Der Auszug aus der Wohnung geht mit einem gewissen Stress einher. Der Umzug ist zu planen, die Möbel einzupacken und einiger bürokratischer Aufwand erforderlich, damit der Wohnungswechsel problemlos vonstattengeht.

Beim Auszug sind Vermieter darauf bedacht, den Zustand der Wohnung genau zu prüfen. Sie möchten nicht auf Schäden sitzenbleiben und den eigenen Aufwand minimieren.

Hierbei bestehen einige Vermieter darauf, dass Mieter vor dem Auszug die komplette Wohnung renovieren. Die Wände sollen neu gestrichen und der Boden ausgebessert werden.

Sind Mieter tatsächlich dazu verpflichtet, die Wohnung beim Auszug zu renovieren, wenn der Vermieter darauf besteht? Folgend erhältst Du einen Überblick über die verschiedenen Aufgaben, die auf Mieter beim Auszug zukommen.

Ist das Renovieren bei Auszug Pflicht?

Die Renovierung bei Auszug ist für den Vermieter eine praktische Gelegenheit, um die eigenen Kosten zu senken und die Tätigkeiten auf den Mieter zu übertragen. Laut Gesetz besteht allerdings kein Anspruch darauf.

Nach §535 Abs. 1 BGB^[1] ist die Instandhaltung der Wohnung Aufgabe des Vermieters. Dieser muss sicherstellen, dass die Mietsache sich im vereinbarten Zustand befindet. Mängel und Schäden, sind vom Vermieter zu beheben, um den vertragsgemäßen Gebrauch sicherzustellen.

„Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.“

Kommt der Vermieter dieser Verpflichtung nicht nach, ist eine Mietminderung denkbar. Diese bezieht sich auf den Grad der Beeinträchtigung und übt einen größeren Druck zur Behebung des Mangels aus.

Streichen ist keine grundsätzliche Pflicht

Gleichermaßen besagt das Mietrecht nicht, dass Mieter beim Auszug grundsätzlich die Wände streichen oder die Wohnung renovieren müssten. Befinden sich die Wände in einem guten Zustand und in einer neutralen Farbe, besitzen Vermieter zunächst keinen Anspruch auf das Streichen.

Die Abnutzung der Wohnung ist bereits mit der Zahlung des Mietzinses abgegolten. Somit müssen die Wände beim Auszug nicht in einem strahlenden Weiß erscheinen, sondern geringere Abnutzungserscheinungen muss der Vermieter hinnehmen. Handeln Bewohner eigenmächtig, müssen Mieter die Kosten der Sanierung selbst tragen. Einen Anspruch gegenüber dem Vermieter auf Kostenbeteiligung besteht nicht.

Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag

Nicht jeden Mangel möchte der Vermieter selbst ausbessern. Der Gesetzgeber stärkt im Rahmen der Schönheitsreparaturen die Position des Vermieters und erlaubt in gewissen Grenzen die Übertragung der Pflicht zur Ausbesserung auf den Mieter.

Hierzu zählen rechtlich sämtliche Arbeiten, die eine malermäßige Überarbeitung der Mietwohnung umfassen. Dazu gehören:

Nicht zu den Schönheitsreparaturen hingegen gehören handwerkliche Tätigkeiten, die sich etwa auf den Austausch des Bodens oder Instandsetzung der Sanitäranlagen beziehen. Diese Art der Mängelbehebung ist Aufgabe des Vermieters.

Renovierungsklauseln sind zu beachten

Inwiefern eine Renovierung oder das Streichen bei Auszug erforderlich sind, hängt auch von den Klauseln im Mietvertrag ab. Die meisten Verträge enthalten bezüglich der Renovierung Vereinbarungen, wobei zu prüfen ist, ob diese gültig sind.

Der Gesetzgeber möchte eine Benachteiligung des Mieters verhindern und setzt für die Renovierungspflicht enge Grenzen. Somit sind Mieter selbst bei vorhandener Klausel nicht immer verpflichtet, die Wohnung beim Auszug zu renovieren.

Ungültige Renovierungsklauseln

Vermieter würden sich die Kosten für die Instandsetzung der Wohnung gerne sparen und die Arbeiten auf den Mieter übertragen. Doch einige Klauseln hinsichtlich der Renovierung erweisen sich in der Praxis als ungültig.

Nehmen sie keinen Bezug auf den tatsächlichen Zustand der Wohnung und verlangen die Renovierung zu bestimmten Zeitpunkten, muss der Mieter sich darauf nicht einlassen. Ist Er pfleglich mit der Wohnung umgegangen, sodass diese auch nach einigen Jahren noch in einem einwandfreien Zustand befindet, ist eine Renovierung beim Auszug nicht erforderlich.

Die häufigsten Punkte, weshalb Renovierungsklauseln im Mietvertrag ungültig sind, sind nachfolgend aufgeführt.

Starre Fristen

Im Mietvertrag ist häufig festgehalten, dass die Renovierung in bestimmten Zeitabständen erfolgen soll. Alle drei oder fünf Jahre sind bestimmte Arbeiten durchzuführen.

Solche Klauseln erweisen sich laut BGH als unwirksam^[2]. Sie würden sich nicht am tatsächlichen Zustand orientieren und daher eine Benachteiligung des Mieters darstellen. In diesem Falle ist auch das Renovieren beim Auszug nicht mehr verpflichtend und die Klausel im Mietvertrag entfaltet keine Wirkung.

Pauschale Endrenovierung bei Auszug

Ebenso schreiben Vermieter oftmals vor, dass beim Auszug die Renovierung stattfinden solle. Alle Wände seien neu zu streichen und die Wohnung in einem bestmöglichen Zustand zu präsentieren.

Auch solch eine Vorschrift orientiert sich nicht am Zustand, weshalb sie gegenüber dem Mieter nicht als verpflichtend gilt. Beim Auszug ist die pauschale Vorschrift der Renovierung nicht bindend.

Vorgabe der genauen Farbe

Bezüglich der Renovierung könnten Vermieter eine ganz genaue Vorstellung davon haben, in welcher Farbe die Wände erscheinen sollen. Sie geben die Farbe und mitunter den Hersteller an, wonach sich die Mieter richten sollen.

Eine solch starre Vorgabe setzt jedoch zu enge Grenzen. Vermieter besitzen laut BGH-Urteil lediglich einen Anspruch darauf, dass die Wände in einer neutralen Farbe erscheinen. Neben einem Weiß wären auch ähnlich dezente Farbtöne gültig und nicht zwingendermaßen ein Streichen erfordern.

Gültige Renovierungsklauseln

In einigen Fällen hat der BGH geurteilt, dass die enthaltenen Renovierungsklauseln ungültig waren. Sie würden den Mieter unverhältnismäßig benachteiligen und nicht den vorliegenden Zustand der Wohnung berücksichtigen.

Unter bestimmten Voraussetzungen ist eine Renovierungsklausel gültig. Dabei sind sowohl auf die genauen Formulierungen als auch den Zustand bei Einzug zu achten.

Flexible Fristen

Anstatt starrer Zeiträume wie „jede fünf Jahre“, muss die Renovierungsklausel eine gewisse Flexibilität einräumen. Anstatt einer Zeitangabe sind daher folgende Angaben gültig:

Mit solch einer Formulierung wird Rücksicht auf den Zustand der Wände genommen. Weisen diese starke Gebrauchsspuren auf, ist die Renovierung bei Auszug notwendig.

Übernahme einer renovierten Wohnung

Die Renovierungsklausel ist nur zu beachten, falls die Wohnung vor Einzug des Mieters renoviert wurde. Nur in diesem Fall darf der Vermieter darauf bestehen, dass bei Auszug der Zustand wiederhergestellt wird. Eine unrenoviert übernommene Wohnung muss der Mieter nicht renovieren.

Bei Einzug sollten Mieter aus eigenem Schutz ein Wohnungsübergabeprotokoll anfertigen. Darin sind sämtliche Mängel aufgeführt, die bereits vorlagen. Zum Auszug darf der Vermieter nicht verlangen, dass diese zu beseitigen sind.

Qualität der Renovierung durch den Mieter

Besteht eine gültige Renovierungsklausel oder hast Du als Mieter selbst die Wände farbig gestrichen, bestehen bei Auszug gewisse Renovierungspflichten. Fraglich ist hierbei, ob zwingend eine Fachperson die Arbeiten durchführen muss oder Du auch selbst zum Pinsel greifen darfst.

Tief in die Tasche greifen musst Du zum Glück nicht. Eine Beauftragung von Malern ist nicht notwendig, sondern Du darfst selbst die Wände neu streichen.

Dabei ist zwar darauf zu achten, dass die Arbeiten ordnungsgemäß und fachgerecht ausgeführt werden, aber die gleiche Qualität wie bei einem Fachbetrieb darf der Vermieter nicht erwarten. Erscheint bei der Wohnungsübergabe die weiße Wand fleckig, könnte eine Nachbesserung erforderlich sein. Minimale Unsauberheiten muss der Vermieter aber akzeptieren.

Zustand der Wohnung beim Auszug

Die Renovierung bei Auszug ist nur eine Pflicht, falls bei Einzug eine renovierte Wohnung übernommen wurde und die Renovierungsklausel flexible Vorgaben enthält. Des Weiteren sind folgende Punkte zu beachten, damit der Auszug reibungslos vonstattengeht.

Neutrale Farbe der Wände

Die Wohnung ist im gleichen Zustand zurückzugeben, wie sie bei Einzug vorgefunden wurde. Hast Du als Mieter die Wände farbig selbst gestaltet und Deiner Kreativität freien Lauf gelassen, musst Du beim Auszug die Wohnung in neutralen Farben streichen. Neben einem Weiß sind auch leichte Beigetöne oder andere blasse Farben vertretbar.

Besenreine Übergabe

Grundsätzlich muss die Übergabe besenrein erfolgen. Dies bedeutet nicht, dass Du eine Tiefenreinigung durchführen musst. Leichte Gebrauchsspuren sind nach der Mietdauer vom Vermieter hinzunehmen.

Mindestens aber eine oberflächliche Reinigung ist erforderlich. Wische sämtliche Oberflächen ab, putze das Bad und entferne den Staub. Auch das Fensterputzen könnte notwendig sein, wenn diese bei Einzug deutlich sauberer erschienen.

Keine Gegenstände zurücklassen

Ein offener Punkt beim Auszug ist oftmals der Umgang mit der selbst eingebrachten Küche oder einem sperrigen Sofa. Ist als Mieter nicht geplant, diese Gegenstände in die neue Wohnung mitzunehmen, könnte eine Ablöse durch den Nachmieter stattfinden. Dieser übernimmt zu einem fairen Preis die hinterlassenen Möbelstücke.

Findet keine Einigung mit dem Nachmieter oder dem Vermieter statt, ist der Mieter verpflichtet, die Küche sowie Möbelstücke zu entfernen. Andernfalls könnte ein Schadenersatzanspruch bestehen, wenn sich die Wohnung nicht sofort vermieten lässt und die Reinigungskosten sind ebenfalls zu ersetzen.

Übernahme einer unrenovierten Wohnung

Lockerer sind die Vorgaben zudem, wenn die Wohnung unrenoviert übergeben wurde. Wies diese bereits leichte Gebrauchsspuren auf, ist beim Auszug das Renovieren in der Regel nicht erforderlich. Schließlich muss der Mieter die Wohnung nicht in einem besseren Zustand übergeben, als er sie selbst vorgefunden hat.

Übermäßige Abnutzung der Wohnung

Leichte Gebrauchsspuren durch das Mieten erfordern nicht zwingend eine Renovierung. Diese sind mit den Mietzahlungen abgegolten und der Vermieter ist für die Instandhaltung verantwortlich.

Lediglich bei einer übermäßigen Abnutzung müssen Mieter die Wohnung renovieren bzw. die Mängel beheben. Hierzu gehören etwa Verfärbungen der Wände durch ein starkes Rauchen.

Folgen einer Missachtung der Renovierungspflicht

Besteht eine gültige Renovierungsklausel und erkennst Du die Pflicht an, könnte im Umzugsstress nicht genügend Zeit sowie Energie vorhanden sein, um diese zu erfüllen. Du widmest Dich lieber anderen Aufgaben und belässt die Wände im derzeitigen Zustand. Welche Konsequenzen drohen Dir?

Rechtliche Strafen, wie ein Bußgeld oder Ähnliches musst Du nicht befürchten. Der Vermieter darf allerdings die Kaution einbehalten und aus diesem Betrag die Handwerker bezahlen, die jetzt die Renovierung durchführen.

Deckt die Kaution die Kosten nicht ab, besteht darüber hinaus ein Anspruch aus Schadenersatz. Du müsstest als Mieter die Kosten für die Handwerker übernehmen.

Somit wird die Missachtung der Renovierungspflicht beim Auszug zu einem teuren Unterfangen. Der Vermieter erhält sämtliche Kosten ersetzt und muss bei der Auswahl des Betriebes nicht wählerisch sein.

Hast Du selbst keine Zeit oder nicht das Talent zum Streichen der Wände, solltest Du selbst einen günstigen Betrieb beauftragen oder im Bekanntenkreis nach Unterstützung suchen. Meist ergeben sich wesentlich niedrige Kosten und Du erfüllst ebenso Deine Renovierungspflicht.

Weitere Hinweise zur Wohnungsübergabe

Das Renovieren ist nur eine Hürde, wenn Du aus der jetzigen Wohnung ausziehst. Damit es nicht zu Ärgernissen mit dem Vermieter kommt und Du die Kaution vollständig zurückerhältst, sind folgende Hinweise zu beachten.

Übergabeprotokoll

Das Übergabeprotokoll gilt als verbindliches Dokument, um sämtliche Schäden und Mängel zu dokumentieren. Der Vermieter muss vor Ort schriftlich festhalten, was zu beanstanden ist. Daraufhin erhältst Du die Möglichkeit zur Ausbesserung.

Abseits des Übergabeprotokolls bietet es sich an, den Zustand der Wohnung selbst zu dokumentieren. Fotografiere sowohl beim Einzug die Mängel als beim Auszug auch die gesamte Wohnung. So verbleiben keine Zweifel darüber, ob Du die Verantwortung für die Mängel übernehmen musst.

Rückgabe der Schlüssel

Das Mietverhältnis ist erst dann beendet, wenn Du alle Dir übergebenen Schlüssel aushändigst. Gibst Du als ehemaliger Mieter einen Schlüssel nicht zurück, gilt die Wohnung nicht als übergeben. Eine direkte Neuvermietung ist nicht möglich, sodass der Vermieter Schadensansprüche anmelden könnte.

Hast Du einen Schlüssel verloren, musst Du dies frühzeitig dem Vermieter anzeigen. Sind keinerlei Identifizierungsmerkmale vorhanden, musst Du lediglich den Wert des Schlüssels ersetzen, bzw. wird dieser von der Kaution abgezogen.

Ging jedoch der Schlüsselbund verloren, auf welchem auch Deine Adresse stand, ist ein Austausch der Schließanlage notwendig. Rechne mit Kosten im vierstelligen Bereich und zeige dies frühzeitig an, um eine Verzögerung beim Auszug zu vermeiden.

Anspruch auf Rückzahlung der Kaution

Sind im Übergabeprotokoll keine Mängel vermerkt und hast Du die Schlüssel zurückgegeben, gilt das Mietverhältnis als beendet. Du besitzt einen Anspruch auf die Rückzahlung der Kaution.

Als angemessene Frist gilt hierfür ein Zeitraum von bis zu 6 Monaten. So viel Zeit darf der Vermieter sich nehmen, um mögliche Ansprüche zu prüfen und sicherzustellen, dass keine Mietschulden bestehen. Zudem darf der Vermieter einen Teil der Kaution für die endgültige Nebenkostenabrechnung zurücklegen.

Hat der Vermieter allerdings auch 6 Monate nach dem Auszug noch keinerlei Rückzahlungen geleistet, solltest Du als Mieter schriftlich eine Forderung einreichen. Bleibt der Vermieter weiterhin untätig, ist der gesetzliche Mahnweg zu bestreiten.

Renovierung bei Auszug im Mietrecht

Beim Auszug bestehen zwischen Mieter und Vermieter häufig unterschiedliche Ansichten darüber, in welchem Zustand die Wohnung zu übergeben sei. Während Vermieter darauf hoffen, dass Mieter die Arbeiten auf eigene Kosten durchführen, würden diese sich lieber den Aufwand sparen.

Zwar sind im Mietvertrag meist Klauseln enthalten, welche Mieter dazu verpflichten sollen, die Wohnung zu streichen, doch erweisen sich diese oftmals als ungültig. So hat der BGH geurteilt, dass starre Fristen oder Vorgaben eine unverhältnismäßige Benachteiligung darstellen.

Eine Renovierung bei Auszug ist nur erforderlich, wenn die Wohnung renoviert, bei Einzug übergeben wurde und eine gültige Klausel dazu im Mietvertrag besteht. Weiterhin ist eine Renovierung bei übermäßiger Abnutzung oder einer eigenen Umgestaltung notwendig.

Hast Du die Wände nicht gestrichen und die ursprüngliche Farbe sieht noch in Ordnung aus, stehen Deine Chancen gut, dass Du die Wohnung nicht renovieren musst. Lasse Dich also nicht unter Druck setzen, sondern kenne Deine Rechte und weise den Vermieter darauf hin, dass dieser die Renovierung übernehmen muss.

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