen die Attraktivität für den nächsten Mieter. So haben beide Seiten einen Vorteil aus dieser Einigung.

Gegenstände in der Wohnung bei Trennung

Nicht immer ist ein rücksichtsloser Mieter für die zurückgelassenen Gegenstände verantwortlich. Es könnte sich um eine Trennung handeln, bei denen der Ex-Partner sich nicht mehr um den Hausrat kümmert. Der verbliebene Mieter ist mit der Situation überfordert und weiß womöglich nicht, wie mit den Gegenständen zu verfahren ist.

Grundsätzlich gilt, dass sämtliche persönliche Gegenstände, die in die Beziehung eingebracht wurden, weiterhin als Eigentum zu bewerten sind. Somit besteht der Anspruch, dass diese bei Auszug wieder aus der gemeinsamen Wohnung mitzunehmen sind.

Wurde jedoch Hausrat erst zu einem späteren Zeitpunkt angeschafft, gilt dies als gemeinsames Eigentum. Dies ist unabhängig davon, wer letztlich den Kaufpreis gezahlt hat. Entsprechend komplizierter ist hierbei die Aufteilung. In der Praxis wird auf eine einvernehmliche Vorgehensweise gesetzt. Die Ex-Partner müssen sich darauf einigen, wer welche Gegenstände übernimmt. Ein eigenmächtiges Ausräumen ist nicht erlaubt.

Lässt sich der Ex-Partner Zeit und kümmert sich nicht um den eigenen Hausrat, ist zunächst eine Frist zur Abholung zu setzen. Diese beträgt in der Praxis für gewöhnlich einen Monat, ist aber individuell vom Wert und Umfang der Gegenstände abhängig. Verstreicht die Frist ungenutzt, gilt dies als Zeichen, dass kein Interesse besteht. Der Ex-Partner gibt das Eigentum an den Gegenständen auf, sodass die Verwertung oder Entsorgung erlaubt ist.

Keinesfalls sollten Mieter jedoch die Gegenstände des Ex-Partners einfach in der Wohnung zurücklassen. Es besteht eine gemeinsame Verantwortlichkeit, dass der Auszug besenrein erfolgt, sodass die Entfernung des Hausrats des Ex-Partners erforderlich ist.

Umgang mit zurückgelassenen Gegenständen in der Wohnung

Ein Umzug ist mit einem hohen Aufwand und Stress verbunden. Mieter müssen den gesamten Hausrat verpacken und diesen zur neuen Wohnung transportieren.

Um sich diese Arbeit zu ersparen, scheint es einfacher, schwere Möbelstücke oder andere wertlose Gegenstände einfach in der Wohnung zurückzulassen. Der Aufwand wird somit an den Vermieter übertragen, dessen Aufgabe es nun ist, die Wohnung zu säubern.

Doch diese Vorgehensweise ist in der Praxis nicht zu empfehlen. Die Wohnung ist so zu übergeben, wie diese angemietet wurde. Sämtliches Eigentum des Mieters ist zu entfernen.

Verbleiben noch Sachen des Mieters in der Wohnung, muss der Vermieter diese aufbewahren und einlagern. Zudem muss Er eine Aufforderung zur Abholung mit einer angemessenen Frist dem Mieter zustellen.

Erst danach ist eine Entsorgung auf Kosten des Mieters zulässig. Somit gilt, dass der Vermieter sorgsam mit den Gegenständen umgehen muss, wenngleich der ehemalige Mieter an diesen kein Interesse zeigt.

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