Die Kaution dient als Sicherheitsleistung für den Vermieter. Sollten während des Mietverhältnisses Schäden oder Zahlungsrückstände auftreten, darf der Vermieter die Kosten mithilfe der Kaution begleichen.

Hast Du Dich als Mieter immer vorbildlich verhalten, erwartest Du, dass die Rückzahlung der Mietkaution pünktlich erfolgt. Doch wann muss die Zahlung eigentlich geschehen und in welchen Fällen ist es erlaubt, einen Teil der Kaution einzubehalten?

Mietkaution als Sicherheit

Mit der Überlassung der Wohnung geht der Vermieter das Risiko ein, dass der Mieter mit dieser nicht pfleglich umgeht und Schäden auftreten. Während des Mietverhältnisses ist eine regelmäßige Kontrolle und das Betreten der Wohnung seitens des Vermieters nicht rechtens. In Deutschland besteht ein umfassender Mieterschutz, sodass Schadensfälle häufig erst bei Auszug des Mieters bekannt werden.

Um sich davor zu schützen, ist im Mietvertrag für gewöhnlich die Zahlung einer Mietkaution vereinbart. Diese darf höchstens drei Monatskaltmieten betragen und muss über die gesamte Mietdauer auf einem Konto liegen. Weder der Vermieter noch der Mieter dürfen über die Kautionssumme frei verfügen, sondern sie dient dem Zweck, mögliche Schadensersatzansprüche zu decken.

Demzufolge gilt die Kaution in erster Linie dem Vermieter als Sicherheit. Er schützt sich vor Mietausfällen sowie einem unsachgemäßen Gebrauch der Wohnung. Da der Wohnungsmarkt äußerst angespannt ist, ist es kaum möglich eine Wohnung ohne Kaution zu finden. Sei Dir bei der Wohnungssuche bewusst, dass die Kaution als Standardklausel^[1] gilt und spare genügend Geld an, um die Sicherheit erbringen zu können.

Gewöhnliche Rückzahlung der Mietkaution

Die Kaution dient dem Zweck, während der Mietdauer als Sicherheit zu dienen. Dementsprechend besteht der Anspruch, mit dem Ende des Mietverhältnisses die Kaution zurückzuerhalten. Ist der Mieter ordnungsgemäß mit der Wohnung umgegangen und bestehen keinerlei Ansprüche seitens des Vermieters, ist dieser zur Rückzahlung der Mietkaution verpflichtet.

Üblicherweise ist das Mietverhältnis mit dem Übergabeprotokoll nach dem Auszug abgeschlossen. Hier kann der Vermieter prüfen, ob Schäden aufgetreten sind, die zu einer Einbehaltung der Kaution berechtigen. Ist dies nicht der Fall, muss Er die Kaution vollständig zuzüglich der Zinsen zurückzahlen.

Als Mieter ist es wünschenswert, wenn die Rückzahlung der Mietkaution schnellstmöglich erfolgt. Das Geld würde dann für den erneuten Umzug oder der Einrichtung zur Verfügung stehen und das Haushaltsbudget entspannen. Da eine Überweisung innerhalb ein oder zwei Banktagen abgeschlossen ist, ist diese Erwartungshaltung nicht unrealistisch. Besteht ein gutes Verhältnis zum Vermieter und erweist Er sich als zuverlässig, trifft das Geld innerhalb kürzester Zeit bei Dir ein.

Doch es könnte sein, dass es zu Verzögerungen kommt, obwohl der Vermieter bereits bei der Übergabe festgestellt hat, dass keinerlei Mängel vorliegen. Wie lange darf der Vermieter das Geld einbehalten?

Gesetzlich gibt es hierfür keine festen Fristen. Es gilt lediglich der Grundsatz, dass die Rückzahlung der Mietkaution innerhalb einer angemessenen Frist erfolgen muss. In der Praxis legen Gerichte diesen Zeitraum von drei bis sechs Monaten aus. Demnach könnte es bis zu einem halben Jahr dauern, bis die Zahlung bei Dir eintrifft.

Erst nach Ablauf dieser angemessenen Frist sind weitere Rechtsmittel möglich. Als ehemaliger Mieter könntest Du eine Mahnung senden und damit der Forderung Nachdruck verleihen. Ist weiterhin kein Eintreffen der Zahlungen zu beobachten, ist der Mieterschutzbund der richtige Ansprechpartner, um eine rechtlich saubere Lösung zu finden.

Einbehalten der Mietkaution

Die Kaution dient als Schutzleistung und darf vom Vermieter nur so lange einbehalten werden, bis geklärt ist, dass keinerlei Ansprüche bestehen. Nach Beendigung des Mietverhältnisses und der Unterzeichnung des Übergabeprotokolls sollte die Rückzahlung der Kaution innerhalb einer angemessenen Frist erfolgen.

Es könnte allerdings sein, dass der Vermieter Ansprüche stellt, die ein Einbehalten der Kaution rechtfertigen. In den nachstehenden Fällen ist dies möglich und es erfolgt keine vollständige Rückzahlung der Kaution.

Schäden an der Wohnung

Mit dem Einzug wird die Wohnung in einem sauberen und ordentlichen Zustand übergeben. Dies ist im Protokoll zu Beginn des Mietverhältnisses festgehalten. Mängel oder Schäden bestehen keine, sodass eine hohe Wohnqualität sichergestellt ist.

Über die Dauer des Mietverhältnisses ist zu erwarten, dass die Wohnung nicht mehr den gleichen Zustand wie zum Einzug aufweist. Sie ist leicht abgewohnt und es treten minimale Mängel auf. Dies ist zu erwarten und stellt die übliche Abnutzung der Wohnung^[2] dar. Diese ist mit dem Mietzins bereits abgegolten und verhält sich der Mieter sorgsam, begründet dies noch kein Einbehalten der Mietkaution.

Es könnten allerdings schwerwiegendere Schäden auftreten, die über die gewöhnliche Abnutzung hinausgehen. Dies ist zum Beispiel bei starken Rauchern der Fall, wobei die Wände deutlich vom Zigarettenqualm gezeichnet sind.

Ebenso könnten tiefe Kratzer im Holzboden vorkommen oder die Küche sich in einem schlechten Zustand befinden. In der Praxis ist die Abgrenzung zwischen einer gewöhnlichen Abnutzung und Schäden, die ein Einbehalten der Kaution rechtfertigen, nicht immer offensichtlich. So kommt es auf den Einzelfall an und häufig müssen Gerichte entscheiden, ob die Mängel noch mit der Zahlung des Mietzinses abgegolten sind.

Hat der Vermieter bei der Übergabe Mängel entdeckt, ist ein Zurückbehalten der Kaution zu erwarten. Ob die Forderung berechtigt ist, ist meist mit Konflikten verbunden. Mithilfe von Anwälten wird versucht, eine Einigung zu finden und falls dies nicht gelingt, muss ein Gericht über den Fall entscheiden.

Ausstände der Miete

Ist der Spielraum hinsichtlich der Schäden an der Wohnung noch größer, ist dies bei Zahlungsrückständen der Miete vornehmlich eindeutiger. Wurde versäumt, die Miete zu zahlen, droht die fristlose Kündigung der Wohnung. Damit der Vermieter nicht auf den offenen Forderungen sitzen bleibt, darf Er die Rückstände aus der vorhandenen Kaution ausgleichen.

Konfliktpotenzial bietet hierbei häufig die Mietminderung. Wird diese vom Vermieter nicht anerkannt oder ist sie nicht berechtigt, bedeutet dies, dass versäumt wurde, die Miete pünktlich zu zahlen.

Um Dich bei der Durchsetzung der Mietminderung nicht angreifbar zu machen, solltest Du stets professionelle Unterstützung aufsuchen. Denn die richtige Form und Höhe der Minderung zu wahren, ist entscheidend, damit es nicht zu einem Versäumnis der Mietzahlungen kommt.

Offene Nebenkosten

Die Nebenkostenabrechnung erfolgt einmal im Jahr. Über monatliche Abschläge erfolgt die Bezahlung, sodass im besten Fall sämtliche Kosten bereits abgegolten sind.

Gestiegene Energiepreise könnten jedoch zu einer Nachzahlung führen. Die genaue Höhe ist erst bekannt, wenn die Abrechnung erfolgt. Ist längst der Auszug geschehen, besteht für den Vermieter die Befürchtung, den Forderungen hinterherrennen zu müssen. Er behält daher die Kaution zunächst ein, bis die finale Nebenkostenrechnung eingetroffen und die Höhe der Nachzahlung bekannt ist.

Hierbei sind allerdings Grenzen gesetzt. Denn der Vermieter darf nicht die gesamte Mietkaution zurückhalten. Er muss abschätzen, wie hoch die Nachzahlung ausfallen könnte und entsprechend diesen Teil auf dem Kautionskonto behalten. Den restlichen Teil muss Er jedoch an den Mieter auszahlen. Der Vermieter darf also nicht die komplette Kaution einbehalten, nur weil noch ein Anspruch aus der Nachzahlung der Nebenkosten bestehen könnte.

Rückzahlung der Mietkaution

Die Mietkaution dient dem Vermieter als Sicherheitsleistung vor Schäden und Ausständen der Miete. Hierzu ist eine Klausel Bestandteil des Mietvertrags, welche die Zahlung der Kaution verlangt. Nach Beendigung des Mietverhältnisses und der Bestätigung, dass keinerlei Ansprüche bestehen, muss die Rückzahlung der Mietkaution erfolgen.

Die Auszahlung hat innerhalb einer angemessenen Frist zu erfolgen. Diese beträgt zwischen drei und sechs Monate. Bist Du pfleglich mit der Wohnung umgegangen und hast keine Mietschulden angehäuft, darfst Du davon ausgehen, dass die Kaution inklusive Zinsen an Dich schnellstmöglich zurückgezahlt wird.

Häufige Fragen