Mieter saniert Wohnung auf eigene Kosten – Folgen für das Mietverhältnis

Für den ordnungsgemäßen Zustand der Wohnung ist eigentlich der Eigentümer verantwortlich. Dieser muss regelmäßige Sanierungen veranlassen und die dafür entstandenen Kosten tragen. Schließlich dient die Miete als Ersatz dieser Aufwendungen.

Haben sich jedoch die Ansprüche des Mieters geändert, könnte der Wunsch aufkommen, selbst eine Modernisierung durchzuführen. Auf diese Weise ist ein Austausch der abgewohnten Küche möglich oder der Boden würde erneuert werden.

Worauf müssen Mieter achten, wenn Sie Sanierungsarbeiten selbst durchführen und welche Vorteile sind damit eventuell verbunden?

Zustimmung des Vermieters erforderlich

Als Mieter sind die Sanierungsmöglichkeiten deutlich eingeschränkt. Denn für den Zustand ist der Vermieter verantwortlich und jegliche dauerhaften Veränderungen, sind vorab mit diesem abzustimmen. Es besteht der Grundsatz, dass Du die Wohnung nur derart nach Deinen Wünschen anpassen darfst, dass nach dem Auszug der ursprüngliche Zustand wiederherstellbar ist. Dies gilt etwa für das Streichen der Wände oder das Aufhängen von Bildern. Der Aufwand, um die Wohnung wieder in den ursprünglichen Zustand zu versetzen, sollte überschaubar sein.

Anders sieht es jedoch aus, wenn Du schwerwiegendere bauliche Veränderungen durchführst. Ein Eingriff in die Bausubstanz könnte nicht mehr rückgängig zu machen sein, sodass die Wohnung nicht mehr dem Zustand entspricht, wie Du sie eigentlich angemietet hast. Entspricht diese Anpassung nicht den Vorstellungen des Vermieters, hast Du ein ernst zu nehmendes Problem. Denn möglicherweise ist der Wert der Wohnung geringer, da diese sich schlechter vermieten lässt.

Bevor Du jegliche Eingriffe in die Bausubstanz durchführst, ist daher immer die Zustimmung des Vermieters notwendig. Dies gilt für sämtliche Sanierungsarbeiten, die sich kaum mehr rückgängig machen lassen. Sie mögen zwar aus Deiner Sicht einer Aufwertung entsprechen, aber nicht den Wünschen des Vermieters entsprechen.

Um auf der sicheren Seite zu sein, musst Du Deinen Plan mit dem Vermieter abstimmen. Hole Dir schriftlich die Zustimmung des Vermieters ein, damit kein kostspieliger Rückbau droht. Denn gehst Du eigenmächtig vor, sind beim Auszug damit einige Probleme verbunden.

Ausnahmen bestehen lediglich, wenn ein berechtigtes Interesse für die Modernisierung vorliegt. Dann muss der Vermieter dazu Seine Zustimmung geben. Dies könnte etwa bei einem Onlineanschluss der Fall sein. Entspricht dieser nicht mehr dem zeitgemäßen Zustand, ist eine Modernisierung seitens des Mieters denkbar.

Modernisierungsvereinbarung anfertigen

Erfolgt eine Zustimmung des Vermieters, sind mit den Modernisierungsmaßnahmen^[1]https://www.promietrecht.de/Modernisierung/was-ist-Modernisierung/Modernisierung-der-Mietwohnung-Beispiele-fuer-Massnahmen-E1635.htm noch einige Fragen offen. Um diese zu klären, bietet sich das Aufsetzen einer Modernisierungsvereinbarung an. Dadurch besteht eine gemeinsame Grundlage und es beugt Konflikten vor.

Festzuhalten sind in erster Linie die finanziellen Rahmenbedingungen. Denn die Arbeiten gehen mit einem größeren Finanzierungsaufwand einher, weshalb für den Mieter der Wunsch nach einer größeren Sicherheit besteht.

Übernimmt der Mieter sämtliche Kosten, könnte Er im Gegenzug eine Kündigungsschutzklausel verlangen. Nach dieser wäre für einen bestimmten Zeitraum eine Kündigung unzulässig. Dies stellt sicher, dass nach Fertigstellung der Maßnahme keine Kündigung droht, sondern der Mieter die aufgewertete Wohnung selbst nutzen kann.

Ebenso ist zu klären, wie beim Auszug vorzugehen ist. Sichert der Vermieter die Übernahme zu einem festgelegten Preis zu oder muss der Mieter den ursprünglichen Zustand wiederherstellen? Wie zu verfahren ist, hängt von der konkreten baulichen Veränderung sowie den Vorstellungen des Mieters sowie Vermieters ab. Die Vereinbarungen sind individuell zu treffen, sodass beide Seiten damit zufrieden sind.

Im Rahmen der Vereinbarung ist auch festzuhalten, wer die Arbeiten durchführt. Geschieht dies in Eigenleistung oder sind Handwerker vom Mieter zu beauftragen? Je nach Umfang und Fähigkeiten des Mieters, ist abzuwägen, ob die Kosten für die Beauftragung der externen Firma gerechtfertigt sind.

Keine Ansprüche gegenüber Vermieter

Der Vermieter ist weiterhin Eigentümer der Wohnung. Eine Investition seitens des Mieters sollte daher eigentlich zu Seinem Vorteil sein. Kann Er doch zu einem späteren Zeitpunkt die Wohnung teurer vermieten und aufgrund der Arbeiten eine Mieterhöhung rechtfertigen.

Doch ein Anspruch auf einen finanziellen Ausgleich besteht nicht. Selbst, wenn objektiv eine Aufwertung erfolgt, sind die Kosten nicht vom Vermieter zu ersetzen, falls die Entscheidung zur Sanierung allein auf Wunsch des Mieters erfolgt ist.

Es könnte sogar vorkommen, dass weitere Kosten auftreten, falls ein Rückbau beim Auszug verlangt wird. Dies sind enorme Kostenpunkte, die im Rahmen der Modernisierung zu beachten sind.

Denn dass Vermieter sich an solchen Aufwendungen beteiligen, ist eher unüblich. Zwar könnte der Wert der Wohnung steigen, doch ein Anspruch auf eine Kostenbeteiligung besteht nicht. Mieter müssen daher davon ausgehen, die Modernisierungskosten allein zu tragen.

Abweichungen davon sind in der Modernisierungsvereinbarung festzuhalten. So könnte eine Übernahme zum Zeitwert der neuen Küche nach dem Auszug vereinbart sein, sodass zumindest zu einem geringen Teil eine finanzielle Unterstützung des Vermieters erfolgt.

Eigenmächte Sanierung des Mieters

Für die Mietwohnung gilt der Grundsatz, dass diese sich in einem vergleichbaren Zustand befinden muss, wie beim Abschluss des Mietvertrages. Der Vermieter muss sicherstellen, dass die Wohnung zeitgemäß ist und auftretende Mängel beseitigen.

Wünscht der Mieter jedoch eine Aufwertung und verlangt Modernisierungsarbeiten, ist Er dafür in der Regel selbst verantwortlich. Für einen Austausch des Fußbodens oder den Einbau einer neuen Küche trägt Er selbst die Kosten, insofern die Einrichtung nicht komplett abgewohnt ist.

Solch ein Eingriff in die Bausubstanz ist zwingend mit dem Vermieter abzuklären. Denn selbst, wenn es sich um eine Aufwertung handelt, muss der Vermieter zuvor Seine Zustimmung dazu geben. Andernfalls droht ein teurer Rückbau oder sogar ein Schadensersatz beim Auszug.

Um auf der sicheren Seite zu sein, sind solch umfangreiche Arbeiten stets zusammen mit dem Vermieter durchzuführen. Die Möglichkeiten einer Mietermodernisierung sind klar beschränkt und als Eigentümer kann der Vermieter darüber bestimmen, welche Veränderungen der Wohnung zulässig sind.

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