Mit Abschluss der Immobilienfinanzierung verlangt der Kreditgeber in der Regel die Eintragung einer Grundschuld. Diese ist mit einem umfassenden Grundpfandrecht verbunden, welche es der Bank ermöglicht, im Falle von Zahlungsschwierigkeiten die Zwangsversteigerung einzuleiten. Die Grundschuld gilt als notwendige Sicherheit für den Abschluss der Finanzierung.

Im Grundbuch sind zudem die Grundschuldzinsen vermerkt. Welchen Zweck erfüllen diese Zinsen und geht dies mit einer höheren Zahlungslast für Dich ein?

Funktion der Grundschuldzinsen

Die Grundschuldzinsen sind zwar im Grundbuch festgehalten, wirken sich aber nicht unmittelbar auf Deine Zahlungsverpflichtungen aus. Daher wird auch oftmals von einem fiktiven Zins gesprochen, da dieser nur eine Wirkung entfaltet, falls ein Zahlungsausfall eintritt.

Solltest Du nicht mehr in der Lage sein, die monatlichen Forderungen zu bedienen, bleibt Dir noch das Aussetzen der Rate bei der Baufinanzierung. Gewährt Dir Deine Bank diese Möglichkeit nicht, tritt ein Zahlungsausfall ein. Du bist nicht mehr in der Lage den Kredit zu bedienen, woraufhin der Darlehensgeber von Seinem Grundpfandrecht Gebrauch macht und die Zwangsversteigerung einleitet.

Dieser Vorgang ist mit einem zusätzlichen Aufwand verbunden. Es entstehen Kosten, die in der ursprünglichen Grundschuld nicht berücksichtigt sind. Denn diese bezieht sich lediglich auf das Darlehen.

Um die weiteren Aufwendungen sowie den Zahlungsausfall ersetzt zu bekommen, ist die Grundschuld mit Zinsen verbunden. Diese kommen jedoch nur zum Tragen, wenn der Darlehensgeber von Seinem Grundpfandrecht Gebrauch macht.

Daher besteht für die Grundschuldzinsen eine Verjährungsfrist von drei Jahren. Es tritt demnach kein Zinseszins Effekt ein und die Forderungen bewegen sich in einem festgelegten Rahmen.

Zahlst Du die Verbindlichkeiten pünktlich, hat der Grundschuldzins für Dich keine spürbare Auswirkung. Es handelt sich um eine weitere Sicherheit, die erst bei Zahlungsschwierigkeiten relevant ist.

Höhe der Grundschuldzinsen

Der Grundschuldzins liegt in der Praxis üblicherweise zwischen 15 und 20 Prozent. Dies mag zum Vergleich der Immobilienzinsen, die in der Regel bei wenigen Prozenten liegen, nach Wucher klingen. Doch da die Zinsen verjähren und diese nur fiktiv zu behandeln sind, musst Du Dich weniger darum sorgen.

Die Grundschuld plus der Grundschuldzins stellt die Obergrenze des Sicherungsumfangs für den Darlehensgeber dar. Diesen Betrag darf Er bei einer Zwangsversteigerung einfordern.

Ein Anspruch auf die Zahlung von weiteren Aufwendungen, die durch die Zwangsversteigerung entstehen, sind bereits durch den Grundschuldzins abgegolten. Weitere Forderungen sind daher nicht zulässig.

Zinssatz im Grundbuch festgeschrieben

Treten bei Dir Zahlungsschwierigkeiten ein und glaubst Du, dass eine Zwangsversteigerung droht, solltest Du über die genauen Modalitäten der Grundschuld Bescheid wissen. Hierzu zählt auch die Höhe der Grundschuldzinsen.

Diese sind in der Abteilung III des Grundbuchauszugs^[1] ersichtlich. Dort ist die Grundschuld als fixer Betrag vermerkt, während der jährliche Zinssatz in Prozent angegeben ist.

Relevant ist der Zinssatz, falls weitere Schuldner im Grundbuch vermerkt sind. Diese dürfen erst Ihre Forderungen befriedigen, wenn der ranghöhere Schuldner bedient wurde. Je höher der Zins, desto geringer sind die Aussichten, dass nachrangige Schuldner Ihre gesamten Zahlungen erhalten.

Grundschuldzinsen als zusätzliche Absicherung

Darlehensgeber gehen mit der Vergabe des Kredits im sechsstelligen Bereich ein hohes Risiko ein. Sie fordern daher eine maximale Sicherheit, um im Falle eines Kreditausfalls nicht auf den offenen Forderungen sowie Kosten sitzenzubleiben.

Die Grundschuldzinsen erhöhen die ursprünglich vereinbarte Grundschuld. Mit einer Höhe von über 15 Prozent erscheinen die Zinsen eine unverhältnismäßige Belastung darzustellen. Doch sie kommen nur zur Anwendung, falls Du das Darlehen nicht mehr bedienen kannst. Andernfalls haben sie nur eine Bedeutung für weitere Schuldner, die im Grundbuch nachrangig eingetragen sind.

Beachte bei einer Zwangsversteigerung, dass Du sowohl die Grundschuld samt Zinsen zurückzahlen musst. Vermeide daher diesen Vorgang und strebe frühzeitig eine Umschuldung an oder verkaufe die Immobilie frühzeitig auf dem freien Markt.

Häufige Fragen