Was tun als Vermieter, wenn die Kaution ausbleibt?

Vor dem Beginn des Mietverhältnisses besteht die Verpflichtung seitens des Mieters, die vereinbarte Kautionszahlung zu leisten. Sie dient als Absicherung gegenüber Schäden am Mietobjekt oder Zahlungsausfällen.

Der Gesetzgeber hat zwar eine Erleichterung bei der Zahlung der Kaution eingeräumt, indem diese auch per Raten zu leisten ist, doch muss selbst hier die erste Ratenzahlung vor dem Einzug erfolgen. Blieb die Kautionszahlung aus, verfügt der Vermieter nicht über die gewünschte Sicherheitsleistung.

Wie können Vermieter vorgehen, falls Mieter nicht die vereinbarte Kaution zahlen?

Bindung der Kaution an Schlüsselübergabe

Die genauen Formalitäten hinsichtlich der Kautionszahlung sind im Mietvertrag festgehalten. Dort sind die Höhe, die Frist sowie die Form beschrieben. Üblicherweise hat die Zahlung der Kaution in Höhe von drei Monatsmieten vor dem Einzug zu erfolgen. Denn befindet sich der Mieter einmal in der Wohnung, ist es mit einem hohen Aufwand verbunden, Ihn wieder vor die Tür zu setzen.

Insbesondere Mietnomaden fordern schnellstmöglich die Schlüsselübergabe, ohne überhaupt die Kaution geleistet zu haben. Einmal die Wohnung in Besitz genommen, bleibt für Vermieter nur der lange Rechtsweg, um die Mietnomaden loszuwerden.

Daher sollten Vermieter nicht frühzeitig die Schlüssel aushändigen, sondern auf die Zahlung der Kaution bestehen. Diese darf laut Gesetz auch in Raten geschehen, wobei zumindest die erste Ratenzahlung vor dem Einzug zu erfolgen hat.

Wurde die Kaution bislang nicht geleistet, können Vermieter mit der Aushändigung der Schlüssel warten. Selbst wenn im Mietvertrag der Termin zum Beginn des Mietverhältnisses festgehalten ist, dürfen Vermieter warten, bis der Mieter Seine Zahlungsverpflichtung erfüllt hat.

Mieter nach Einzug zur Zahlung der Kaution auffordern

Die meisten Vermieter sind nicht so streng, dass Sie bei einer ausbleibenden Kautionszahlung die Schlüsselübergabe verschieben. Sie erlauben einen Aufschub der Frist, sodass Mieter wie vereinbart in die Wohnung einziehen. In gutem Glauben überlassen Vermieter die Wohnung, in der Hoffnung zu einem späteren Zeitpunkt die Kaution zu erhalten.

Zeigt sich jedoch, dass auch nach dem gewährten Aufschub der Kautionsbetrag nicht auf dem Konto eingeht, besteht die Sorge, dass die Zahlung niemals erfolgen könnte. Dann bietet sich für Vermieter die folgende Vorgehensweise an.

Persönliche Aufforderung an Mieter

Im Umzugsstress könnte der Mieter schlichtweg die Frist für die Kautionszahlung aus den Augen verloren haben. Mitunter verfügt Er derzeit auch nicht über die finanziellen Mittel, da der Umzug mit einigen Kosten verbunden war.

Der Mieter handelt also nicht böswillig, sondern hat gerade andere Prioritäten. Um das Mietverhältnis nicht zu belasten, ist das persönliche Gespräch ratsam.

Vermieter sollten ein weiteres Mal auf den Mieter zugehen, um Ihn an die Zahlung der Mietkaution zu erinnern. Freundlich, aber bestimmt, lässt sich eine neue Frist vereinbaren, bis zu welcher die Zahlung zu erfolgen hat.

Abmahnung aussprechen

Ewig sollten sich Vermieter allerdings auch nicht hinhalten lassen, wenn auch nach dem persönlichen Kontakt keinerlei Zahlung eingeht. Dies könnte ein Hinweis auf die geringe Zahlungsmoral des Mieters sein. Mitunter besteht ein höheres Risiko, dass auch zukünftige Mietzahlungen ausfallen und der Vermieter auf dem Schaden sitzenbleibt.

Daher ist es sinnvoll, mit einer Abmahnung einen höheren Druck auf den Mieter auszuüben. Die Abmahnung^[1] darf sowohl schriftlich als auch mündlich erfolgen. Der Nachweis über die Abmahnung ist zudem wichtig, um später eine rechtsgültige Kündigung auszusprechen.

Fristlose Kündigung der Wohnung

Die Nichtzahlung der Kaution ist rechtlich gleichzusetzen mit dem Ausbleiben der Mietzahlungen. Um zügiger zahlungsunwillige Mieter aus der Wohnung zu befördern, hat der Gesetzgeber im Jahr 2013 eine Erleichterung für Vermieter geschaffen. Seitdem gilt die Nichtleistung der Kaution als Kündigungsgrund für die fristlose Kündigung der Wohnung.

Zahlt der Mieter die vereinbarte Kaution nicht, ist dies eine schwere Pflichtverletzung. Die Regelungen für die fristlose Kündigung finden sich in §569 Abs. 2 a des BGB^[2]. Dort sind folgende Bedingungen festgehalten.

Der Mieter muss sich bei der Kautionszahlung im Rückstand von mindestens zwei Nettokaltmieten befinden. Da die Kaution üblicherweise drei Nettokaltmieten beträgt, liegt solch ein Verzug vor, falls keinerlei Zahlung eingegangen ist.

Differenzierter ist die Ratenzahlung zu betrachten. Befindet sich der Mieter nur eine Rate im Verzug, ist die außerordentliche Kündigung nicht möglich.

Eine ordentliche Abmahnung ist rechtlich nicht erforderlich. Vermieter dürfen ohne weitere Aufforderung direkt die fristlose Kündigung aussprechen. Dennoch erweist es sich in der Praxis als förderlich, nicht direkt diesen Weg zu bestreiten, sondern auf den Mieter zuzugehen. So lässt sich womöglich eine Lösung finden, ohne sofort die Kündigung auszusprechen.

Die Kündigung der Wohnung hat schriftlich zu erfolgen. Zudem ist es hilfreich, wenn der Zugang von Zeugen bestätigt wird. Andernfalls bietet auch die Zustellung per Einschreiben einen Nachweis darüber, dass die Kündigung beim Mieter eingegangen ist.

Weigert sich der Mieter auszuziehen, bleibt nur die Räumungsklage. Hier sollten Vermieter nicht zögerlich sein, sondern schnellstmöglich das Verfahren einleiten, wenn die Frist zum Auszug verstrichen ist.

Vorgehen, wenn Mieter die Kaution nicht zahlt

Die Mietkaution stellt im Mietrecht die wichtigste Mietsicherheit dar. Sie schützt den Vermieter vor Mietrückständen oder Schäden an der Wohnung.

Eigentlich ist die Kaution vor dem Einzug zu leisten. Hat der Vermieter jedoch die Schlüssel übergeben, ohne dass Zahlung eingegangen ist, besitzt der Mieter umfangreiche Rechte, die einen Rauswurf erschweren.

Die Nichtzahlung der Kaution ist ähnlich anzusehen, wie das Versäumen der Mietzahlungen. Daher ist das Aussprechen einer fristlosen Kündigung rechtmäßig, falls der Mieter Seiner Zahlungsverpflichtung nicht nachkommt.