Ein Immobilienkredit geht mit einer hohen finanziellen Belastung einher. Neben dem Tilgungsanteil musst Du auch die Zinsen bedienen, die im Rahmen der Finanzierungskosten nicht unerheblich sind. Praktisch wäre es, wenn Du die Kreditkosten komplett oder zumindest teilweise von der Steuer absetzen könntest. Damit würdest Du Dein zu versteuerndes Einkommen^[1] senken und für eine Entlastung sorgen.

Doch ist es möglich einen Hauskredit von der Steuer abzusetzen und welche Voraussetzungen müssen dafür erfüllt sein? Setze Dich intensiv mit Deiner Steuererklärung auseinander, um die Finanzierung zu erleichtern und Geld zu sparen. Folgend erfährst Du, welche Möglichkeiten Dir bei der Immobilienfinanzierung offen stehen.

Steuerliche Absetzbarkeit bei gewerblicher Nutzung

Der Hauskredit lässt sich nur unter bestimmten Voraussetzungen teilweise von der Steuer absetzen. Eine Auflage ist, dass es sich um eine gewerbliche Nutzung handelt. Du bewohnst die Immobilie also nicht selbst, sondern nutzt diese als Investitionsobjekt. Als Vermieter generierst Du sowohl Einnahmen als auch Ausgaben mit der Zweitimmobilie.

Zu den Ausgaben zählen sämtliche Aufwendungen, die in Verbindung mit der Vermietung stehen. Während einige Nebenkosten auf den Mieter umlegbar sind und damit nicht für den Vermieter anfallen, müssen andere Kostenfaktoren selbst getragen werden. Dazu gehören zum Beispiel die Verwaltungskosten, wenn eine externe Hausverwaltung beauftragt wird.

Den Mieteinnahmen stehen die Ausgaben gegenüber, welche den Gewinn mindern. Neben dem Verwaltungsaufwand, sind auch Teile des Kredits als Ausgabe anrechenbar. Hierbei musst Du jedoch die einzelnen Bestandteile der Finanzierungskosten genau aufschlüsseln.

Kreditzinsen mindern den Gewinn

Denn der Hauskredit stellt zunächst ein vermögensneutrales Rechtsgeschäft dar. Du erhältst vom Kreditgeber einen bestimmten Geldbetrag, welchen Du für den Kauf der Immobilie verwendest. Somit gehst Du zwar eine Schuld ein, auf der anderen Seite wächst aber auch das Vermögen um den Wert der Immobilie. Damit handelt es sich aus Vermögenssicht zunächst um eine neutrale Transaktion, die weder zu einem Gewinn, noch zu einem Verlust für Dich führt.

Zu beachten ist aber, dass Du nicht nur die Pflicht eingehst, den ursprünglichen geliehenen Geldbetrag zurückzuzahlen. Denn der Kreditgeber verlangt neben den Tilgungsleistungen auch Zinsen. Durch die Erhebung der Zinsen deckt der Kreditgeber wiederum seine eigenen Finanzierungskosten, da er das Geld ebenfalls beschaffen muss. Zudem dienen die Zinsen auch als Schutz vor einem Zahlungsausfall und stellen den Gewinn des Kreditgebers dar. Denn ohne die Aussicht auf einen Gewinn, gäbe es keine Motivation das Fremdkapital zur Verfügung zu stellen.

Steuerlich absetzbar sind lediglich die Zinskosten. Diese gelten als Aufwendungen, die mit der Finanzierung der Immobilie einhergehen. Während die Tilgung sich vermögensneutral verhält, mindern die Zinsen Deinen Gewinn. Damit zählen Sie ebenfalls zu den Kosten, wie etwa die externe Hausverwaltung oder die Kontoführungsgebühren. Sie schmälern Deinen Gewinn und führen dazu, dass Du weniger Steuern zahlen musst.

Kreditzinsen reduzieren die Steuerlast

Anhand eines einfachen Beispiels lässt sich veranschaulichen, welche Auswirkungen die Zinsen auf die steuerliche Last haben. Denn häufig sind sich Vermieter kaum im Klaren darüber, welche Steuern auf Sie zukommen und was hierbei zu beachten ist. Die folgende vereinfachte Beispielrechnung gewährt einen Einblick darüber, was bei der Steuererklärung für Vermieter zu berücksichtigen ist.

Denn der Gewinn aus der Vermietung und Verpachtung^[2] unterliegt Deiner regulären Einkommensteuer. Bist Du noch als regulärer Arbeitnehmer tätig und trittst gleichzeitig als Vermieter auf, bezieht sich der Steuersatz auf Dein gesamtes zu versteuerndes Einkommen. Der Spitzensteuersatz beträgt hierbei 42%, womit dies eine deutliche Schmälerung des Gewinns darstellt.

Konkret sieht Deine steuerliche Betrachtung wie folgt aus:

Einnahmen
Arbeitseinkommen	50.000€
Mieteinnahmen	30.000€
Gesamteinnahmen	80.000€

Laut Einkommensteuerrechner^[3] wären nun Steuern in Höhe von ~25.000€ fällig und es läge eine Durchschnittsbelastung von 31% vor.

Dein zu versteuerndes Einkommen wird allerdings durch einige Aufwendungen gemindert. Hierzu gehören die Werbungskosten, welche pauschal mit 1.200€ festgesetzt werden sowie Vorsorgeaufwendungen. Diese können bei einem Arbeitseinkommen von 50.000€ auf rund 6.900€ geschätzt werden.

Zusätzlich sind jetzt die Aufwendungen aus der Vermietung zu betrachten. Diese mindern ebenfalls Dein zu versteuerndes Einkommen. Dazu gehören u.a. die Grundsteuer, Kontoführung, Hausnebenkosten, Zinsen und Abschreibungen.

Das Gebäude wurde zu einem Preis von 800.000€ gekauft, worauf sich die Abschreibungen sowie Zinsen beziehen. Unter dieser Annahme könnten die Aufwendungen wie folgt aussehen.

Aufwendungen
Abschreibungen	16.000€
Zinsen	7.500€
Grundsteuer	2.000€
Externe Hausverwaltung	1.200€

Daraus ergibt sich das zu versteuernde Einkommen wie folgt:

Zu versteuerndes Einkommen
Gesamteinnahmen	80.000€
abzgl. Werbungskosten	1.200€
abzgl. Vorsorgeaufwendungen	6.900€
abzgl. Abschreibungen	16.000€
abzgl. Zinsen	7.500€
abzgl. Grundsteuer	2.000€
abzgl. externer Hausverwaltung	1.200€
= Zu versteuerndes Einkommen i. H. v. 45.200€

Das zu versteuernde Einkommen beträgt damit nur noch 45.200€. Daraus ergibt sich laut Einkommensteuerrechner eine zu zahlende Steuer von ~10.000€. Die Durchschnittsbelastung beträgt 22%.

Wie genau sich die Zinsen auswirken, lässt sich in einem Vergleich veranschaulichen, wenn Du diese nicht berücksichtigen würdest. Denn dann würde Dein zu versteuerndes Einkommen um ganze 7.500€ höher liegen. Bei einem zu versteuernden Einkommen von 52.200€ würde die Steuerlast ~12.600€ betragen. Indem Du die Zinsen des Hauskredits berücksichtigst, sparst Du also ganze 2.600€ an Steuern, die Du nicht dem Finanzamt überweisen musst.

Natürlich handelt es sich hierbei nur um eine vereinfachte Beispielrechnung und in der Praxis erweist sich das Ausfüllen der Steuererklärung als wesentlich komplexer. So sind weitere Kostenpunkte zu berücksichtigen und Du musst genau auf die Berechnung der Aufwendungen achten. Ein Steuerberater erweist sich hier als hilfreich, wenn Du nicht nur eine einzelne Wohnung, sondern ein ganzes Mehrfamilienhaus vermietest. Die Kosten des Steuerberaters sind übrigens auch wieder absetzbar.

Kaufnebenkosten steuerlich geltend machen

Während die Kreditzinsen kontinuierlich auftreten und jedes Jahr erneut steuerlich absetzbar sind, treten bestimmte Nebenkosten beim Kauf einmalig auf. Hierbei handelt es sich um:

In Summe betragen diese rund 10 bis 15 des gesamten Kaufpreises und sind üblicherweise vom Eigenkapital zu bezahlen. Dient die Immobilie als Kapitalanlage und nicht der privaten Nutzung, darfst Du die Nebenkosten in der Steuererklärung angeben. Sie reduzieren Deine zu versteuernden Einnahmen, sodass die individuelle Steuerlast geringer ausfällt.

Nicht Absetzbarkeit des Hauskredits bei privater Nutzung

Ein Hauskredit ist nicht in jedem Fall von der Steuer absetzbar. Bisher wurde nur die gewerbliche Vermietung betrachtet, in welcher die Zinsen Aufwendungen darstellen, die vom Gewinn und somit dem zu versteuerndem Einkommen abgezogen werden. Doch wie verhält es sich, wenn Du selbst die Immobilie nutzt und noch weitere Kredite fällig werden?

Private Nutzung der Immobilie

Der Hauskauf dient nicht nur als Investition, um eine Rendite zu erzielen. Er stellt oftmals auch die Verwirklichung des Traums vom Eigenheim dar. Du möchtest mit dem eigenen Haus eine deutliche Aufwertung erzielen und nicht mehr in einer kleineren Wohnung leben. Insbesondere, wenn ein Kinderwunsch besteht und die Familie wächst, wird ein Haus mit kleinem Garten als vorteilhaft gesehen.

Hierbei ist zu beachten, dass der Hauskredit zu keinem Teil steuerlich absetzbar ist. Du bezahlst zwar weiterhin sowohl den Tilgungsanteil als auch die Zinskosten, steuerlich dürfen diese aber nicht berücksichtigt werden. Vielmehr wird dieser Immobilienkredit wie ein gewöhnlicher Konsumkredit behandelt. Schließlich handelt es sich um Deine private Entscheidung, mit welcher Du Deine Lebensqualität verbessern möchtest.

Ausnahme beim Arbeitszimmer

Nutzt Du das Haus ausschließlich privat, darfst Du keinerlei Kreditkosten von der Steuer absetzen. Komplizierter ist der Sachverhalt allerdings, wenn Du noch ein Arbeitszimmer nutzt.

Hierbei ist ein anteiliges Absetzen^[4] möglich, da es sich nicht um eine private Nutzung handelt. Du setzt die Fläche des Arbeitszimmers im Verhältnis zu der Gesamtfläche des Hauses und darfst dementsprechend die Zinsen absetzen. Dies mindert zumindest etwas die Steuerlast. Gleiches könnte auch für die Ausstattung des Arbeitszimmers gelten. Auch hier lohnt sich eine Erstberatung beim Steuerberater, um nicht zu viel Steuern zu zahlen.

Die Absetzbarkeit des Hauskredits

Nimmst Du einen Kredit für Deine Immobilie auf, geht dies mit hohen finanziellen Verpflichtungen einher. Monatlich zahlst Du sowohl die Tilgung als auch die Kreditzinsen. Während die Tilgung sich vermögensneutral verhält, sieht dies bei den Kreditzinsen anders aus. Diese gelten als Finanzierungsaufwendungen.

Von der Steuer absetzen darfst Du die Kreditzinsen aber nur, wenn die Immobilie gewerblich genutzt wird. Du also als Vermieter auftrittst und den Mieteinnahmen die Aufwendungen gegenüberstellst.

Nutze eine Beratung, um genau zu erfahren, welcher Anteil vom Kredit absetzbar ist. So lässt sich häufig die Steuerlast mindern und Geld sparen. Als Vermieter erhöhst Du Deine Rendite und die Investition zahlt sich eher aus.

Bei einer privaten Nutzung ist der Kredit jedoch nicht in der Steuererklärung zu berücksichtigen. Hier trägst Du die gesamten Kosten, da dieser wie ein Konsumkredit gewertet wird. Lediglich, wenn sich ein Arbeitszimmer im Haus befindet, lassen sich anteilig die Zinsen von der Steuer absetzen.

Anders als häufig angenommen, bedeutet etwas von der Steuer abzusetzen aber nicht, dass Du das gesamte Geld erstattet bekommst. Es mindert lediglich Dein zu versteuerndes Einkommen, sodass die Steuerlast sinkt. Je nach Höhe des Durchschnittssteuersatzes ergeben sich daraus die konkreten Einsparungen.

Häufige Fragen