Als Vermieter besteht die Sorge, dass der Mieter mit der Wohnung nicht sorgsam umgeht. Ebenso könnte die Frage auftauchen, wie im Notfall der Zugang zur Wohnung möglich ist. Tritt etwa ein Rohrbruch auf, während der Mieter abwesend ist, erscheint es praktisch, weiterhin einen Zweitschlüssel zu besitzen.

Doch besitzt der Vermieter ein Recht darauf, einen Ersatzschlüssel zu behalten und wie können Mieter mit diesem Umstand umgehen? Im Folgenden erfährst Du, welche Rechte Mieter sowie Vermieter haben, wenn es um die Schlüssel zur Wohnung geht.

Kein Recht auf Zweitschlüssel

Mit Mietbeginn und Übergabe der Wohnung, sind alle vorhandenen Schlüssel auszuhändigen. So ist es klar in § 535 Abs. 1 BGB^[1] geregelt. Der Mieter ist nicht dazu verpflichtet, den Vermieter darauf hinzuweisen, sondern dieser muss eigenständig dieser Pflicht nachkommen.

Aus dem Gesetz ergibt sich der Anspruch, dass die Wohnung dem alleinigen Gebrauch des Mieters bestimmt ist. Behält der Vermieter einen Zweitschlüssel, selbst wenn dieser nur für Notfälle gebraucht wird, verstößt dies gegen diesen Grundsatz. Dies wurde vom OLG Celle im Beschluss vom 05.10.2006, Az.: 13 U 182/06 so festgestellt.

Es liegt demnach ein Vertragsbruch des Vermieters vor, welcher nicht dem Anspruch nachgekommen ist, die Mietwohnung im vertragsmäßigen Zustand und zum alleinigen Gebrauch zu übergeben. Er muss daher sämtliche Schlüssel aushändigen, die einen Zutritt zur Wohnung ermöglichen.

Ist ein Schlüssel zur Wohnung für Notfälle zu hinterlegen?

Nicht immer besteht die „böse“ Absicht des Vermieters, die Wohnung regelmäßig zu betreten und den Zustand zu kontrollieren. Es erscheint naheliegend, einen Schlüssel für Notfälle zu hinterlegen, damit der Vermieter einen ungehinderten Zutritt erhält. Dies könnte etwa dann entscheidend sein, wenn ein Brand oder Rohrbruch auftreten.

Doch auch die Hinterlegung für Notfälle muss vom Mieter nicht akzeptiert werden. Es gibt keinen Anspruch für den Vermieter einen Zweitschlüssel zu besitzen. Selbst, wenn dieser nur für Notfälle gedacht ist.

Der Zustand der Wohnung liegt in der Verantwortung des Mieters. Treten Schäden auf, die dieser zu verantworten hat, muss er einen Schadensersatz leisten. Geht der Mieter unachtsam beim Kochen vor und es kommt zu einem Brand, so ist er für die Schäden verantwortlich. Meist sind ohnehin die Versicherungen die ersten Ansprechpartner, sodass der Vermieter nicht auf dem Schaden sitzenbleibt.

Tritt tatsächlich ein Notfall auf, sind die Feuerwehr oder Polizei zu alarmieren. Diese dürfen sich einen Zutritt zur Wohnung verschaffen, wenn eine konkrete Gefahrensituation vorliegt. Ob ein gewaltsamer Zutritt notwendig ist, obliegt der Entscheidungsgewalt der Einsatzkräfte.

Eine Pflicht zur Hinterlegung eines Zweitschlüssels für Notfälle beim Vermieter besteht demnach auch nicht. Die Mieter können sich aber freiwillig dazu entscheiden, einen Ersatzschlüssel den Nachbarn oder Freunden zu geben, um bei einem Schlüsselverlust abgesichert zu sein. Ebenso ist die Aufbewahrung beim Vermieter möglich, wenn der Mieter dazu sein Einverständnis gibt. Sieht der Mieter jedoch die eigene Privatsphäre bedroht, darf er die Zustimmung verweigern. Der Vermieter muss dann sämtliche Schlüssel an den Mieter aushändigen.

Wann darf der Vermieter einen Zweitschlüssel behalten?

Ausnahmen, in denen der Vermieter eigenmächtig die Schlüssel einbehält, bestehen nicht. Das Gesetz sieht ganz klar vor, dass grundsätzlich alle vorhandenen Schlüssel dem Mieter auszuhändigen sind. Geht der Vermieter dieser Pflicht nicht nach, verstößt er gegen den geltenden Mietvertrag.

Das legale Aufbewahren der Schlüssel ist nur möglich, wenn der Mieter dazu sein Einverständnis erteilt. Dann darf der Vermieter die Schlüssel behalten, um etwa in Notfällen einen leichteren Zugang zu erhalten.

Die Schlüssel geben allerdings nicht das Recht, frei nach eigenen Stücken die Wohnung zu betreten. Betritt der Vermieter die Wohnung, ohne dass eine Gefahrensituation vorliegt, begeht dieser einen Hausfriedensbruch. Selbst als Eigentümer darf der Vermieter also nicht einfach die Wohnung betreten, um etwa nach dem Rechten zu schauen.

Der Zutritt ist nur dann erlaubt, wenn der Mieter auch hierzu sein Einverständnis gibt. Dies könnte der Fall sein, wenn die Zählerstände abgelesen werden oder die Wartung des Rauchmelders ansteht. Geschehen diese Arbeiten in der Abwesenheit des Mieters, kann dieser dem Vermieter erlauben, die Wohnung zu betreten.

Wie können Mieter vorgehen, wenn der Vermieter einen Schlüssel behält?

Für die Mieter stellt es eine unangenehme Situation dar, wenn der Vermieter über Schlüssel verfügt. Sie könnten sich in der eigenen Privatsphäre verletzt fühlen und die Angst haben, dass der Vermieter jederzeit die Wohnung betritt. Darunter leidet maßgeblich das eigene Wohngefühl.

Zunächst sollte der Mieter den Vermieter darauf hinweisen, dass sämtliche Schlüssel auszuhändigen sind. Damit zeigt er an, dass er die Rechtslage kennt und nicht gewillt ist einfach hinzunehmen, dass der Vermieter die Schlüssel behält.

Kommt der Vermieter dieser Aufforderung nicht nach, darf der Mieter die Schlösser austauschen. Die Kosten darf er auf den Vermieter übertragen, da dieser seine Pflicht verletzt hat, die Mietwohnung in einem ordnungsgemäßen Zustand zu übergeben.

Betritt der Vermieter dennoch die Wohnung, ist eine Anzeige wegen Hausfriedensbruch gerechtfertigt. Der Vermieter besitzt hierbei als Eigentümer keine Sonderrechte, sondern muss die Privatsphäre des Mieters^[2] wahren.

Liegen solche Verstöße vor, darf der Mieter zudem fristlos den Mietvertrag kündigen. Er darf sich eine neue Wohnung suchen, in welcher er sich sicherer fühlt. Die Umzugskosten sind bei derartigen Pflichtverletzungen vom Vermieter zu tragen.

Es gibt also einige rechtliche Möglichkeiten, um den Vermieter zur Herausgabe der Schlüssel zu bewegen. Verstößt dieser dagegen, folgen daraus ernstzunehmende Rechtsfolgen.

Mietminderung durchsetzen, falls Vermieter Zweitschlüssel behält

Das Werkzeug der Mietminderung erlaubt es Dir bei einem Mangel des vertragsgemäßen Zustandes der Wohnung die Miethöhe zu reduzieren. Du überweist monatlich nicht mehr den vollen Betrag, sondern senkst diesen anteilig in Abhängigkeit des Umfangs der Beeinträchtigung. Anstatt den Vermieter nur schriftlich zur Herausgabe aufzufordern, spürt dieser, dass Sein Fehlverhalten mit finanziellen Einbußen einhergeht.

Behält der Vermieter ohne Absprache den Ersatzschlüssel, könnte dies eine Mietminderung begründen. Schließlich hält sich der Vermieter nicht an die Vereinbarungen im Mietvertrag.

Du darfst die Miete um wenige Prozent mindern, wobei Du Dich vorab von einem Anwalt oder dem Mieterverein beraten lassen solltest. So setzt Du die Mietminderung rechtssicher um und übst einen größeren Druck zur Herausgabe der Ersatzschlüssel aus.

Der Zweitschlüssel des Vermieters

Vermieter behalten sich gerne das Recht vor, einen Zugang zur Wohnung zu behalten. Hierzu verheimlichen Sie dem Mieter, dass Sie einen Zweitschlüssel besitzen.

Rechtlich verstößt der Vermieter damit gegen die Pflicht, dass die Wohnung bei alleinig dem Mieter zur Verfügung stehen muss. Sämtliche vorhandenen Schlüssel sind daher dem Mieter auszuhändigen. Einen Zweitschlüssel darf der Vermieter weder bei sich, noch beim Hausmeister deponieren.

Erlaubt ist die Aufbewahrung nur, falls der Mieter ausdrücklich seine Zustimmung dafür gibt. Für Notfälle darf der Mieter aber selbst bestimmen, ob ein Zweitschlüssel lieber bei Nachbarn oder engen Freunden verbleiben soll.

Tritt ein Notfall auf, welcher einen sofortigen Zugang zur Wohnung bedingt, ist hierfür die Polizei oder Feuerwehr zu rufen. Diese schätzt die Gefahrenlage ab und verschafft sich möglicherweise gewaltsam Zugang zur Wohnung.

Behält der Vermieter einen Schlüssel, darf der Mieter auf Kosten des Vermieters die Schlösser austauschen. Damit wird sichergestellt, dass er nicht eigenständig die Mietsache betritt. Dringt der Vermieter dennoch in die Mietwohnung ein, begeht er einen Hausfriedensbruch, welcher vom Mieter zur Anzeige gebracht werden kann.

Der Vermieter ist daher laut Mietrecht in jedem Fall zur Aushändigung sämtlicher Wohnungsschlüssel verpflichtet. Selbst für Notfälle besteht keine Ausnahme, es sei denn der Mieter stimmt ausdrücklich der Aufbewahrung des Zweitschlüssels ein.

Häufige Fragen