Als Sicherheit bei möglichen Schadensfällen verlangen Vermieter für gewöhnlich die Hinterlegung einer Kaution. Diese beträgt maximal drei Monatsmieten und liegt auf einem separaten Kautionskonto.

Mit dem Auszug und der Beendigung des Mietverhältnisses besteht der Anspruch auf die eine Rückzahlung der Kaution. Doch möglicherweise könnten bei der Wohnungsübergabe Forderungen seitens des Vermieters auftreten. Er verlangt die Durchführung von Schönheitsreparaturen oder gar eine komplette Renovierung.

Darf der Vermieter in diesen Fällen einen Teil der Kaution einbehalten, um diese Arbeiten durchzuführen?

Voraussetzung für das Einbehalten der Kaution für Renovierungsarbeiten

Gesetzlich ist das Zahlen einer Kaution nicht vorgesehen. Die Basis der Mietkaution ist daher eine individuell vereinbarte Klausel innerhalb des Mietvertrags. Der genauen Ausgestaltung sind jedoch Grenzen gesetzt. So darf die Höhe maximal drei Monatsmieten betragen und mit dem Ablauf des Mietverhältnisses besteht der Anspruch auf die Rückzahlung. Diese sollte innerhalb von sechs Monaten erfolgen. Während dieses Zeitraums kann der Vermieter genau prüfen, ob Schäden aufgetreten sind oder Nachforderungen hinsichtlich der Nebenkostenabrechnung zu erwarten sind.

Ansonsten gilt, dass die Wohnungsübergabe^[1] maßgeblich für die Forderungen ist. Gemeinsam besichtigen Mieter und Vermieter mit dem Ende des Mietverhältnisses die Wohnung. Der Zustand wird im Übergabeprotokoll festgehalten.

Im Rahmen der Besichtigung sind Mängel und Schäden festzuhalten. Dies geschieht nicht nur im Protokoll, sondern auch mithilfe von Fotos, sodass der Zustand genau dokumentiert ist.

Das Übergabeprotokoll samt darin enthaltener Mängel wird von beiden Parteien unterschrieben. Dann erkennt der Mieter die Mängel an und ein Anspruch zur Beseitigung der Schäden oder der Durchführung von Schönheitsreparaturen ist entstanden.

Komplizierter wird es hingegen, wenn der Mieter die Mängel nicht anerkennt und das Übergabeprotokoll nicht unterzeichnet. Dann droht ein längerer Rechtsstreit, über die Klärung der Forderungen. Ein Anspruch zur Beseitigung der Schäden besteht in dieser ungewissen Situation nicht.

Anspruch auf Renovierung oder Schönheitsreparaturen

Vermieter drängen häufig beim Auszug auf das Durchführen einer Renovierung. Sicherlich ist es praktisch, wenn der Mieter sich darum kümmert, dass die Wohnung wieder wie neu aussieht und sich in einem schöneren Zustand befindet.

Doch eine allgemeine Renovierungspflicht^[2] besteht nicht. Mieter müssen daher nicht pauschal beim Auszug die Wände streichen oder ähnliche Arbeiten durchführen. Entspricht die Abnutzung der Wohnung dem üblichen Rahmen und sind die Mieter pfleglich mit dem Mietobjekt umgegangen, besteht kein Anspruch auf eine Renovierung.

Im Allgemeinen muss der Vermieter sich um die Instandsetzung kümmern und die Kosten dafür tragen. Sind die Wände etwas abgewohnt oder leichte Kratzer auf dem Boden zu erkennen, entspricht dies im Allgemeinen noch der zu erwartenden Abnutzung. Mieter müssen sich dann nicht um die Renovierung kümmern, sondern diese ist vom Vermieter durchzuführen.

Anders verhält es sich, wenn die Abnutzung über das gewohnte Maß hinausgeht. Also die Wände vom Zigarettenrauch deutlich vergilbt sind oder weitere Schäden auftreten, die nicht für einen sorgsamen Umgang mit der Wohnung sprechen. Für diese Schadensfälle müssen die Mieter aufkommen, wofür die Kaution als Sicherheitsleistung dienen könnte.

Übernahme der Kosten der Renovierungsarbeiten

Zunächst ist eine Klärung erforderlich, ob der Mieter tatsächlich eine Renovierung durchführen muss oder ob sich der Zustand noch im gewöhnlichen Rahmen bewegt. Denn eine pauschale Renovierungspflicht besteht beim Auszug nicht. Hat der Mieter jedoch anerkannt, dass die Wohnung sich in einem schlechten Zustand befindet und bestimmte Arbeiten durchgeführt werden müssen, ist zu klären, wer die Renovierungskosten trägt.

Hierbei besteht seitens des Vermieters lediglich der Anspruch der Mängelbeseitigung. Wie der Mieter dabei vorgeht, ist zunächst Seine eigene Verantwortung.

Gängig ist es, dass der Mieter selbst versucht, kleinere Arbeiten durchzuführen. Dies hängt vom handwerklichen Geschick ab und wie viel Aufwand der Mieter bereit ist, in die Wohnung zu investieren. Wichtig ist hierbei jedoch zu beachten, dass die Arbeiten fachkundig durchgeführt werden müssen. Sind die Wände bei der Wohnungsübergabe fleckig, entspricht dies nicht der geforderten Qualität.

Verfügen die Mieter nicht über die entsprechenden handwerklichen Kenntnisse, müssen Sie selbst Handwerker beauftragen, welche die Arbeiten übernehmen. Der Vermieter darf hierbei nicht vorschreiben, von welcher Firma die Renovierung durchzuführen ist.

Die Renovierungskosten trägt dabei der Mieter. Er ist für die Beauftragung der Handwerker zuständig und muss diese bezahlen.

Würde der Vermieter eigenständig die Arbeiten an Handwerker übergeben, bliebe Er am Ende auf den Kosten sitzen. Die Rechnung darf Er nicht einfach an den Mieter weiterleiten, falls dieser nicht die Möglichkeit erhalten hat, selbst die Mängel zu beseitigen.

Vorgehensweise der Mängelbeseitigung

Häufige Streitpunkte sind der Zustand der Wände sowie kleinere Schäden in der alten Küche oder dem Sanitärbereich. So besteht häufig der Anspruch, dass die Wände frisch gestrichen und kleinere Einrichtungsteile ausgetauscht werden. Dies betrifft etwa einen tropfenden Wasserhahn oder einen defekten Duschkopf.

Der Vermieter muss sich mit den Mängeln an den Mieter wenden und diesen auffordern, diese zu beseitigen. Hierzu ist eine angemessene Frist zu gewähren, welche in der Praxis bei einer bis zwei Wochen beträgt. Innerhalb dieser Zeitspanne ist der Mieter für die Mängelbeseitigung verantwortlich. Ob Er die Renovierung selbst durchführt oder direkt Handwerker beauftragt, bleibt Seine Entscheidung.

Im besten Fall hat der Mieter die Mängel fristgerecht und zufriedenstellend beseitigt. Dann besteht der Anspruch auf die Rückzahlung der Kaution. Ein Zurückhalten der Kautionssumme wäre nicht mehr rechtmäßig.

Wurden die Arbeiten hingegen nicht zufriedenstellend ausgeführt und bestehen weiterhin Mängel, besteht die Möglichkeit selbst Handwerker zu beauftragen. Die Kosten hierfür dürfen von der Kaution abgezogen werden. Ein teilweiser Einbehalt ist dann gerechtfertigt. Voraussetzung hierfür ist, dass die Rechnung aufbewahrt und die Arbeiten dokumentiert werden.

Sind die Mängel so schwerwiegend, dass höhere Kosten entstehen, könnte die Kaution nicht für die Schäden reichen. In diesem Fall besteht ein Schadensersatzanspruch, um die Differenz aus der Kautionshöhe und der Schadenshöhe zu begleichen. Diese ist zusätzlich vom Mieter einzufordern.

Kaution einbehalten für Renovierungskosten

Mieter und Vermieter gehen mit dem Mietverhältnis verschiedene Pflichten ein. Dazu gehört, dass der Mieter sorgsam mit der Wohnung umgeht und diese in einem ordnungsgemäßen Zustand beibehält. Eine allgemeine Abnutzung lässt sich dabei jedoch kaum verhindern.

Eine allgemeine Renovierungspflicht mit dem Auszug aus der Wohnung besteht nicht. Mieter sollten daher genau prüfen, ob die Forderung des Vermieters rechtmäßig ist. Denn pauschal besteht etwa nicht der Anspruch, dass eine Mietwohnung neu gestrichen werden muss.

Erst, wenn die Ansprüche vom Mieter anerkannt und im Rahmen der Übergabe festgehalten sind, besteht die Option, die Kaution einzubehalten. Zunächst muss der Vermieter allerdings dem Mieter einräumen, die Mängel selbst zu beseitigen. Hierfür ist eine Frist von ein bis zwei Wochen angemessen.

Bestehen die Mängel auch nach Ablauf der Frist, ist der Einbehalt eines Teils der Kaution gerechtfertigt, um damit die Handwerkerkosten zu begleichen. Dann erfüllt die Kaution ihren Zweck als Mietsicherheit und der Vermieter bleibt nicht auf der Rechnung sitzen.

Häufige Fragen