Der Einkommensnachweis dient dem Kreditgeber als Sicherheit über Deine monatlichen Einkünfte. Damit ist sichergestellt, dass das Darlehen innerhalb Deines Budgets liegt und Du den Zahlungsverpflichtungen nachkommst.

Besteht keine Möglichkeit der Vorlage eines Einkommensnachweises, ist die Immobilienfinanzierung mit größeren Herausforderungen verbunden. Gelingt es Dir dennoch das benötigte Darlehen aufzunehmen?

Gesetzliche Voraussetzungen für die Vergabe des Immobiliendarlehens

Kreditgeber sind in der Entscheidung, unter welchen Voraussetzungen Sie ein Darlehen vergeben, nicht vollkommen frei. Es bestehen gesetzliche Anforderungen, die bei jeder Vergabe zu prüfen sind.

Diese sind mit Einführung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie im März 2016^[1] verpflichtend geworden. So muss das Kreditinstitut umfangreich die Bonität des Antragstellers prüfen. Dies dient sowohl dem Schutz der Bank als auch des Kreditnehmers. Das Risiko einer Zahlungsunfähigkeit wird minimiert, sodass die monatlichen Raten zuverlässig bedient werden.

Die Bonitätsprüfung geht in der Regel mit der Vorlage des Einkommensnachweises einher. Dieser ist zum Beispiel beim Arbeitgeber einzuholen, welcher die monatlichen Einkünfte bestätigt.

Auf diese Weise ist nachvollziehbar, ob das Darlehen mit Deinem Budget vereinbar ist. Denn im Allgemeinen gilt der Hinweis, dass die monatliche Rate nicht mehr als ein Drittel des Haushaltseinkommens einnehmen darf. Mit dem Budgetrechner für Immobilien führst Du selbst die entsprechende Berechnung durch, sodass Du erfährst, wie hoch die maximale Darlehenssumme mit Deinem Einkommen sein darf.

Grundsätzlich gilt, dass Du im Rahmen der Immobilienfinanzierung den Einkommensnachweis vorlegen musst. Es handelt sich um eine gesetzliche Vorgabe, die sowohl für den Darlehensgeber als auch Nehmer eine zusätzliche Sicherheit bietet.

Verzicht auf den Einkommensnachweis bei der Darlehensvergabe

Unter bestimmten Voraussetzungen ist ein Abweichen der gesetzlichen Bestimmungen erlaubt und die Vorlage des Einkommensnachweises nicht erforderlich. Dies ist dann der Fall, wenn die Darlehenssumme relativ gering ist.

Als Grenze gilt, dass das Darlehen nicht mehr als 60 Prozent des Verkehrswerts betragen darf. Es handelt sich also um die übliche Beleihungsgrenze, bei welcher Banken bereits zusätzliche Sicherheitstoleranzen berücksichtigt haben.

Im Umkehrschluss bedeutet dies, dass Du wesentlich mehr Eigenkapital bei der Baufinanzierung einbringen musst. Sowohl der Kaufpreis als auch die Nebenkosten beim Hauskauf sind aus dem Eigenkapital zu begleichen. Demzufolge liegst Du weit über den meist empfohlenen ein Drittel der Gesamtkosten, die Du als Eigenkapital einbringen musst.

Der gestiegene Eigenkapitalanteil gewährt den Banken eine höhere Sicherheit. Sollte es zu Zahlungsausfällen kommen, ist unwahrscheinlich, dass der Erlös aus der Zwangsversteigerung nicht ausreicht, um die Restschuld zu bedienen^[2]. Daher sehen sich Banken eher in der Lage, auf die Einkommensnachweise zu verzichten und akzeptieren andere Unterlagen, die Deine Einkünfte belegen.

Kannst Du keinerlei Einkommensnachweis vorlegen, bleibt Dir nur der Aufbau des benötigten Eigenkapitals. Je geringer die Darlehenssumme, desto eher gelingt die Immobilienfinanzierung auch ohne dieses Dokuments.

Nachweis der Bonität

Benötigst Du nur einen niedrigen Kredit, ist das Risiko für den Darlehensgeber überschaubar. Das Eigenkapital dient als Sicherheit und selbst bei einer Zahlungsunfähig sind keine offenen Forderungen zu erwarten.

Dennoch verlangen Banken, dass Du umfangreiche Informationen über Deine Bonität lieferst. Ganz ohne Hintergrundprüfung ist selbst bei der geringeren Darlehenssumme keine Finanzierung der Immobilie möglich. Hierzu dienen folgende Unterlagen, die als Ersatz der Einkommensnachweise vorzulegen sind.

Selbstständige haben keine Möglichkeit, einen Einkommensnachweis im eigentlichen Sinne vorzulegen. Ihre Einkünfte sind schwankend und es gibt keine höhere Stelle, welche regelmäßig ein festes Gehalt auszahlt.

Als Nachweis des Einkommens dienen die letzten Steuerbescheide. Dort sind sämtliche Einkünfte des Jahres aufgeführt, sodass Kreditgeber einen umfangreichen Überblick über die finanzielle Situation erhalten.

So gelingt die Baufinanzierung für Selbstständige auch, wenn diese in den vergangenen Jahren entsprechende Einkünfte vorweisen können. Besteht die Selbstständigkeit erst seit wenigen Monaten, könnten Kreditgeber dennoch einer Vergabe des Darlehens kritisch gegenüberstehen und weitere Sicherheiten verlangen.

Antragsteller müssen in jedem Fall damit rechnen, dass Kreditgeber eine Schufa-Auskunft einfordern, bzw. diese selbst prüfen. Damit es dort nicht zu einer negativen Überraschung kommt, solltest Du frühzeitig eine Selbstauskunft durchführen. Möglicherweise sind negative Einträge vorhanden, die nicht der Realität entsprechen und längst geklärt sind.

Da die Korrektur der Einträge eine gewisse Zeit in Anspruch nimmt, musst Du bereits einige Monate vor der Antragstellung Deine Schufa-Auskunft im Blick haben. Kümmere Dich frühzeitig darum, um bei der Immobilienfinanzierung eine möglichst hohe Bewertung zu erzielen.

Als weiteren Nachweis Deiner Zahlungsfähigkeit können die Rücklagen auf Deinen Konten, Kapitalanlagen oder Versicherungen dienen. Sie zeigen dem Kreditinstitut an, dass Dein Vermögen hoch genug ist, um den Zahlungsverpflichtungen nachzukommen. Eine gesonderte Vorlage des Einkommensnachweises ist dann nicht mehr notwendig.

Einbringen von Sicherheiten

Vorteilhaft ist es natürlich, wenn Du als Kreditnehmer weitere Sicherheiten bei der Immobilienfinanzierung ohne einen Nachweis Deines Einkommens, vorweist. Neben dem Eigenkapital überzeugen zusätzliche Sicherheiten den Kreditgeber davon, dass das Ausfallrisiko minimal ist.

Die größte Sicherheit bietet das Einbringen einer vorhandenen Immobilie als Eigenkapital. Der Kreditgeber könnte auch daran eine Hypothek oder eine Grundschuld verlangen, um im Falle von Zahlungsschwierigkeiten von Seinem Grundpfandrecht Gebrauch zu machen. Bist Du bereits Eigentümer einer Immobilie, überzeugst Du mit dieser Sicherheit ganz ohne Einkommensnachweis den Darlehensgeber von Deiner hohen Bonität.

Weiterhin sind auch zahlungskräftige Bürgen hilfreich, um eine Absage bei der Baufinanzierung zu vermeiden. Nahestehende Verwandte könnten für Dich bürgen, sodass der Kreditgeber weitere Ansprechpartner bei Zahlungsausfällen erhält.

Gewerbliche Finanzierung ohne Einkommensnachweis

Private Darlehensnehmer, die die Immobilie selbst bewohnen, müssen in der Regel einen Einkommensnachweis vorlegen. Dieser gilt zusätzlich zur Bonitätsprüfung. Dies beruht nicht nur allein auf den internen Vorgaben der Darlehensgeber, sondern ist in der Wohnkreditrichtlinie vorgeschrieben. Seit dem 21.03.2016 bestehen demnach strengere Vorgaben für Darlehen an Verbraucher.

Anders sieht die Situation aus, wenn es sich um eine gewerbliche Immobilieninvestition handelt. Das Ziel besteht nicht darin, das Objekt selbst zu bewohnen, sondern möglichst gewinnbringend zu vermieten. Hierbei greifen die strengeren Vorgaben nicht Wohnkreditrichtlinie nicht.

Möglichst ist die Finanzierung der Immobilie, wenn eine vorhandene Immobilie komplett abbezahlt ist und als Sicherheit eingebracht wird. Zudem sollte die Beleihung weniger als 60 Prozent des Verkehrswerts betragen. Ist die Wirtschaftlichkeitsrechnung plausibel und zeigt auf, dass die Investition sich mit hoher Wahrscheinlichkeit auszahlt, steht der Immobilienfinanzierung ohne Einkommensnachweis nichts mehr im Wege.

Zu beachten ist allerdings, dass weiterhin eine Bonitätsprüfung stattfindet. Es sind also weiterhin einige Unterlagen zu erbringen, damit das Risiko der Bank bei der Finanzierung minimal ist.

Immobiliendarlehen ohne Einkommensnachweis erhalten

Gesetzlich bestehen strenge Anforderungen an die Vergabe von Immobilienkrediten. Banken müssen einige Bonitätsunterlagen einfordern, um Nachweise über die Kreditwürdigkeit zu erhalten. Der Einkommensnachweis zählt zu den üblichen Dokumenten, die bei dieser Prüfung vorzulegen sind.

Kannst Du diesen Nachweis nicht erbringen, ist die Finanzierung der Immobilie unter bestimmten Voraussetzungen dennoch möglich. Die Darlehenssumme ist begrenzt auf rund 60 Prozent des Verkehrswerts, sodass Du wesentlich mehr Eigenkapital nachweisen musst. Die Vorlage eines Einkommensnachweises ist dann nicht mehr notwendig.

Zudem könntest Du eine abbezahlte Immobilie als Eigenkapital zur Verfügung stellen. So sind einige Alternativen denkbar, um ohne Einkommensnachweis die geforderte Sicherheit zu leisten.

Häufige Fragen