Ein Familienmitglied oder ein Freund musste aus der vorherigen Wohnung ausziehen und bei der Suche nach einer neuen Unterkunft, bist Du behilflich. Du bietest an, solange in Deiner Wohnung zu übernachten, bis die Suche erfolgreich war.

Doch angesichts des umkämpften Wohnungsmarktes zeigt sich, dass die Bemühungen nicht umgehend von Erfolg geprägt sind. Was zunächst als kurzer Besuch gedacht war, stellt sich jetzt als ein längerfristiger Aufenthalt heraus.

Wie lange darf sich der Besuch in Deiner Mietwohnung aufhalten und welche Regelungen bestehen hinsichtlich des Untermieters?

Umfangreiche Besuchsrechte

Mit der Unterschrift des Mietvertrags gehen umfangreiche Rechte für Dich im Umgang mit der Wohnung einher. Diese beziehen sich auch auf das Besuchsrecht. In Deiner Wohnung darfst Du uneingeschränkt Besuch empfangen^[1] und der Vermieter darf darauf nur in sehr begrenztem Maße Einfluss nehmen.

Verstößt der Besucher nicht gegen die Hausordnung und verhält sich unauffällig, sodass keine Störung der Nachbarn auftritt, ist es praktisch für den Vermieter unmöglich, den Besuch zu untersagen. Gleiches gilt auch für die Häufigkeit des Besuchs.

Du darfst täglich neuen Besuch empfangen und dieser sich in Deiner Wohnung aufhalten. Eine Mitteilung an den Vermieter ist nicht erforderlich und Er darf den Umgang nicht unterbinden. Sei Dir dieser Rechte bewusst, falls der Vermieter ohne Grund versucht, Deinem Besuch ein Hausverbot zu erteilen^[2]. Dies verstößt mit hoher Wahrscheinlichkeit gegen das Besuchsrecht, weshalb dieses Vorhaben nicht legal ist.

Ebenso musst Du Dich nicht an bestimmte Klauseln im Mietvertrag halten, falls diese vorschreiben, wie häufig Du Besuch empfangen darfst. Solche Einschränkungen verstoßen ebenfalls gegen das Gesetz, sodass Du Dich nicht an diese Vereinbarung halten musst.

Ausnahmen bestehen nur, falls die Besucher wiederholt zu Problemen führen. Es treten Ruhestörungen auf oder Sie verschmutzen den Hauseingang, sodass die anschließende Treppenhausreinigung mit einem hohen Aufwand verbunden ist. Dann darf der Vermieter unter Umständen den Besuch untersagen. Hierfür bestehen jedoch hohe Hürden, sodass es nicht möglich ist, ohne triftigen Grund ein Besuchsverbot auszusprechen.

Längere Aufenthalte in der Wohnung

Die Besuche darfst Du uneingeschränkt in Deiner Wohnung empfangen. Dies bezieht sich jedoch darauf, dass diese nicht bei Dir übernachten. Hält sich der Besucher sowohl tagsüber als auch nachts in Deiner Wohnung auf, könnten hierfür Beschränkungen bestehen.

Zunächst sei jedoch gesagt, dass der Besucher für kürzere Zeit auch bei Dir übernachten darf. Ein nächtlicher Besuch darf ebenso wenig untersagt werden, wie tagsüber. Dem Vermieter ist es also nicht erlaubt, Dir vorzuschreiben, wer bei Dir die Nacht verbringen darf.

Aufenthaltsdauer des Besuchs

Während der Aufenthalt von wenigen Tagen bis Wochen vom Besuchsrecht abgedeckt ist, muss bei einer längeren Dauer geprüft werden, ob es sich nicht schon um einen Untermieter oder Mitbewohner handelt. Denn Gäste halten sich für gewöhnlich nur für einen kürzeren Zeitraum beim Gastgeber auf und nicht über mehrere Monate hinweg.

Eine feste Grenze für die Besuchsdauer besteht im Gesetz nicht. In der Praxis wird die Abgrenzung jedoch bei einer ununterbrochenen Aufenthaltsdauer von mindestens 6 Wochen gezogen. Dann könnte die Feststellung erfolgen, dass es sich nicht mehr um einen Besuch in der Mietwohnung handelt, sondern um einen Untermieter.

Auswirkungen auf das Mietverhältnis

Liegt ein dauerhafter Aufenthalt in der Mietwohnung vor, handelt es sich nicht mehr um einen einfachen Besuch. Nach § 553 BGB^[3] liegt eine Überlassung an Dritte vor, womit der Gast wie ein Mietbewohner bzw. Untermieter behandelt wird.

Für die Aufnahme von Untermieter in der Wohnung steht für gewöhnlich im Mietvertrag geschrieben, dass dies die Zustimmung des Vermieters bedarf. Während Du Besucher unabhängig von der Meinung des Vermieters empfangen darfst, sieht dies bei der Aufnahme von Untermietern anders aus.

Denn hierbei liegt die begründete Angst vor, dass die weitere Person nicht pfleglich mit der Mietwohnung umgeht und für Probleme sorgt. Daher ist es in diesem Fall für den Vermieter möglich, den Aufenthalt zu untersagen.

Eine Ausnahme besteht lediglich bei Partnerschaften sowie direkten Verwandten. Eltern oder Ehepartner dürfen auch über einen Zeitraum von mehr als 6 Wochen in der Wohnung bleiben, ohne dass diese als Untermieter gelten.

Zu beachten ist, dass nicht nur der Aufenthalt untersagt werden darf, sondern auch Anpassungen der Nebenkosten erfolgen könnten. Denn erhöht sich die Zahl der Bewohner in der Wohnung, geht dies mit einem gesteigerten Aufwand, z.B. der Müllentsorgung einher. Jene Nebenkosten, welche von der Haushaltsgröße abhängen, erhöhen sich entsprechend.

Dauerhaften Gast beim Vermieter anzeigen

Ist absehbar, dass ein Besucher für längere Zeit bei Dir in der Wohnung lebt, solltest Du dies frühzeitig dem Vermieter mitteilen. Indem Du selbst offen mit dem Gast umgehst, wirkt dies vertrauenswürdiger, als wenn Du den Aufenthalt verheimlichen würdest. Die gesteigerten Kosten musst Du in diesem Fall hinnehmen, bzw. den Gast daran beteiligen.

Besteht kein gutes Verhältnis zum Vermieter und lehnt dieser grundsätzlich Untermieter ab, solltest Du den dauerhaften Besuch vermeiden. In regelmäßigen Abständen sollte der Gast woanders übernachten, sodass kein ununterbrochener Aufenthalt besteht. Dadurch begründet sich kein Verhältnis der Untermiete und es gelten weiterhin die Besuchsrechte.

Um Konflikte mit dem Gast zu vermeiden, ist beim dauerhaften Besuch zudem ein ordentlicher Vertrag aufzusetzen. In diesem ist geregelt, wie die Kosten verteilt sind und wie bei Schäden vorzugehen ist. Andernfalls könnte es zu Problemen kommen, den Besuch wieder zum Auszug zu bewegen, falls dieser bereits seit mehr als 6 Wochen dauerhaft in der Wohnung lebt.

Zu Deinem eigenen Schutze ist daher der ungeregelte Daueraufenthalt zu vermeiden. Du gefährdest damit nicht nur das Mietverhältnis, sondern überlässt Deine Wohnung einem Dritten, wobei Du weiterhin für entstandene Schäden aufkommen musst.

Aufenthalt von mehr als sechs Wochen in der Wohnung

Die Rechte als Mieter im Umgang mit der eigenen Wohnung sind umfänglich. Der Vermieter darf diese nicht ohne Vorankündigung betreten und Du darfst Besuch so häufig empfangen, wie es Dir beliebt. Es nicht zulässig, dass der Vermieter Personen den zeitlich begrenzten Aufenthalt untersagt, insofern diese nicht den Hausfrieden beeinträchtigen.

Diese Einschätzung besteht bei einer Aufenthaltsdauer von bis zu 6 Wochen in der Wohnung. Verbleibt der Gast jedoch länger und besitzt keinen anderen Wohnort, begründet sich dadurch ein Verhältnis der Untermiete.

Hierfür ist in der Regel die Erlaubnis des Vermieters einzuholen. Im Mietvertrag ist klar geregelt, welche Vorschriften hinsichtlich der Untervermietung bestehen. Zeige den Untermieter Deinem Vermieter an und setze einen entsprechenden Vertrag auf. So bist Du auf der sicheren Seite und gehst nicht das Risiko einer Kündigung Deines Mietvertrags ein.

Somit musst Du Dir erst bei einem dauerhaften Aufenthalt von mehr als 6 Wochen Gedanken darüber machen, wie der Vermieter dazu stehen könnte. Kürzere Besuche sind ohne Einschränkung möglich, wobei dies auch Übernachtungen einbezieht.

Häufige Fragen