Bei Auszug verlangen die meisten Vermieter, dass eine Renovierung der Wohnung stattfindet. Sicherlich, für den Vermieter ist es praktisch eine frisch gestrichene Wohnung zu erhalten und diese unverzüglich vermieten zu können. Doch in den meisten Fällen kann sich der Mieter den Aufwand sparen. Denn trotz vorhandenen Klauseln bist Du nur selten dazu verpflichtet, die Renovierungsarbeiten zu übernehmen. Hierzu haben Gerichte bereits ausführlich geurteilt und mehrheitlich dem Mieter recht gegeben. Pauschale Renovierungsarbeiten oder das Streichen bei Auszug können nur in speziellen Fällen von Dir verlangt werden.

Befindet sich der Vermieter in Deiner Situation im Recht und Du bist dazu verpflichtet, die Wohnung zu streichen, könnte dies eine Herausforderung darstellen. Denn nicht jeder ist zum Maler geboren und Du besitzt wenig Erfahrung mit diesem Handwerk.

Dementsprechend sind die Wände beim Auszug fleckig gestrichen und wirken wenig professionell. Doch musst Du die Arbeiten direkt nachbessern oder hat der Vermieter diese kleinen Schönheitsmängel zu akzeptieren?

Informiere Dich nachstehend genau über Deine Rechte und gib nicht einfach jeder Forderung des Vermieters nach. Dann sparst Du Dir nicht nur hohe Kosten, sondern auch einen beträchtlichen Aufwand, der für die Malerarbeiten anfällt.

Musst Du die Wohnung beim Auszug streichen?

Die meisten Mietverträge enthalten Klauseln, die den Mieter dazu verpflichten, bei Wohnungsübergabe die Wände frisch zu streichen. Selbst wenn die Wände bei Einzug nicht im perfekten Zustand waren, verlangt der Vermieter, dass diese beim Auszug grundsätzlich neu gestrichen werden.

Meist ungültige Renovierungsklausel

Die gute Nachricht ist, dass solche allgemeinen Klauseln ungültig sind. Selbst wenn Du den Mietvertrag unterschreibst und dort solche Regelungen vorhanden sind, musst Du Dich nicht daran halten. Es würde eine ungerechtfertigte Benachteiligung für Dich darstellen, wenn Du praktisch grundlos die Wände streichen müsstest.

Hast Du die Wohnung unrenoviert übernommen, bist Du im Allgemeinen auch nicht verpflichtet, die Wände frisch zu streichen. Dies fällt in den Aufgabenbereich des Vermieters. Er darf die Renovierungsarbeiten beim Auszug also nicht einfach auf Dich abwälzen.

Auch im renovierten Zustand musst Du nicht zwangsweise bei der Wohnungsübergabe die Wände neu streichen. Hast Du nur für kurze Zeit dort gewohnt und bist pfleglich mit der Einrichtung umgegangen, befindet sich die Wohnung in einem guten Zustand. Die Wände erstrahlen weiterhin in einem Weiß und ein erneutes Streichen würde keine Verbesserung bringen.

Pflicht zum Streichen

In bestimmten Fällen ist es allerdings denkbar, dass Du beim Auszug streichen musst. Hier kommt es auf den individuellen Zustand der Wände, der Mietzeit und den genauen Formulierungen der Klauseln^[1] an.

Im Mietvertrag könnte eine Regelung vorhanden sein, die Dich dazu verpflichtet Schönheitsreparaturen durchzuführen. Dies betrifft zum Beispiel Löcher in der Wand oder auch, wenn Flecken vorhanden sind. In bestimmten Zeitabständen darf der Vermieter dann verlangen, dass Du diese Schönheitsreparaturen^[2] durchführst. Vergeht zwischen Einzug und Auszug eine gewisse Dauer, sodass der vereinbarte Zeitabstand erreicht wurde, musst Du die Schönheitsreparaturen ausführen. Dazu könnte auch das Streichen der Wände zählen. Üblicherweise beträgt der Zeitabstand zum Streichen der Wände etwa 8 bis 10 Jahre. Nach diesem Zeitraum musst Du die Wände streichen, wenn Du ausziehst.

Mit der monatlichen Mietzahlung ersetzt Du dem Vermieter die übliche Abnutzung der Wohnung. Dies beinhaltet etwa, dass der Boden nicht mehr wie neu aussieht und dass kleinere Mängel auftreten. Die Instandhaltung ist hierbei Aufgabe des Vermieters und mit der Mietzahlung abgegolten.

Eine außergewöhnliche Abnutzung oder Schäden musst Du hingegen ersetzen. Dies betrifft zum Beispiel starke Raucher, die dieser Tätigkeit in der Wohnung nachgehen. Mit der Zeit nehmen die Wände eine gelbe Farbe an und riechen auffällig. Dann ist bei Auszug eine Erneuerung der Wände notwendig, um sowohl den Geruch zu entfernen als auch eine saubere Farbe zu erhalten. Raucher sollten daher ausschließlich auf dem Balkon qualmen, um die Wohnung nicht dieser Belastung auszusetzen.

Üblicherweise befinden sich die Wände beim Einzug in einer neutralen Farbe. Dies muss nicht zwangsweise ein Weiß sein, sondern beinhaltet auch Erdtöne oder Pastellfarben.

Nicht immer trifft dies Deinen persönlichen Geschmack und Du entscheidest Dich dazu, die Wände in auffälligeren Farben zu streichen. Ein Grün bringt Dich etwa der Natur näher, während ein Rot für mehr Energie sorgt. Die Farbgestaltung^[3] besitzt einen wesentlichen Einfluss auf Dein Wohlbefinden und streichst Du die Wände neu, fühlst Du Dich in der Wohnung wohler.

Bei Auszug bist Du dann aber in der Pflicht, die Wände wieder mit einer neutralen Farbe zu versehen. Damit fällt es dem Vermieter leichter, einen Nachmieter zu finden und dieser erhält ohne größeren Aufwand die Möglichkeit, die Wohnung wieder nach seinen Vorstellungen zu gestalten.

Qualität des Wandanstrichs

Trifft nach Prüfung Deiner Situation die Pflicht zum Streichen auf Dich zu, bleibt Dir kaum etwas anderes übrig als einen Eimer Farbe und einen Pinsel zu besorgen, um die Malerarbeiten selbst auszuführen. Die Alternative, einen professionellen Maler zu beauftragen, kostet gerne mehrere hundert bis tausende Euro, je nach Fläche, die gestrichen werden muss.

Doch in Deinem bisherigen Leben hast Du mit Malerarbeiten wenig Erfahrungen gesammelt. Welche Qualität muss der Wandanstrich aufweisen, wenn Du ausziehst?

Hier gilt der Grundsatz, dass der Vermieter kaum erwarten kann, dass die Wände aussehen, wie von einem ausgebildeten Maler. Du musst die Wandfarbe in einer „mittleren Qualität und Güte“ aufbringen.

Diese Bezeichnung lässt jedoch einigen Interpretationsspielraum zu. Sind jedoch eindeutige Flecken oder Streifen vorhanden, muss dies der Vermieter allerdings nicht akzeptieren. Dann darf er eine Nachbesserung von Dir verlangen oder einen Maler beauftragen. Die Kosten werden dann von der Mietkaution abgezogen. Versuche daher die Wände so gewissenhaft wie möglich zu streichen, um Dir diesen Ärger zu ersparen.

Urteile aus der Praxis

Zwischen Mieter und Vermieter können schnell Meinungsverschiedenheiten hinsichtlich der Vorgaben beim Streichen der Wände auftreten. Als Orientierung, wie die Bewertung hinsichtlich der Qualität und der Klauseln im Mietvertrag ausfällt, dienen die folgenden Urteile des BGH.

Teilweise schreiben Vermieter im Mietvertrag eine „Fachhandwerkerklausel“ hinein. Demnach dürften die Arbeiten nur von Fachhandwerkern ausgeführt werden.

Solch eine Formulierung erweist sich als unzulässig. Der Mieter müsse stets die Möglichkeit haben, die Wände selbst zu streichen. Dabei reicht es aus, wenn die Arbeit in „mittlerer Güte“ erfolgt. Die Beauftragung von Fachhandwerkern dürfe nicht vorgeschrieben werden.

Der Mieter ist verpflichtet, die Wohnung beim Auszug die Wände in einer neutralen Farbe zu übergeben, falls diese bei Einzug neutral gestrichen waren. Unerheblich ist hierfür, ob eine entsprechende Klausel im Mietvertrag vorhanden ist. Mieter müssen demnach in jedem Fall die Wände neutral streichen, wenn dies dem Zustand beim Einzug entspricht. Farbige Wände müssen Vermieter nicht akzeptieren.

Die Qualität des Wandanstrichs eines Mieters ist nicht mit der Güte eines Handwerkers zu vergleichen. Vermieter müssen leichte Abstriche hinsichtlich der Qualität hinnehmen. Hierzu hat das Landgericht Berlin entschieden, dass Schattierungen beim Wandanstrich noch im Bereich der „fachgerechten“ Ausführung lägen. Diese stellen noch keinen schwerwiegenden Mangel dar, die eine Nachbesserung erfordern würden.

Zurückbehaltungsrecht der Kaution

Ist die Qualität des Anstrichs ungenügend, weil eine erhebliche Fleckenbildung auftritt oder befinden sich die Wände nicht in einer neutralen Farbe, besitzt der Vermieter das Recht, einen Teil der Kaution einzubehalten. Die Kautionssumme dient in diesem Fall zur Deckung der Handwerkerkosten, die die Wohnung entsprechend den Vorgaben des Vermieters streichen.

Müssen die Malerarbeiten in der gesamten Wohnung erfolgen, könnte es vorkommen, dass die Kautionssumme nicht ausreicht, um die Kosten zu decken. Der Vermieter muss den Fehlbetrag zivilrechtlich einfordern, sodass ehemalige Mieter nach dem Auszug nicht nur die Kaution nicht zurückerhalten, sondern weitere Kosten tragen müssten.

Tipps für ein optimales Malerergebnis

Auch als Laie solltest Du es ohne größere Erfahrung hinbekommen, dass die Wände nach dem Streichen sauber und ordentlich aussehen. Nutze dafür die nachstehenden Tipps und das Ergebnis wird so zufriedenstellend sein, dass Du die komplette Mietkaution erhältst.

Bei der Farbe oder der Utensilien an Geld zu sparen, könnte sich im Nachhinein als teuer erweisen. Zwischen den einzelnen Farben gibt es große Qualitätsunterschiede, sodass Du Dich nur für Produkte entscheiden solltest, die ein einfaches Streichen erlauben. Qualitätsfarbe deckt stärker und die Wahrscheinlichkeit ist geringer, dass optische Mängel auftreten. Greife also lieber etwas tiefer in die Tasche, um Dir den Aufwand zu ersparen, später Ausbesserungsarbeiten ausführen zu müssen.

Die meiste Zeit musst Du beim Malern wahrscheinlich in die Vorbereitung investieren. Hierzu gehört, dass Du die Lichtschalter und Kanten sorgfältig mit einem Malerkrepp abklebst. So stellst Du sicher, dass saubere Übergänge bestehen und keine Flecken auftreten. Die Lichtschalter bleiben sauber, sodass Du Dir Reinigungsarbeiten sparst. Alternativ könntest Du auch die Lichtschalter abmontieren, wenn Du Dich dabei sicherer fühlst.

Beim Streichen lautet die Grundregel, dass dies Nass in Nass geschehen sollte. Streiche nicht in einzelnen Bahnen nebeneinander, sondern quer ineinander über, wenn die Farbe noch frisch und feucht ist. Dadurch sind keinerlei Übergänge sichtbar und die Farbe hinterlässt einen gleichmäßigen Eindruck.

Nicht immer reicht ein Farbanstrich aus, um die Wand vollständig zu decken. Streiche zunächst den gesamten Raum und warte, bis die Farbe getrocknet ist. Danach erfolgt der zweite Farbanstrich und die Wände sollten wieder komplett weiß erscheinen.

Das Malern ist eine anstrengende Tätigkeit und teilweise könnten unangenehme Gerüche auftreten. Das Lüften ist jedoch beim Auftragen der Farbe nicht hilfreich. Der Luftzug beschleunigt den Trocknungsvorgang, sodass es kaum möglich ist, Nass in Nass zu streichen. Streifen oder Flecken könnten entstehen, die auf das ungleichmäßige Trocknen hindeuten. Halte während des Streichens die Fenster und Türen lieber geschlossen. Erst, wenn der Raum komplett gestrichen ist, darfst Du wieder lüften.

Fleckige Wände vermeiden

Das Streichen ist ein häufiger Streitpunkt bei der Wohnungsübergabe. Obwohl Vermieter häufig verlangen, dass die Wohnung im renovierten Zustand übergeben wird, ist dies nur selten rechtens. Informiere Dich vorab genau, ob Du zum Streichen verpflichtet bist. Bevor Du voreilig mit dem Streichen beginnst, ersparst Du Dir dadurch viel Ärger und Stress.

In bestimmten Fällen ist es allerdings rechtmäßig, dass Du die Wände streichen musst. Dies ist dann berechtigt, wenn eine übermäßige Abnutzung vorlag, Du die Wände farbig gestrichen hast oder die Schönheitsreparaturklausel greift. Dann musst Du die Angelegenheit selbst in die Hand nehmen und die Wände streichen.

Bereite Dich gut auf die Arbeit vor und besorge Dir eine hochwertige Farbe sowie Utensilien. Damit gelingt das Malern wesentlich einfacher und das Ergebnis ist zufriedenstellend.

Klebe die Kanten und Lichtschalter ab, um dort Farbspritzer zu vermeiden. Streiche Nass in Nass und widme Dich dem gesamten Raum. Dadurch erhältst Du ein einheitliches Ergebnis, welches den Vermieter zufriedenstellen wird. Die Qualität muss nicht einem professionellen Maler gleichen. Aber Streifen oder Flecken dürfen nicht vorhanden sein.

Ist das Ergebnis mangelhaft und das Streichen nicht gelungen, darf der Vermieter eine Nachbesserung verlangen. Ansonsten ist auch die Beauftragung von Fachleuten möglich. Die Kosten werden von Deiner Mietkaution abgezogen, sodass davon wahrscheinlich kaum etwas übrig bleibt.

Gehe daher mit der Wohnung gewissenhaft um und prüfe, ob die Klauseln im Mietvertrag überhaupt gültig sind. Musst Du tatsächlich die Wände streichen, dann gehe sorgfältig vor, um anschließenden Ärger zu vermeiden. Auch als Laie solltest Du es schaffen, dass keine Flecken oder Streifen auftreten, sodass der Vermieter den Anstrich akzeptieren muss.

Häufige Fragen