Die Beziehung zwischen Vermieter und Mieter sollte auf einer festen Vertrauensbasis beruhen. Denn als Mieter begibst Du Dich in die Abhängigkeit, dass Du in Ruhe in der Wohnung leben möchtest. Du überweist pünktlich die Mietzahlung und verhältst Dich eigentlich so, dass es keinerlei Konfliktpotenzial mit dem Vermieter geben dürfte.

Dennoch kann es aus verschiedenen Gründen dazu kommen, dass der Vermieter Dich nicht mehr in der Wohnung haben möchte. Da die Rechte des Mieters in Deutschland relativ ausgeprägt sind, ist eine einfache Kündigung des Mietvertrages selten zulässig. Daher greift er zu dem Psychoterror, um Dich zum Auszug zu bewegen.

Doch wie kannst Du Dich wehren, wenn der Psychoterror durch den Vermieter auftritt? Lerne Deine Rechte kennen und wie Du Dich am besten in solch einer Situation verhältst.

Wie äußert sich der Psychoterror?

Die Form des Psychoterrors kann unterschiedliche Formen annehmen. In den meisten Fällen ist dies eher subtil gehalten und wenig auffällig. Würde der Vermieter sich offen gegen Dich stellen, wäre er selbst angreifbar und es drohen schnell rechtliche Konsequenzen. Daher sehen die Attacken eher unscheinbar aus, schlagen aber langfristig auf Dein Gemüt und senken deutlich die Lebensqualität.

Überzogene Abmahnungen

Zu Beginn äußert sich das Handeln des Vermieters überwiegend darin, dass er sehr genau auf die Einhaltung der Hausordnung pocht und versucht auf legalem Wege all seine Möglichkeiten auszuschöpfen, um den Mietvertrag aufzulösen. Dies bedeutet, dass er sehr genau prüft, ob etwa das Treppenhaus wie vereinbart gesäubert wurde oder ob kleinste Lärmüberschreitungen während der Nachtruhe auftreten.

Was in der Regel toleriert wird und zu einer gewöhnlichen Nutzung der Wohnung gehört, ist dem Vermieter in diesen Momenten ein Dorn im Auge. Er verteilt fleißig Abmahnungen, um danach eine Kündigung auszusprechen. Dabei überschreitet er aber oft seine Kompetenzen und könnte Dich etwa für Kinderlärm oder das abendliche Duschen abmahnen. Doch die Praxis zeigt, dass dieser Lärm sich kaum vermeiden lässt und sowohl vom Vermieter als auch von den Nachbarn zu akzeptieren ist. Daher solltest Du Dich davon nicht einschüchtern lassen und den Abmahnungen widersprechen.

Bauliche Maßnahmen

Zeigen die Abmahnungen keine Wirkung und Du lässt Dich davon nicht beeindrucken, wird die nächste Stufe gezündet. Hierbei werden häufig Sanierungsarbeiten vorgeschoben, um die Wohnqualität einzuschränken. So finden aufwendige Arbeiten im Haus statt, die sich über einen langen Zeitraum ziehen. Der Lärm ist hierbei so intensiv, dass dieser kaum ein ruhiges Leben ermöglicht. Der Zweck der Sanierungsarbeiten ist weniger die Aufwertung der Immobilie, sondern Dich zum Gehen zu bewegen. Denn wer möchte schon für mehrere Monate oder gar Jahre auf einer Baustelle leben?

Auch hier bestehen für Dich als Mieter rechtliche Möglichkeiten, wie etwa die Mietminderung, um den Lärm nicht einfach ertragen zu müssen. So kannst Du dem Vermieter zeigen, dass Du die Maßnahmen nicht einfach hinnimmst und auch von Deinem Recht Gebrauch machst, um die Mieteinnahmen zu senken.

Einschränkungen der Lebensqualität

In extremen Fällen geht es so weit, dass Vermieter teils die Fenster zumauern oder die Heizung im Winter abstellen. Dies stellen klare Brüche des Mietvertrages dar und rechtlich begibt sich der Vermieter auf sehr dünnes Eis. Denn solche Handlungen sind strafrechtlich relevant und können neben Bußgeldern auch zu Freiheitsstrafen führen. Auch das Abstellen der Klingel oder kleinere Einschränkungen sind eine beliebte Maßnahme bei Vermietern.

Dennoch sind die Einschneidungen der Lebensqualität so extrem, dass Du Dich lieber schnell nach einer neuen Wohnung umsiehst und nicht den Rechtsweg beschreitest. So hat der Vermieter am Ende sein Ziel erreicht, wobei er kaum vor einem Mittel zurückschreckt, um ein normales Wohnen nicht mehr zu ermöglichen.

Gründe für den Psychoterror durch Vermieter

Die wenigsten Vermieter greifen zu solchen Mitteln aus persönlichen Animositäten. Üblicherweise stehen finanzielle Interessen im Vordergrund. Denn aus einer bereits vermieteten Wohnung lässt sich nur begrenzt die Einnahmen steigern. Hier hat der Gesetzgeber klar definiert, dass nur eine Mietsteigerung in Höhe von 20% innerhalb von drei Jahren^[1] erlaubt ist. Damit gibt es eine klare Obergrenze und die Miete darf nicht beliebig angehoben werden.

Aus Sicht des Vermieters ist dies ärgerlich, wenn die Gegend in den vergangenen Jahren eine deutliche Aufwertung erfahren hat und die Nachfrage gewachsen ist. Die Vergleichsmiete ist wesentlich stärker angestiegen und es ist nun nicht möglich, den eigentlichen Marktwert aus der vermieteten Wohnung zu erhalten.

Anders sehen die Regelungen für neu vermietete Wohnungen aus. Dort darf der Vermieter die Miete wesentlich freier bestimmen. Durch den Psychoterror möchte er einen Auszug erzwingen und sich dabei eine Abfindung des Mieters ersparen. Nach dem Auszug steht oft eine Sanierung der Wohnung an, wodurch eine deutliche Steigerung der Mieteinnahmen in Aussicht steht.

Es geht also in erster Linie nur um die Mehreinnahmen des Vermieters. Er übt den Psychoterror aus, um Dich zum Gehen zu bewegen und langfristig eine Mieterhöhung umzusetzen. Da er den unbefristeten Mietvertrag nicht einfach kündigen kann, greift er zu anderen Mitteln, um Dich aus der Wohnung zu entfernen.

Gegen den Psychoterror wehren

Als Mieter glaubst Du, dass der Vermieter in jedem Fall am längeren Hebel sitzt und Du kaum etwas dagegen machen kannst. Doch komplett wehrlos bist Du nicht. Es gibt einige Rechtsmittel, um den Vermieter in die Schranken zu weisen und dafür zu sorgen, dass der Psychoterror aufhört. Schlechte Vermieter melden hingegen ist nicht möglich. Hierzu fehlt ein entsprechendes Register, um die Negativbeispiele aufzuführen.

Rechtsberatung

Zunächst solltest Du Dir professionelle Hilfe suchen. Selbst bist Du wahrscheinlich kaum über all Deine Rechte aufgeklärt und weist daher gar nicht, wie Du Dich gegen den Vermieter zur Wehr setzen kannst.

Suche zunächst den Mieterschutzbund oder direkt einen Anwalt auf, um dort den Sachverhalt darzulegen. Du erhältst eine erste Einschätzung zu Deiner Situation und könntest umgehend eine Mietminderung durchsetzen, um ein erstes Signal an den Vermieter zu senden, dass Du Dich nicht einfach geschlagen gibst.

Dokumentation

Wichtig ist in jedem Fall, dass Du sämtliche Maßnahmen des Vermieters dokumentierst. Hierfür fertigst Du am besten ein ausführliches Protokoll an. Dort hältst Du fest, zu welchen Zeiten etwa der Baulärm stattfindet und welche Mängel auftreten.

Unterstreiche die Dokumentation mit Bildern und Tonmitschnitten in Deiner Wohnung. Damit kannst Du später präzise Deine Sichtweise schildern und es ist für Außenstehende nachvollziehbar, wie der Vermieter versucht Dich unter Druck zu setzen.

Mietminderung

Sollte ein deutlicher Mangel auftreten, bist Du nicht mehr in der Pflicht, die Miete in der vollständigen Höhe zu bezahlen. Schließlich erfüllt der Vermieter nicht seine Aufgabe und die Wohnung ist nur eingeschränkt nutzbar.

Bedeutsam ist auch hier, dass Du die Mietminderung mit einer professionellen Begleitung durchführst. Denn hierbei gibt es einige Stolpersteine, wie die Form und die genaue Höhe der Mietminderung.

In extremen Situationen, wie das Abstellen der Heizung im Winter, ist eine Minderung von bis zu 100% erlaubt. Dann musst Du keinerlei Miete mehr an den Vermieter überweisen. Dies sollte ein deutliches Zeichen sein, dass der Aufwand sich für den Vermieter nicht lohnt und er auf den Kosten sitzen bleibt.

Strafrechtliche Folgen

Ebenso könnte es vorkommen, dass der Psychoterror eine Form der Nötigung darstellt. Mauert er ein Fenster oder gar die Tür ein, verstößt er deutlich gegen geltendes Recht. Auch das Betreten der Wohnung ohne Deine Zustimmung stellt einen Hausfriedensbruch dar, selbst wenn der Vermieter unerlaubterweise noch einen Schlüssel besitzt.

Bringe diese Vorfälle zur Anzeige und schildere diese Verhaltensweisen der Polizei. Sobald die Polizei eingeschaltet ist und strafrechtliche Konsequenzen drohen, hört der Terror des Vermieters meist auf. Denn diese haben wenig Interesse daran als vorbestraft zu gelten und dadurch mehr Probleme für sich zu erzeugen.

Umzug in eine neue Wohnung

Rein rechtlich stehen Dir einige Wege offen, um auf den Psychoterror zu reagieren. Du musst Dir das Mobbing nicht gefallen lassen und das Recht steht auf Deiner Seite.

Dennoch sollte in dieser Diskussion die eigene Lebensqualität im Vordergrund stehen. Belastet die Wohnsituation Dich so sehr, dass diese in einen dauerhaften Stress ausartet, ist es nicht wert, die eigene Gesundheit zu opfern, nur um sich gegen den Vermieter zu wehren.

Ist die Wohnungslage eher entspannt und besteht die Möglichkeit in eine gleichwertige Wohnung zu ziehen, solltest Du diese Gelegenheit nutzen und den derzeitigen Mietvertrag nicht länger aussitzen als notwendig. Am Ende ist nicht entscheidend, wer den Kampf gewinnt, sondern dass Du Dich wohl in der Wohnung fühlst und dort gerne Zeit verbringst.

Keine Räumung, wenn psychisch unzumutbar

Die psychische Belastung könnte so schwerwiegend sein, dass gesundheitliche Folgen auftreten und den Alltag erschweren. Ist es nicht mehr möglich, den gewöhnlichen Verpflichtungen nachzukommen, drohen verspätete Mietzahlungen oder komplette Ausfälle. Darauf zielt der Vermieter ab, um anschließend eine Abmahnung und die Kündigung aussprechen zu können.

Führt eine bevorstehende Räumung zu einer solchen seelischen Belastung, dass Suizidgedanken auftreten, gilt die Umsetzung unverhältnismäßig. Dies gilt in der Praxis insbesondere für ältere Personen, die einen Umzug nicht verkraften und denen die Obdachlosigkeit droht.

Aber auch jüngere Mieter dürfen die psychischen Einschränkungen im Rahmen der Räumung geltend machen und sich Hoffnungen auf einen Aufschub machen. So urteilte das Landgericht München (AZ.: 14 T 16334/18^[2]), dass eine 77-jährige Mieterin, die unter Depressionen und dem folgenden Gerichtsprozess litt, eine Räumung nicht zumutbar sei. Es seien konkrete Suizidgedanken vorhanden, weshalb eine unbefristete Einstellung des Verfahrens angeordnet wurde.

Die finanziellen Einbußen müsse der Vermieter in diesem Fall hinnehmen. Die Gesundheit des Mieters wiegt schwerer als das finanzielle Interesse des Vermieters, welcher ja weiterhin die Wohnung notfalls verkaufen könne.

Der Psychoterror des Vermieters

Während in anderen Ländern die Rechtslage eher vermieterfreundlich und es kaum mit Hürden verbunden ist, einen laufenden Mietvertrag zu kündigen, ist in Deutschland die Situation eine andere. Einem Mieter den unbefristeten Vertrag aufzukündigen, ist nur in Ausnahmesituationen möglich.

Daher greifen Vermieter zu anderen Mitteln, um den Mieter zum Auszug zu bewegen. Es werden vermehrt Abmahnungen ausgesprochen, ein Lärm erzeugt oder gar drastischere Methoden angewandt, um die Lebensqualität zu beeinträchtigen.

Das Ziel besteht hierbei in der Regel darin, die Wohnung neu und zu einem deutlich höheren Preis zu vermieten. Denn dies ist deutlich lukrativer als die Mieterhöhung eines bestehenden Mietverhältnisses.

Als Mieter musst Du Dir diese Versuche nicht gefallen lassen. Such eine Beratungsstelle auf, widersprich den Abmahnungen und setze eine Mietminderung durch. Hierbei musst Du abwägen, ob ein Umzug nicht die beste Entscheidung für Deinen Seelenfrieden ist, um den Streit zu beenden und wieder eine angenehme Wohnsituation vorzufinden. Denn auch wenn der Psychoterror nicht rechtens ist, stellt es eine deutliche Belastung für Dich dar und könnte Dir die Lebensfreude rauben. Suche daher frühzeitig nach Alternativen, um diesem Stress zu entgehen.

Häufige Fragen