Das Vermieten wird häufig als risikolose Einnahmequellen gesehen. Doch als Eigentümer einer Wohnung besteht auch das Risiko, dass Mieter nicht sorgsam mit dem Objekt umgehen und beim Auszug einen Schaden hinterlassen. Um sich davor zu schützen, wird im Allgemeinen eine Kaution verlangt. Diese beträgt maximal drei Monatsmieten und ist eine Sicherheitsleistung, welche vom Vermieter verwahrt wird.

Für welchen Verwendungszweck darf der Vermieter die Kaution einbehalten und was muss der Mieter bei der Überweisung angeben? Erfahre alles über den Verwendungszweck der Kaution, damit keine Missverständnisse auftreten und Du besser einschätzen kannst, ob das Verhalten des Vermieters legitim ist.

Verwendungszweck der Kaution bei Überweisung

Die Zahlung der Kaution kann auf verschiedene Weise erfolgen. So ist bei einem persönlichen Treffen eine Barzahlung möglich, welche als unkompliziert gilt. Um einen Nachweis für die Zahlung der Mietkaution zu besitzen, sollte der Vermieter eine Quittung ausstellen.

Heutzutage gilt allerdings die Überweisung als gewöhnlicher Weg, um die Kaution zu leisten. Diese kann entweder per Überweisungsträger klassisch eingeworfen oder per Online-Banking angewiesen werden. Der Vorteil dieser Variante ist die bessere Nachvollziehbarkeit. Der Nachweis der Zahlung ist einfacher, sodass der Vermieter sich nicht darauf berufen kann, dass diese Ihm nicht zugegangen ist.

Dennoch solltest Du dem Vermieter die Arbeit erleichtern und eine eindeutige Zuordnung der Überweisung sicherstellen. Dies gelingt, indem Du beim Verwendungszweck klar darauf hinweist, dass es sich um die Kaution handelt. So besteht kein Zweifel daran, zu welchem Zweck die Zahlung erfolgt ist und der Vermieter kann nicht davon ausgehen, dass es vielleicht schon die erste Mietzahlung ist.

Übrigens musst Du die Kaution nicht komplett mit einer Zahlung begleichen. Ist Deine finanzielle Situation gerade angespannt, muss der Vermieter eine Ratenzahlung akzeptieren. Im Gesetz sind entsprechende Regelungen festgeschrieben, sodass eine Ablehnung dieser Zahlungsweise nicht erlaubt ist.

Sei aber darauf bedacht, dass die erste Rate Kaution vor der Schlüsselübergabe eingeht. Denn versäumst Du es, die Kaution zu leisten, ist der Vermieter nicht zur Aushändigung der Schlüssel verpflichtet. Er dürfte den Zugang zur Wohnung so lange einschränken, bis die Kaution erbracht wurde.

Indem Du diese Hinweise beachtest, bestehen auf Seiten des Vermieters keinerlei Zweifel. Selbst, wenn dessen Buchführung unübersichtlich erscheint, stellt der richtige Verwendungszweck eine eindeutige Zuordnung sicher, sodass die Zahlung mit Sicherheit verbucht wird.

Für diese Zwecke darf der Vermieter die Kaution verwenden

Auf der anderen Seite stellt sich beim Auszug die Frage, ob kleinere Mängel an der Wohnung bereits dazu führen dürfen, dass der Vermieter die Kaution einbehalten darf. Möglicherweise ist auch die Nebenkostenabrechnung noch nicht erfolgt, sodass der Vermieter hier sicherheitshalber die gesamte Kaution einbehält und eine Rückzahlung hinauszögert.

Welche Rechte bestehen seitens des Mieters und wann muss die Rückzahlung der Kaution erfolgen? Aus den folgenden Gründen ist das Einbehalten der Kaution gerechtfertigt.

Ausgleich von Mietrückständen

Aus dem Mietvertrag ergibt sich die Pflicht, meist im monatlichen Rhythmus die Mietzahlung zu leisten. Diese gilt als Ausgleich für die Überlassung der Wohnung und deckt zu einem Teil auch die gewöhnliche Abnutzung ab.

Zahlt der Mieter die Miete nicht pünktlich, stellt dies einen Schaden für den Vermieter dar. Dieser ist auf die Zahlung angewiesen und eine Verzögerung stört das Vertrauensverhältnis^[1]. Bei einem ersten Vergehen ist zunächst eine Abmahnung gerechtfertigt, um auf das Fehlverhalten hinzuweisen. Im Wiederholungsfall ist jedoch das Aussprechen einer fristlosen Kündigung der Wohnung möglich.

Die Mietrückstände darf der Vermieter aus der Kaution begleichen. Sie deckt maximal drei Monatsmieten ab, sodass ein schnelles Handeln gefordert ist. Sollten Mietnomaden nicht auf die fristlose Kündigung reagieren und ist eine Räumungsklage erforderlich, deckt die Kaution vorwiegend nur einen Teil der offenen Zahlungen ab.

Kostenübernahme bei Schäden

Im Rahmen des Mietverhältnisses besteht der Anspruch, dass Mieter sorgsam mit der Mietwohnung umgehen. So sind Schäden an der Küche, dem Boden oder den Wänden zu vermeiden.

Sollte es doch mal zu einem Missgeschick gekommen sein und im Boden sind tiefe Kratzer vorhanden oder die Küche ist gezeichnet von Gebrauchsspuren, könnte der Vermieter die Schäden von der Kaution abziehen. Das Geld dient dann dazu, die Mängel zu beheben.

Fraglich ist in der Praxis jedoch, ob ein Einbehalten aus diesem Grund gerechtfertigt ist. Denn kleinere Mängel sind auf die übliche Abnutzung während des Mietverhältnisses zurückzuführen. Diese müssen die Mieter nicht ersetzen, sondern sind vom Vermieter zu tragen. Plant dieser wegen Kleinigkeiten einen erheblichen Teil der Kaution einzubehalten, hilft der Gang zum Anwalt, um den Sachverhalt zu klären.

Steigerung der Nebenkosten

Zur Begleichung der Nebenkosten führen Mieter monatliche eine Vorauszahlung ab. Diese deckt die erwarteten Betriebskosten und orientiert sich üblicherweise an das Vorjahr.

Ist eine deutliche Steigerung zu erwarten, die sich erst mit der Betriebskostenabrechnung zeigt, darf der Vermieter die Kaution einbehalten. Dies betrifft allerdings nicht die gesamte Summe, sondern lediglich die voraussichtliche Nachzahlung. Den Rest der Kautionssumme muss der Vermieter fristgemäß zurückzahlen.

Frist zur Rückzahlung der Kaution

Die Kaution beträgt üblicherweise drei Monatsmieten. Damit ist dies eine beträchtliche Geldsumme, über die der Vermieter verfügt. Rechtlich handelt es sich dabei weiterhin um das Eigentum der Mieter, welches der Vermieter lediglich aufbewahrt. Dementsprechend bestehen beim Auszug Ansprüche auf eine möglichst schnelle Rückzahlung der Kaution. Schließlich könnte dieses Geld für den Umzug und den daraus entstandenen Kosten wichtig sein.

Gesetzlich ist keine bestimmte Frist festgelegt, in welcher der Vermieter die Kaution zurückzuzahlen hat. In der Praxis gilt eine Prüfungsdauer von bis zu sechs Monaten als denkbar. So lange könnte es also dauern, bis das Geld tatsächlich auf dem eigenen Konto eintrifft.

Ist die Mietwohnung bereits neu vermietet, entfällt die Prüfungsfrist. Dann muss der Vermieter die Kaution schnellstmöglich ausbezahlen und wieder an den Mieter überweisen.

Nutzung der Kaution

Die Kaution dient als Mietsicherheit, um Schäden vom Vermieter abzuwenden. Auf sie darf der Vermieter zugreifen, wenn Mieter nicht pfleglich mit der Wohnung umgegangen und Schäden aufgetreten sind, die über die gewöhnliche Abnutzung hinausgehen. In diesem Fall darf der Vermieter die entstandenen Kosten mithilfe der Kaution decken.

Als Mieter ist es zudem wichtig, einen leicht zuordenbaren Verwendungszweck bei der Überweisung anzugeben. Dann besteht kein Zweifel darüber, dass die Zahlung pünktlich erfolgt ist und der Schlüsselübergabe steht nichts mehr im Wege.

Häufige Fragen