In den Wintermonaten möchtest Du nicht in Deiner Wohnung frieren müssen, sondern eine gemütliche Zuflucht vor der niedrigen Temperatur finden. Doch läuft die Heizung auf Hochtouren, aber erwärmt kaum den Raum, könnte dies damit zusammenhängen, dass der Vermieter auf die Idee gekommen ist, die Leistung der Heizung zu reduzieren.

Mitunter könnte gar die Heizung komplett abgestellt sein. Dann wirst Du von einem Temperatursturz im Frühling oder Herbst überrascht und Du sitzt in einer kalten Wohnung. Dürfen Vermieter die Heizung abstellen und welche Vorschriften gelten für diese Maßnahme?

Mindesttemperaturen während der Heizperiode

Grundsätzlich besteht das Ziel, den Energieverbrauch so niedrig wie möglich zu halten. Daher wird die Saison in die wärmeren und kälteren Monate unterteilt. Die Heizperiode^[1] dauert vom 1. Oktober bis zum 30. April an. In diesem Zeitraum ist zu erwarten, dass die Temperaturen so stark absinken, dass die Heizung laufen muss, um ein Auskühlen der Wohnung zu verhindern.

Der Gesetzgeber hat zudem eine Mindesttemperaturen für die Wohnung festgeschrieben, die mithilfe der Heizung zu erreichen sind. Damit ist eine hohe Wohnqualität sichergestellt, ohne dass Mieter im Kalten sitzen müssen.

Tagsüber beträgt die Mindesttemperatur zwischen 20 und 22 Grad. Dies bietet einen annehmbaren Komfort und ermöglicht die uneingeschränkte Nutzung. Zu beachten ist allerdings, dass Mieter die Heizkosten tragen. So könnte es sich lohnen, eigenständig die Temperatur abzusenken und dafür lieber einen dicken Pullover zu tragen.

Zudem bietet es sich an, nur die Räume zu heizen, in denen Mieter sich überwiegend aufhalten. Während des Tages muss die Heizung im Schlafzimmer nicht ununterbrochen laufen, sodass sich einiges an Energie einsparen lässt.

Ab 24 Uhr ist der Bedarf an einer aufgeheizten Wohnung geringer. Für den Schlaf gilt der Grundsatz, dass eine Raumtemperatur von 16 bis 18 Grad deutlich angenehmer und gesünder sind. Denn während des Schlafes sinkt die Körpertemperatur leicht und die wärmende Bettwäsche erlaubt es, dass die Heizung nicht so intensiv laufen muss.

Daher findet üblicherweise die Nachtabsenkung^[2] statt, in welcher die Temperatur auf bis zu 16 Grad sinken darf. Erst ab 6 Uhr am Morgen ist diese Reduzierung beendet und die Leistung der Heizung wird auf das Tagesniveau angehoben.

Rechte und Pflichten bezüglich des Heizens der Wohnung

Sowohl Vermieter als auch Mieter müssen sicherstellen, dass die Raumtemperaturen nicht auf ein Niveau absinken, dass Schäden an der Wohnung entstehen oder ein Gesundheitsrisiko auftritt. Hierfür muss der Vermieter die Heizung entsprechend einstellen, sodass Mieter die Möglichkeit haben, die Wohnung aufzuheizen.

Im Gegenzug sind auch Mieter verpflichtet, die Wohnung nicht auskühlen zu lassen. Zwar dürfen Sie die Raumtemperaturen ganz nach den eigenen Vorlieben einstellen, doch müssen Sie auch den Zustand der Wohnung berücksichtigen. Denn sinkt die Temperatur zu stark ab, drohen Feuchtigkeitsschäden und es besteht ein höheres Risiko der Schimmelbildung.

Mieter sollten im Winter daher nicht durchgehend das Fenster gekippt lassen und auch im Urlaub darauf achten, dass die Raumtemperatur auf ein erträgliches Maß verbleibt. Ein komplettes Abschalten der Heizung ist nicht zu empfehlen, da Schäden an der Bausubstanz zu erwarten sind.

Um dennoch die Heizkosten unter Kontrolle zu behalten, bietet sich die Anwendung von intelligenten Thermostaten an. Mit diesen lässt sich präzise einstellen, zu welchen Zeiten die Heizung läuft und welche Temperatur erreicht wird. So bleibt die Raumtemperatur auf einem gewissen Niveau, ohne dass die Kosten explodieren.

Vermieter darf die Heizung nicht ohne Grund abstellen

Die Heizkosten der Wohnung trägt der Mieter. Über die Nebenkostenabrechnung findet ein Ausgleich der entstandenen Kosten statt, sodass der Mieter Sorge dafür tragen muss, nur so stark zu heizen, wie es das eigene Haushaltsbudget zulässt.

Dennoch verursacht das Heizen auch beim Vermieter zusätzliche Kosten, die nicht umlegbar sind. So findet eine Beanspruchung der Heizanlage statt, was mit einer früheren Sanierung einhergehen könnte. Auch weitere Kosten fallen an, weshalb besonders sparsame Vermieter auf die Idee kommen könnten, die Heizung lieber früher abzustellen.

Ebenso ist die Einschränkung der Heizung eine häufig genutzte Maßnahme, um unliebsame Mieter loszuwerden. In einer kalten Wohnung möchte niemand leben, weshalb Mieter auf diese Weise zum Auszug gedrängt werden.

Einfach abschalten dürfen Vermieter die Heizung natürlich nicht. Sie sind während der Heizperiode dazu verpflichtet, die Anlage so einzustellen, dass die übliche Mindesttemperatur erreicht wird. Andernfalls liegt ein Mangel vor, welcher die Wohnungsqualität nachhaltig mindert.

Liegt ein Defekt vor, müssen Mieter dies dem Vermieter anzeigen. Da ein Defekt der Heizungsanlage schwerwiegende Auswirkungen auf die Lebensqualität besitzt, muss der Vermieter unverzüglich handeln. Er muss entsprechende Maßnahmen zur Reparatur oder Instandsetzung der Heizungsanlage veranlassen.

Als angemessen gilt eine Frist von drei bis vier Tagen. Kommt der Vermieter nicht Seiner Aufgabe nach, darf der Mieter eigenständig eine Firma beauftragen, um den Defekt der Heizungsanlage beheben zu lassen. Die entstandenen Kosten sind vom Vermieter zu ersetzen.

Mietminderung bei zu geringer Heizleistung

Vermieter dürfen nicht einfach nach eigenem Ermessen die Heizung abstellen oder Leistung verringern. Im Mietrecht gilt der Grundsatz, dass die Heizungen so eingestellt sein müssen, dass während der Heizperiode eine Mindesttemperatur von 20 Grad am Tag bzw. 16 Grad in der Nacht erreichbar sind. Liegt die Raumtemperatur darunter, weil der Vermieter die Heizung einstellt oder gar ein Defekt vorliegt, stellt dies einen deutlichen Mangel dar. Mieter sollten sich dann gegen den Eigentümer wehren und diese Einschränkung nicht einfach hinnehmen.

Im Rahmen der Mietminderung ist es schwierig, allgemeingültige Aussagen zu treffen. Wie schwerwiegend die Einschränkung ist, hängt immer von der Betrachtung des Einzelfalls ab. Mieter sollten sich daher an einen Rechtsanwalt oder den Mieterverein wenden, um eine rechtssichere Einschätzung bezüglich der Mietminderung zu erhalten.

Bevor jedoch sofort die Mietzahlungen reduziert werden, sollten Mieter zunächst über die kalten Temperaturen in den Wohnungen aufklären. Der Vermieter hat dann die Möglichkeit, darauf zu reagieren und den Mangel zu beheben. Hierfür gilt eine Frist von wenigen Tagen als angemessen.

Kommt der Vermieter Seiner Pflicht nicht nach, ist in der Folge die Durchsetzung einer Mietminderung möglich. Dies sollte in Zusammenarbeit mit erfahrenen Experten geschehen. Liegt ein kompletter Ausfall der Heizung vor, ist eine Minderung von bis zu 100% gerechtfertigt. Dies sollte einen ausreichenden Nachdruck auf den Vermieter ausüben, damit dieser sich um die Heizungsanlage kümmert.

Unterschreitet die Raumtemperatur nur geringfügig, die im Recht vorgesehenen Mindesttemperaturen, fällt die Mietminderung entsprechend geringer aus. Es kommt also in der Betrachtung stets darauf an, wie kalt es in der Wohnung tatsächlich ist, um daraufhin die Minderung festzulegen.

Als Alternative dürfen Mieter den Mietvertrag der Wohnung fristlos kündigen. Sie müssen nicht die übliche Frist einhalten und insbesondere für befristete Mietverträge bedeutet dies eine deutliche Erleichterung.

Strafrechtliche Konsequenzen

Die kalte Wohnung ist nicht nur für das Mietrecht relevant. Zwar darfst Du eine Mietminderung von teils bis zu 100 Prozent durchführen, doch könnte der Vermieter damit Sein Ziel erreichen und Dich zum Auszug bewegen.

Nötigung

Die Nötigung nach §240 StGB hat das Ziel, den Mieter durch Einwirkung von Gewalt zu einer bestimmten Handlung zu bewegen. Stellt der Vermieter die Heizung ab, besteht für den Mieter kaum eine andere Wahl als die Wohnung zu verlassen.

Zwar findet keine direkte Gewalteinwirkung auf den Mieter, sondern lediglich auf die Sache statt, doch ist dieser von den Folgen betroffen. Insofern erfüllt das vorsätzliche Abstellen der Heizung in der Regel den Tatbestand der Nötigung.

Mieter sollten sich in diesem Fall an die Polizei wenden und das Verhalten zur Anzeige bringen. Dem Vermieter erwartet dann eine Geldstrafe oder eine Freiheitsstrafe von bis zu drei Jahren.

Keine Körperverletzung

Nicht zutreffend ist hingegen der Tatbestand der Körperverletzung. Selbst, wenn ein Mieter infolge der kalten Wohnung erkranken sollte, stellt dies keine Körperverletzung dar.

Als Begründung gilt hierfür, dass der Mieter die Wohnung verlassen könne. Er muss sich nicht den schädlichen Temperaturen aussetzen, weshalb lediglich eine Nötigung, aber keine Körperverletzung auftritt.

Wenn der Vermieter die Heizung abstellt

Schriftlich ist im Gesetz zwar nicht festgehalten, dass in Wohnungen eine bestimmte Temperatur vorherrschen muss, doch in der Rechtsprechung ergibt sich ein klares Bild. Während der Heizperiode von Anfang Oktober bis Ende April muss stets eine Raumtemperatur von 20 Grad bzw. 16 Grad erreichbar sein.

Schränkt der Vermieter die Nutzung der Heizung ein oder stellt diese komplett ab, stellt dies einen groben Mangel dar. Mietern steht dann zu, nicht mehr die volle Miete zu zahlen, bis der Mangel behoben ist.

Im Gegenzug müssen Mieter auch sicherstellen, dass die Wohnung nicht auskühlt. Es gilt für beide Seiten, dass eine Raumtemperatur vorherrschen sollte, die weder eine Gefahr für die Gesundheit, noch der Bausubstanz darstellt.

Häufige Fragen