In den meisten Mietverträgen ist klar geregelt, wie viele Personen die Wohnung nutzen. Davon ist unter anderem abhängig, wie sich die Nebenkosten zusammensetzen. Bei mehr Mitbewohnern ist absehbar, dass sich die Anzahl der Mülltonnen pro Haushalt erhöht. Auch andere Größen in den Betriebskosten können mit steigender Personenzahl zunehmen.

Angesichts dessen ist es förderlich zu wissen, wie viele Personen sich tatsächlich in der Wohnung aufhalten. Ist ständig ein Besuch in der Wohnung und finden regelmäßige Übernachtungen statt, macht sich dies an den Nebenkosten bemerkbar. Doch muss der Besuch ab einem Punkt sich an den Nebenkosten beteiligen?

Steigende Betriebskosten

Mieter zahlen eine Kaltmiete, welche sich rein an die Wohnfläche ausrichtet und eine Warmmiete, in welcher die Nebenkosten enthalten sind. Wie viele Personen sich tatsächlich im Haushalt befinden, ist für die Kaltmiete unwesentlich. Die Kosten für die Wohnfläche verändern sich nicht abhängig davon, ob häufiger Besuch vorbeischaut oder die Wohnung allein genutzt wird. Dennoch ist unter Umständen eine Meldung an den Vermieter erforderlich.

Höhere Nebenkostenabrechnung

Anders sieht es hingegen bei den Betriebskosten aus. Wesentlich sind hier vordergründig die Heizkosten sowie der Warmwasserverbrauch. Je mehr Bewohner sich in der Wohnung aufhalten, desto höher sind regelmäßig diese Kosten. Der Besucher möchte duschen und hält sich womöglich in anderen Räumen auf, sodass diese stärker geheizt werden.

Ebenso nimmt der Stromverbrauch zu. Die Betriebskosten steigen spürbar, was in Zeiten teurer Energiepreise^[1] das Budget belasten könnte.

Für die sonstigen Bewohner des Hauses ist dies jedoch unwesentlich. Denn die Heiz-, Strom- sowie Warmwasserkosten werden je nach Verbrauch dem Haushalt zugeschrieben. Über die Zähler ist der Verbrauch genau zurechenbar, sodass der Besucher die Mehrkosten trägt.

Mehrkosten der Hausgemeinschaft

Den Großteil der Kosten trägt der Haushalt, welcher den Besucher regelmäßig bei sich empfängt. Diese Mehrbelastung wird nicht der Hausgemeinschaft hinzugerechnet.

Dennoch sind in geringem Umfang Mehrkosten für die Hausgemeinschaft vorhanden. Dies zeigt sich etwa an einem höheren Stromverbrauch durch das Benutzen der Treppenbeleuchtung oder des Aufzugs. Ebenso sorgt der Besuch für eine höhere Abnutzung. Pauschal darf der Vermieter den Besuch nicht verbieten.

Kann der ständige Besucher für diese Mehrkosten verantwortlich gemacht werden und ist gezwungen, sich daran zu beteiligen?

Umlage der Gemeinschaftskosten

Grundsätzlich ist zunächst die Frage zu beantworten, wie im Mietvertrag die Umlage der gemeinschaftlichen Kosten geregelt ist. Häufig geschieht dies allein über die Anzahl der Wohnfläche. Je größer die Mietwohnung, desto höher fällt die Beteiligung an den Betriebskosten des Hauses aus. So müssen Haushalte, die über eine größere Wohnung verfügen, anteilig einen höheren Beitrag zu den Betriebskosten zahlen.

In diesem Fall spielt es keine Rolle, ob der Nachbar nun ständig Besuch hat oder die Wohnung allein nutzt. Die Betriebskosten werden unabhängig von der Personenzahl umgelegt.

Anders sieht es hingegen aus, wenn die Gemeinschaftskosten nach der Personenzahl in den Wohnungen aufgeschlüsselt werden. Hier ist die Größe der Mietwohnung unwesentlich und die Kosten werden anhand der Haushaltsgröße umgelegt.

Ist dies im Mietverhältnis auf diese Weise festgeschrieben, ist es relevant, ob es sich um einen Besucher oder einen Bewohner der Wohnung handelt. Abhängig davon verändert sich die Umlage der Betriebskostenabrechnung. Wird der Besucher zum Bewohner, müsste die Mietgemeinschaft sich zu einem größeren Teil an den Gemeinschaftskosten beteiligen.

Wann gilt der Besucher als Bewohner der Wohnung?

Ob der Besucher sich an den Nebenkosten beteiligen muss, hängt von der Dauer und Häufigkeit des Aufenthalts ab. Nicht jeder kurzweilige Besucher gilt direkt als Bewohner und muss die Betriebskosten selbst zahlen. Hierfür werden verschiedene Kriterien herangezogen.

Durchgängige Aufenthaltsdauer

Bleibt der Besucher dauerhaft für mehr als 6 Wochen in der Wohnung, gilt dieser als Bewohner. Er ist dann im Rahmen der Betriebskosten zu berücksichtigen, wenn dies der Umlageschlüssel im Mietvertrag ist. Der Mieter muss bei einer Aufenthaltsdauer von mehr als 6 Wochen dies dem Vermieter anzeigen, damit die Nebenkostenabrechnung entsprechend angepasst wird.

Unregelmäßige Aufenthalte

Schwieriger ist die Sachlage, wenn der Besuch zwar häufig stattfindet, sich aber nicht dauerhaft in der Wohnung aufhält. Hier liegen unterschiedliche Meinungen in der Rechtsprechung vor. Demnach kommt es auf den Einzelfall an, ob auch bei unregelmäßigen Aufenthalten der Besucher als Bewohner zu zählen ist. Dies könnte etwa sein, wenn nach außen der Eindruck entstehe, dass der Besucher in der Wohnung lebe.

Weitere Hinweise

Findet sich der Besucher mehrmals in der Woche für eine längere Dauer in der Wohnung ein, ist nicht nur die Aufenthaltsdauer maßgeblich dafür, ob dieser als Mieter zählt. Hier sind weitere Hinweise entscheidend, die die Wohnverhältnisse aufklären.

Dies könnte etwa sein, wenn der Besucher sich an den Haushaltsaufgaben beteiligt und eigene Gegenstände in der Wohnung belässt. Befinden sich eine eigene Zahnbürste sowie Kleidung im Haushalt, spricht dies mehr für einen Bewohner als einen Besucher.

Anpassung des Mietvertrages

Findet sich der Besucher regelmäßig ein und gilt als Bewohner des Haushaltes, ist eine Anpassung des Mietvertrages notwendig. Hauptgrund hierfür sind die Veränderungen der Nebenkosten.

Mit einer höheren Personenzahl in der Wohnung, ist davon auszugehen, dass die Nebenkosten steigen. Damit es nicht zu einer überraschenden Nachzahlung kommt, ist eine Erhöhung der Vorauszahlungen angebracht. Demzufolge findet eine Aktualisierung der Personenzahl statt. Die Vorauszahlungen der Nebenkosten erhöhen sich, sodass bei der Endabrechnung keine zu großen Abweichungen entstehen.

Eine Anpassung ist zudem dann notwendig, wenn die Gemeinschaftskosten über die Haushaltsgröße umgelegt werden. Dann ist erst recht eine Klärung wichtig, ob der Besucher als Bewohner gilt. Entsprechend ist dies im Mietvertrag festzuhalten.

Erhöhung der Pauschalmiete

Üblicherweise findet eine Trennung der Bruttomiete und der Nebenkosten statt. Am Ende des Jahres erfolgt die Abrechnung, um genau zu erfahren, wie hoch der Verbrauch und die damit verbundenen Kosten waren.

Alternativ ist auch eine Vereinbarung als Pauschalmiete möglich. Dabei sind mit Zahlung der monatlichen Miete sämtliche Kosten abgegolten. Dadurch entstehen keine Abweichungen und die Gestaltung ist relativ simpel.

Ändern sich die Bedingungen und im Haushalt halten sich dauerhaft mehr Personen auf, darf der Vermieter eine Erhöhung der Pauschalmiete vornehmen. Der Vermieter muss allerdings beweisen, dass die Vertragsbedingungen sich verändert haben.

Eine Pauschalmiete ist also längst kein Freifahrtschein, um Besuch über einen längeren Zeitraum in der Wohnung zu bewirtschaften. Stellt der Vermieter fest, dass dauerhaft die Anzahl der Personen höher ist als bei Abschluss des Mietvertrages, ist eine Anpassung der Miethöhe erlaubt.

Ständiger Besuch und die Nebenkosten

Hält sich häufiger Besuch in einer Wohnung auf, sorgt dies für höhere Betriebskosten. Die Stromrechnung steigt, der Wasserverbrauch nimmt zu und auch die Heizkosten könnten sich erhöhen. Diese Kosten sind direkt dem Haushalt zuzuordnen. Daher ist es eher im Sinne des Haushaltes, die Nebenkostenvorauszahlungen schnellstmöglich anzupassen, wenn der Besuch viel Zeit in der Wohnung verbringt. Andernfalls droht eine hohe Nachzahlung.

Ein größeres Interesse über den Status des Besuchers besteht, wenn die Kosten der Hausgemeinschaft über den Personenschlüssel umgelegt werden. Ist im Mietvertrag festgehalten, dass etwa die Müllgebühren oder die Kosten für die Pflege des Gartens sich nach der Bewohnerzahl der Wohnung richten, sollte geklärt werden, ob es sich um einen Besucher oder schon einen Mitbewohner handelt.

Dies ist dann der Fall, wenn ein dauerhafter Aufenthalt von mehr als 6 Wochen vorliegt. Bleibt der Besucher ununterbrochen über diese Dauer in der Wohnung, zählt dieser als Bewohner. Der Mietvertrag muss angepasst werden und die Höhe der zu zahlenden Betriebskosten verändert sich.

Komplizierter ist es bei häufigen, aber nicht dauerhaften Aufenthalten. Hier kommt es auf den Einzelfall und den Gegebenheiten an. Entsteht der Eindruck, dass es sich um eine Lebensgemeinschaft handelt, so ist der Besucher an den Betriebskosten zu beteiligen.

Häufige Fragen