Die Vermietung stellt für den Eigentümer der Wohnung ein gewisses Risiko dar. Selbst mit der besten Prüfung, könnte es passieren, dass der Mieter in Zahlungsverzug gerät oder sich gar als Mietnomade herausstellt. Auch sind nicht alle Mieter an einem pfleglichen Umgang mit der Mietwohnung interessiert und hinterlassen zum Auszug Schäden, für die Sie nicht aufkommen möchten.

Um das finanzielle Risiko etwas zu mindern, verlangen Vermieter eine Kaution. Diese beträgt meist drei Nettokaltmieten und dient als Sicherheit. Vermieter fordern, dass die Mietkaution so schnell wie möglich nach Abschluss des Mietvertrages gezahlt wird. Zahlt der Mieter die Kaution nicht, stellt dies einen schwerwiegenden Verstoß dar, welcher mit einer fristlosen Kündigung einhergehen könnte.

Doch stellt der Umzug bereits eine finanzielle Belastung dar, könntest Du als Mieter kein Geld für die Kaution übrig haben. Ist es dann möglich, die Kaution in Raten zu zahlen oder hat der Vermieter einen Anspruch auf die sofortige Zahlung in einem Teil?

Gesetzlicher Anspruch auf Ratenzahlung der Kaution

Die Kautionszahlung stellt einen häufigen Streitpunkt zwischen Vermieter und Mieter dar. Während der Vermieter ein Interesse an einer möglichst hohen Sicherheit besitzt, möchten Mieter möglichst wenig Geld als Pfand hinterlegen.

Um solche Konflikte zu vermeiden, hat der Gesetzgeber klare Regeln in Bezug auf die Zahlung der Kaution definiert. Dies bezieht sich u.a. auf die maximale Höhe der Kaution, welche auf drei Monat-Kaltmieten begrenzt ist, wie in § 551 Abs. 1 BGB^[1] beschrieben. Auch die weiteren Zahlungsmodalitäten sowie die Verwendung sind klar festgelegt.

Auf die Zahlungsweise bezieht sich der § 551 Abs. 2 BGB. Daraus ergibt sich, dass die Zahlung der Kaution in drei gleichen monatlichen Teilzahlungen erfolgen darf. Der Mieter ist dazu berechtigt, die Kaution in Raten zu zahlen.

Die erste Teilzahlung erfolgt hierbei mit Beginn des Mietverhältnisses. Die weiteren Zahlungen sind in den jeweiligen Folgemonaten fällig. Dieses Recht der Ratenzahlung wird dem Mieter laut Gesetz zugeschrieben.

Darf der Vermieter die Ratenzahlung verbieten?

Was gesetzlich geregelt ist und welche Klauseln die Vermieter in den Mietvertrag setzen, geht teilweise stark auseinander. So versuchen Vermieter etwa den Mieter bei Auszug zum Streichen zu bewegen oder andere Verantwortlichkeiten auf Ihn abzuwälzen.

Ähnlich könnte auch im Mietvertrag stehen, dass die Mietkaution zum Ganzen mit Beginn des Mietverhältnisses zu zahlen ist. Für den Vermieter ist dies natürlich praktischer, da dieser sofort die Mietsicherheit erhält.

Solch eine Klausel ist allerdings nichtig. Die Einmalzahlung stellt eine Benachteiligung des Mieters dar. Der Gesetzgeber schützt den Mieter in diesem Fall und sagt eindeutig, dass die Mietkaution in Raten gezahlt werden darf.

Entdeckst Du solch eine Formulierung im Mietvertrag, die die Ratenzahlung der Mietkaution unterbinden soll, musst Du Dich daran nicht halten. Es handelt sich um eine illegale Klausel, die keinen Bestand hat.

Wie vorgehen, wenn der Vermieter auf eine Einmalzahlung besteht?

Der Mietmarkt ist derzeit sehr zugunsten der Vermieter ausgelegt. In Ballungsgebieten besteht eine hohe Nachfrage, die sich zum Nachteil der Mieter auswirkt. Denn Vermieter haben jetzt einen größeren Spielraum, wenn es darum geht, die „Spielregeln“ zu definieren. Neben einer kräftigen Mieterhöhung, versuchen Sie weitere Regelungen durchzusetzen, die eigentlich nicht mit dem Gesetz vereinbar sind. Da Mieter händeringend nach einer Wohnung suchen, könnten Sie sich dem Willen des Vermieters beugen, um den Mietvertrag nicht zu riskieren.

Versucht der Vermieter weiterhin eine Einmalzahlung einzufordern und Du hast die finanziellen Mittel im Moment nicht, dann musst Du dies nicht wortlos akzeptieren. Du darfst Dich auf das Recht berufen und musst nicht klein beigeben.

Verhindert der Vermieter die Ratenzahlung, dann weise Ihn zunächst auf die Rechtslage hin. Indem Du die entsprechenden Paragrafen zitierst, wird dem Vermieter klar, dass Du Deine Rechte kennst. Dies sollte die meisten Vermieter überzeugen und eine Ratenzahlung ist plötzlich möglich.

Beharrt der Vermieter dennoch auf die Einmalzahlung, musst Du diesem Wunsch nicht entsprechen. Du darfst weiterhin die Mietkaution in Raten zahlen. Achte darauf, dass dies fristgerecht geschieht und den gesetzlichen Regelungen entspricht.

Solch ein Vorgehen mag zwar das Mietverhältnis belasten, doch Du bist eindeutig im Recht. Hast Du keine Möglichkeit, die Mietkaution sofort zu erbringen, dann leiste diese in Raten. Der Vermieter darf dies nicht als Grund für eine Abmahnung oder sonstige Konsequenzen ansehen.

Ratenzahlung des Vermieters

Während Mieter nach §551 BGB gesetzlich die Möglichkeit der Ratenzahlung erhalten, ist dies für Vermieter nicht vorgesehen. Sie besitzen bereits den Gesamtbetrag auf einem gesonderten Konto, sodass keine Zahlungsschwierigkeiten auftreten dürften. Möchte der Vermieter die Kaution in Raten zurückzahlen, deutet dies darauf hin, dass der Betrag nicht, wie vorgeschrieben, auf einem Kautionskonto liegt.

Erlaubt ist allerdings, dass der Vermieter einen Teil der Kaution einbehält oder mit Forderungen verrechnet. Relevant ist dies etwa bei möglichen Nachzahlungen der Nebenkosten. So darf der Vermieter einen Anteil der Kaution zurückbehalten, bis die endgültige Nebenkostenabrechnung erstellt wurde.

Ansonsten gelten die festgelegten Fristen für die Kautionsrückzahlung. Der Vermieter darf sich nicht auf das Recht der Ratenzahlung berufen, sondern lediglich einen Teil mit Begründung zurückhalten.

Die Zahlung der Mietkaution in Raten

Die Zahlung einer Kaution dient dem Vermieter als Mietsicherheit. Er möchte sich auf diesem Wege davor schützen, dass ein finanzieller Schaden entsteht, etwa weil die Miete nicht pünktlich gezahlt wird oder Schäden in der Wohnung auftreten.

Aus Sicht des Vermieters ist es daher nachvollziehbar, dass dieser eine sofortige Zahlung der Mietkaution mit Beginn des Mietverhältnisses verlangt. So erhält er unverzüglich in einem Stück die Sicherheit.

Der Gesetzgeber hingegen beachtet auch die Situation der Mieter. Denn der Umzug stellt bereits eine finanzielle Belastung dar und nicht immer ist es möglich, sofort die Mietkaution zu leisten. Findet der Umzug aufgrund eines Jobwechsels statt, könnte der erste Gehaltseingang erst im Folgemonat stattfinden. Daher sind die finanziellen Rücklagen häufig nicht ausreichend, um die Mietkaution mit einem Mal zu bezahlen.

Infolgedessen räumt der Gesetzgeber das Recht ein, die Mietkaution in drei Raten zahlen zu dürfen. Die Raten erfolgen zu gleichen Teilen. Die erste Rate ist mit Beginn des Mietverhältnisses fällig und die weiteren Zahlungen erfolgen jeweils in den Folgemonaten.

Der Vermieter hat nicht die Möglichkeit, die Ratenzahlung zu verweigern oder diese einzuschränken. Berufe Dich daher auf das Recht und leiste die Mietkaution in Raten, wenn eine Einmalzahlung finanziell nicht möglich ist.

Häufige Fragen