Der Vermieter ist für Dich der erste Ansprechpartner, wenn es um die Wohnung sowie den Mietvertrag geht. Mit Ihm hast Du den Vertrag geschlossen und über die Jahre pünktlich die Miete gezahlt.

Es erreicht die Nachricht vom Tod des Vermieters und damit ist auch die Sorge verbunden, dass Dein Mietvertrag in Gefahr ist. Für Dich besteht eine Unsicherheit hinsichtlich der Mietsituation und die Angst, dass Du sogar ausziehen müsstest.

Doch welche Auswirkungen hat der Tod des Vermieters auf Deine persönliche Situation und was bedeutet dieses Ereignis für Deinen Mietvertrag? Erfahre, wie das Gesetz mit dem Todesfall des Vermieters umgeht und welche Rechte Du als Mieter besitzt.

Mietvertrag läuft trotz Tod des Vermieters unverändert fort

Als Mieter bist Du in der glücklichen Situation, dass der Tod des Vermieters das Mietverhältnis nicht belastet. Der Todesfall besitzt keine spürbaren Auswirkungen und Du darfst grundsätzlich in der Wohnung weiterleben. Allein durch den Tod erlischt das Mietverhältnis nicht, sondern der Vertrag besitzt weiterhin seine Gültigkeit.

Die Rechte als Mieter sind in Deutschland fest im Gesetz verankert. Sollte Dein Vermieter verstorben sein, geht dies mit keiner Änderung des Mietvertrages einher. An die Stelle des vorherigen Vermieters treten jetzt die Erben, welche mit den Pflichten vertraut werden.

Die Sorge, dass der Mietvertrag erlischt, weil der Vermieter verstorben ist, ist unberechtigt. Das Mietverhältnis läuft unverändert weiter.

Dies gilt selbst dann, wenn ein Verkauf der Immobilie erfolgt und ein neuer Vermieter in Erscheinung tritt. Auch dieser muss den Mietvertrag fortführen. Ein außerordentliches Kündigungsrecht besitzt Er nicht. In Deutschland steht hierfür der oft zitierte Grundsatz „Kauf bricht Miete nicht^[1]“.

Kaution bei Tod des Vermieters

Der Mietvertrag läuft unverändert fort. Eine Unsicherheit besteht für den Mieter, selbst durch den Tod des Vermieters, nicht.

Ähnlich sieht es auch bei der Kaution aus. Diese befindet sich auf einem gesonderten Konto des Vermieters und ist getrennt vom privaten Vermögen. Der Vermieter verwahrt die Summe lediglich, ohne darüber frei verfügen zu dürfen.

Hat sich der Vermieter an diese Vorgaben gehalten, übernehmen die Erben die Verantwortung über das Kautionskonto. Es ist also nicht erforderlich, dass Du erneut eine Kautionszahlung leistest.

Wurde die Kaution nicht ordentlich auf einem separaten Konto aufbewahrt, ist dies, einfach gesagt, nicht Dein Problem. Bei Auszug besteht weiterhin ein Anspruch gegenüber den Erben auf die Rückzahlung der Kaution. Diese müssen sich darum kümmern und die Forderung erfüllen.

Erben treten an die Stelle des Vermieters

Die Rechtsfolge nach dem Tod des Vermieters ist in § 1922 BGB^[2] geregelt. Denn wenngleich Dein Mietvertrag unberührt bleibt, tritt ein neuer Vertragspartner in Erscheinung. Dies ist relevant, da Du organisatorisch die Mietzahlungen anpassen müsstest sowie neue Ansprechpartner bei Problemen hast.

An die Stelle des Vermieters tritt der Erbe oder die Erbengemeinschaft. Diese übernehmen sämtliche Pflichten, die mit der Vermietung einhergehen. Sie müssen einen ordnungsgemäßen Zustand des Gebäudes sicherstellen und auch die finanziellen Angelegenheiten übernehmen.

Zu beachten ist als Mieter, wie die Fortführung der Mietzahlung zu handhaben ist. Denn nach dem Tod könnten manche Erben versuchen, die Situation auszunutzen und sich zu bereichern. Sie treten persönlich an Dich heran, um zu verlangen, dass die Mietzahlungen auf das eigene Konto erfolgen.

Da die Erben jedoch als Gesamtrechtsnachfolger gelten, könnte dies zu Problemen führen. Dementsprechend musst Du sicherstellen, dass der Erbe berechtigt ist, die Mietzahlungen entgegenzunehmen.

Dies geschieht über den Nachweis des Erbscheins, dem Testament oder dem Grundbuchauszug. Dadurch erhältst Du die Sicherheit, dass die Mietzahlungen an den richtigen Adressaten gelangen und keine Mietrückstände auftreten.

Bist Du Dir in dieser Situation unsicher und benötigst mehr Zeit zur Überprüfung der Berechtigung, darfst Du die Miete zurückbehalten oder diese nach § 372 BGB beim Amtsgericht hinterlegen. So erhältst Du genügend Zeit, um sicherzugehen, dass die gesamte Erbengemeinschaft mit der Änderung des Zahlungskontos einverstanden ist.

Lasse Dich also nicht unter Druck setzen, wenn die nächste Mietzahlung fällig ist. Bewahre Ruhe und halte im Zweifelsfall die Miete ein, bis Klarheit über die Erben herrscht.

Kündigungsmöglichkeiten der Erben

Ein außerordentliches Kündigungsrecht besteht für die Erben nicht. Dein Mietvertrag bleibt vom Tod des Vermieters unangetastet. Jedoch bestehen weiterhin die gesetzlich vorgeschriebenen Kündigungsmöglichkeiten. Sind die Erben nicht an der Fortführung des Mietverhältnisses interessiert, könnten Sie davon Gebrauch machen.

Vereinfachtes Kündigungsrecht

Sowohl Mieter als auch Vermieter besitzen ein vereinfachtes Kündigungsrecht. Ohne wichtigen Grund darf dann die Kündigung unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen erfolgen.

Innerhalb eines Monats besteht das Recht, das Mietverhältnis mit einer Frist von drei Monaten zu kündigen. Somit gelten die gewöhnlichen, gesetzlichen Regelungen nicht, sondern es kommt eine vereinfachte Regelung zum Einsatz.

Eigenbedarfskündigung

Ebenso dürfen die Erben eine Kündigung auf der Basis des Eigenbedarfs aussprechen. Sie können nachweisen, dass Sie an der eigenen Nutzung der Wohnung interessiert sind und dementsprechend eine Eigenbedarfskündigung beabsichtigen.

Vorsicht ist zudem geboten, falls der verstorbene Vermieter noch zu Lebzeiten eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ausgesprochen hat. Können die Erben das Interesse nachweisen, bleibt die Eigenbedarfskündigung bestehen. Sie behält ihre Gültigkeit, sodass zum festgeschriebenen Termin der Auszug erfolgen muss.

Mieterhöhungen durch Erben

Die Erben könnten an einer maximalen Rendite der Immobilie interessiert sein und weniger die Interessen der Mieter im Blick haben. Daher droht beim Tod des Vermieters eine Mieterhöhung.

Hierbei müssen sich die Erben an die gesetzlichen Vorgaben halten. Eine außerordentliche Möglichkeit zur Mieterhöhung besteht nicht. Jedoch besitzt der Mieter auch keine „Schonfrist“. Sollte der vorherige Vermieter die Mieten über einen längeren Zeitraum nicht angepasst haben, ist eine Erhöhung durch die Erben wahrscheinlich.

Grundlage der Mieterhöhungen sind die ortsübliche Vergleichsmiete sowie Modernisierungsmaßnahmen. Hier sind die gesetzlichen Einschränkungen zu berücksichtigen. Die Mieterhöhungen sind nur innerhalb bestimmter Grenzen erlaubt.

Verkauf der Immobilie

Tritt eine Erbengemeinschaft in Erscheinung, findet häufig ein Verkauf der Immobilie statt. Dies ist für die Personengruppe die einfachste Entscheidung, um Konflikte zu vermeiden. Sie teilen den Erlös untereinander auf und müssen sich nicht mehr um die Verwaltung kümmern.

Als Mieter hast Du mit dem Verkauf nichts zu befürchten. Wie bereits erwähnt, muss der neue Eigentümer das Mietverhältnis fortführen. Er besitzt keinerlei vereinfachtes Kündigungsrecht, sodass für Dich sogar noch eine größere Sicherheit besteht.

Keine Erben vorhanden, die an die Stelle des Vermieters treten

In Einzelfällen könnte es vorkommen, dass keine Erben vorhanden sind oder sich nicht auffinden lassen. Auch in dieser Situation gilt der Grundsatz, dass der Mietvertrag weiterhin Bestand hat. Du musst die Miete pünktlich auf das bisherige Konto überweisen und Deinen Verpflichtungen nachkommen.

Finden sich keine Erben, tritt der Staat an die Stelle des verstorbenen Vermieters. Es findet eine Nachlasspflegschaft nach §§ 1961 ff.  BGB^[3] statt, welche die Verwaltung übernimmt. Der Nachlasspfleger ist für die Erfüllung der Aufgaben und Pflichten des verstorbenen Vermieters zuständig.

Ein Nachlassgericht überwacht die Arbeit des Nachlasspflegers. Dieser darf nicht frei über die Immobilie entscheiden, sondern muss sachlich begründen, weshalb etwa ein Verkauf sinnvoll sei. Zulässig ist dies unter anderem, wenn der Erlös zur Deckung von Verbindlichkeiten dient oder ein Wertverfall droht. Das Nachlassgericht muss den Verkauf genehmigen.

Als Mieter bist Du zu keiner Zeit verpflichtet, selbst die Erben zu ermitteln. Insofern nichts anderes bestimmt, laufen die Mietzahlungen wie bisher auf das Konto des Vermieters weiter.

Das Mietverhältnis nach dem Tod des Vermieters

In Deutschland ist der Anteil an privat vermieteten Wohnungen relativ hoch. Der Mietvertrag besteht dann nicht zwischen Mieter und einer Immobiliengesellschaft, sondern mit einer natürlichen Person. Verstirbt ein Vertragspartner, könnte dies zu einer Unsicherheit führen.

Gesetzlich ist jedoch genau geregelt, wie beim Tod des Vermieters zu verfahren ist. Die Erben treten anstelle des vorherigen Vermieters und müssen den Mietvertrag fortführen.

Im Allgemeinen gilt, dass der Tod das Mietverhältnis nicht berührt. Der Mietvertrag ist weiterhin gültig, sodass Du nicht befürchten musst, aus der Wohnung schon bald ausziehen zu müssen.

Häufige Fragen