Der Vermieter besitzt ein natürliches Interesse daran, dass Du als Mieter die Kaution so schnell wie möglich hinterlegst. Denn diese gilt als Sicherheit und ist diese bereits bei Mietbeginn erbracht, ist das Risiko des Vermieters geringer, dass nicht gedeckte Schadensfälle auftreten.

Teilweise versuchen Vermieter die Schlüsselübergabe an die Kaution zu binden. So erfolgt die Herausgabe der Schlüssel erst, wenn die Kaution voll oder zumindest teilweise erbracht wurde.

Ist diese Vorgehensweise rechtens und musst Du die Kaution bereits vor der Schlüsselübergabe leisten?

Zahlungsmöglichkeiten der Kaution

Der Gesetzgeber hat verschiedene Regelungen bezüglich der Mietkaution festgeschrieben. Denn diese ist als Klausel heutzutage standardmäßig im Mietvertrag verankert. Aufgrund des hohen Machtgefälles und der stärkeren Position des Vermieters sind vom Gesetz her einige Einschränkungen gegeben.

So darf die Kaution nur eine Höhe von maximal drei Nettomieten betragen. Dabei sind die Nebenkosten nicht enthalten, sodass es sich um die „Kaltmiete“ handelt. Das Verlangen nach einer höheren Kaution ist nicht rechtmäßig und eine solche Klausel für Dich nicht bindend.

Ebenso ist auch die Zahlungsweise einigen Formalitäten unterlegen. Denn der Vermieter fordert das Leisten der Kaution möglichst schnell, sodass eine Sicherheit geboten ist. Als Mieter könnte das Erbringen der Mietkaution jedoch nicht unverzüglich möglich sein, da die Umzugskosten^[1] bereits das Haushaltsbudget angreifen.

Der Gesetzgeber hat hierfür in §551 Abs. 2 BGB festgehalten, dass die Kautionszahlung nicht als gesamtes bereits vor der Schlüsselübergabe erfolgen muss. Er stärkt die Position des Mieters, indem eine Ratenzahlung der Kaution erlaubt ist. Die Kaution darf in drei gleich großen Raten über die ersten drei Monate verteilt werden. Dies bedarf nicht der Zustimmung des Vermieters, sondern ist vom Gesetz her verankert.

Dies bedeutet zunächst, dass die Kaution nicht als Gesamtleistung bereits mit dem Mietbeginn zu erbringen ist. Eine Ratenzahlung ist erlaubt und entspannt etwas das Budget des Mieters. Somit ist die Forderung nach der kompletten Kaution vom Vermieter nicht zulässig und Er muss die Ratenzahlung hinnehmen.

Schlüsselübergabe nach Zahlung eines Drittels der Kautionssumme

Dass die Schlüsselübergabe erst erfolgt, nachdem die Geldleistung auf dem Konto des Vermieters eingeht, ist nicht rechtens. Denn im Gesetz ist die Ratenzahlung verankert, welche der Vermieter akzeptieren muss. Somit ist das Zurückhalten der Schlüssel, bis die Zahlung der Kaution erfolgt ist, nicht erlaubt.

Doch wie sieht es mit einer Teilzahlung der Kaution und der ersten Rate aus?

Obwohl dem Mieter nach dem Gesetz größere Freiheiten bei der Zahlung der Kaution eingeräumt werden, ist dieser auch an bestimmte Pflichten gebunden. Hierzu gehört, dass die Kautionsleistung mit Beginn des Mietverhältnisses zu erbringen ist.

Nach §551 Abs. 2 BGB^[2] bedeutet dies, dass die erste Rate der Kaution mit dem Beginn des Mietverhältnisses zu überweisen ist. Dies ist die Pflicht des Mieters, um die Mietwohnung nutzen zu dürfen.

Im Gegenzug verpflichtet sich der Vermieter, mit dem Eingang der ersten Zahlung die Schlüssel zu übergeben. Er muss dem Mieter den Zugang zur Wohnung ermöglichen, da dieser Seinen Pflichten nachgekommen ist.

Gleichsam bedeutet dies, dass der Vermieter die Schlüsselübergabe verweigern darf, insofern die erste Rate der Kaution nicht gezahlt wurde. Hierfür ist keine gesonderte Vereinbarung im Mietvertrag erforderlich, sondern dies ist bereits in §273 Abs. 1 BGB festgehalten. Kraft Gesetzes darf der Vermieter die Schlüssel zurückhalten, insofern die erste Rate der Kaution nicht eingegangen.

Abweichend von den Vorschriften des Gesetzes, könnte jedoch eine gesonderte Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter getroffen worden sein. Häufig erfolgt die Schlüsselübergabe vor dem Mietbeginn, damit diese zum ersten Tag nutzbar ist. Diese Vereinbarung ist bindend, selbst wenn die Kautionszahlung nicht mit dem Beginn des Mietverhältnisses geleistet wird.

Fristgerechte Zahlung der Kaution für die Schlüsselübergabe

Mieter müssen sich der hohen Bedeutung der Kautionszahlung bewusst sein. Denn ein Versäumnis der ersten Teilzahlung kann dazu führen, dass die Schlüsselübergabe nicht erfolgt. Mieter stehen dann zum eigentlichen Beginn vor verschlossenen Türen und müssen sich eine alternative Unterkunft suchen, was mit hohen Folgekosten einhergeht. Daher sollte es die oberste Priorität sein, die erste Teilrate pünktlich zu zahlen.

Ist Deine finanzielle Situation gerade angespannt und kein Geld für die Kaution vorhanden, könnte eine Mietkautionsversicherung die beste Option darstellen. Hierfür wendest Du Dich an eine Bank oder einen vergleichbaren Finanzdienstleister. Dieser stellt Dir dann die Kautionssumme gegen eine monatliche Gebühr zur Verfügung. So vermeidest Du das Risiko, dass Du am Tag des Einzugs vor verschlossenen Türen stehst.

Setze also alles daran, die Teilzahlungen der Kautionszahlung pünktlich zu leisten, um Deinen Pflichten mit dem Mietverhältnis nachzugehen. Andernfalls darf der Vermieter die Schlüssel zurückbehalten, sodass eine Nutzung der Wohnung nicht möglich ist.

Schadensersatz und fristlose Kündigung

Nach Zahlung der ersten Rate besteht seitens des Mieters der Anspruch, die Schlüssel zu erhalten. Er ist Seiner Verpflichtung nachgekommen und möchte einen uneingeschränkten Zugang zu Seiner Wohnung erhalten.

Behält der Vermieter die Schlüssel weiterhin ein, ist die Nutzung der Wohnung für den Mieter unmöglich. Da der Umzug nicht wie geplant stattfinden kann, bleibt als Ersatz möglicherweise nur das Hotel übrig. Die Kosten hierfür hat der Vermieter zu tragen. Gleiches gilt auch für die Einlagerung des Hausstandes, wenn dieser noch keinen Platz in der Wohnung findet.

Des Weiteren muss der Mieter für den Zeitraum, in welchem die Schlüssel bisher nicht ausgehändigt wurden, keine Mietzahlungen leisten. Ist keine Besserung der Situation in Sicht, ist die fristlose Kündigung des Mietvertrags eine zulässige Option.

Übergabe der Schlüssel nach Kautionsrate

Das Mietverhältnis ist sowohl für den Mieter als auch Vermieter mit gewissen Risiken verbunden. Als Mietsicherheit gilt daher die Kaution, welche als Rücklage dient und Schadensforderungen abdeckt.

Vermieter möchten die Mietkaution so schnell wie möglich und am besten in voller Höhe erhalten. Denn erst dann besteht der größtmögliche Schutz vor auftretenden Schäden.

Doch ein Anspruch auf die vollständig gezahlte Kaution besteht nicht. Der Gesetzgeber hat die Möglichkeit eingeräumt, dass die Kautionszahlung in mehreren Raten erfolgen darf. Die Schlüsselübergabe darf demnach nicht von der gesamten Kaution abhängig sein.

Gleichwohl darf der Vermieter die Schlüssel zurückhalten, falls die Zahlung der ersten Rate der Kaution nicht erfolgt ist. Diese ist mit dem Beginn des Mietverhältnisses fällig. Ist die erste Teilzahlung ausgeblieben, muss der Vermieter die Schlüssel nicht aushändigen, sodass der Mieter tatsächlich vor verschlossenen Türen steht, insofern es Probleme bei der Kautionszahlung gibt.

Häufige Fragen