Die Baufinanzierung stellt eine langfristige Verpflichtung dar, die meist mit einer Laufzeit von 30 Jahren verbunden ist. Es stellt eine Lebensaufgabe dar, welche häufig erst mit dem Eintritt in das Rentenalter abgeschlossen ist. Die Kalkulation sieht dabei so aus, dass Du die monatlichen Raten bedienst, ohne in eine finanzielle Schieflage zu geraten.

Sieht Deine finanzielle Situation wesentlich besser aus als vorher gedacht, könntest Du auf die Idee kommen, den Hauskredit vorzeitig zurückzuzahlen. Endlich schuldenfrei zu sein ist sicherlich mit einem befreiendem Gefühl verbunden und es beruhigt Dich, dass das Haus jetzt zu 100% Dir gehört und die Bank nicht mehr im Grundbuch^[1] steht.

Doch ist es sinnvoll, die Baufinanzierung vorzeitig abzulösen und welche Kosten kommen auf Dich zu?

Anspruch auf Entschädigung bei vorzeitiger Kündigung der Baufinanzierung

Mit der Bank wurde ein Kreditvertrag geschlossen, welcher die Laufzeit sowie den Zinssatz enthält. Der Zinssatz mag für eine bestimmte Periode festgelegt sein und danach sich den marktüblichen Werten anpassen.

Planst Du die vorzeitige Rückzahlung des Kredits, bedeutet dies, dass Du Dich nicht an den Vertrag halten möchtest. Ist keine Sondertilgung oder ein Kündigungsrecht enthalten, bist Du grundsätzlich an die Einhaltung des Kreditvertrags gebunden. Genauso möchtest Du, dass der Kreditgeber sich an die Absprachen hält und seinen Verpflichtungen nachkommt.

Planst Du die vorzeitige Ablösung des Kreditvertrags, entgeht dem Kreditgeber womöglich ein höherer Gewinn. Damit entsteht ihm ein Schaden, der auf der Nichteinhaltung des Vertrags beruht.

Als Ausgleich verlangen Banken üblicherweise eine Vorfälligkeitsentschädigung. Dies stellt den Ersatz der entgangenen Gewinne dar. Neben der eigentlich offenen Kreditsumme musst Du jetzt zusätzlich die Vorfälligkeitsentschädigung^[2] bezahlen.

Rein finanziell lohnt sich die vorzeitige Ablösung der Baufinanzierung also kaum. Hast Du gewisse Rücklagen gebildet und wäre genügend Geld vorhanden, um den offenen Kredit zu begleichen, ist es finanziell rentabler, die Summe lieber am Kapitalmarkt anzulegen. Dort erwirtschaftet es etwa breit in einem ETF angelegt eine Rendite von rund 5% durchschnittlich im Jahr.

Aus rein finanzieller Sicht ist es daher nicht sinnvoll, den Kreditvertrag vorzeitig abzulösen. Wähle diesen Schritt nur, wenn dieser aus anderen Gründen für Dich eine Verbesserung darstellt. Etwa, weil der Kredit andernfalls eine mentale Last darstellt und Du ohne die Schulden im Hinterkopf erholsamer schläfst.

Sei Dir aber bewusst, dass den Kredit vorzeitig ablösen immer mit Zusatzkosten verbunden ist. Es ist also keine Maßnahme, um Zinsen zu sparen und dadurch finanziell besser gestellt zu sein.

Baufinanzierung ablösen mit Zahlung der Vorfälligkeitsentschädigung

Besteht der Wille darin, den Immobilienkredit vorzeitig zu erfüllen, bedeutet dies eine einseitige Abweichung vom bestehenden Vertrag. Damit sind gewisse Herausforderungen verbunden, um eine Einigung mit dem Kreditgeber zu finden.

Voraussetzungen

Grundsätzlich ist der Vertragspartner nicht dazu verpflichtet, die einseitige Änderung zu akzeptieren. Er könnte streng auf die Einhaltung des Vertrags bestehen. Zumindest ist dies die allgemeine Haltung bei Verträgen.

Bei einem Hauskredit hat der Gesetzgeber Möglichkeiten geschaffen, um dem Kreditnehmer die vorzeitige Ablösung zu erlauben. Denn praktisch lebenslang an die Finanzierung gebunden zu sein, ohne diese anderweitig beenden zu können, erscheint nicht verhältnismäßig zu sein.

Besteht ein berechtigtes Interesse, wird Dir als Kreditnehmer die Option eingeräumt, den Kredit früher zu erfüllen. Das berechtigte Interesse könnte etwa der Verkauf der Immobilie sein oder die Aufnahme eines weiteren Kredits.

Soll die Aufnahme des Umbaukredits bei einer anderen Bank geschehen, könnte diese sich weigern, falls weiterhin eine Baufinanzierung bei einem anderen Kreditinstitut besteht. Daher besteht ein berechtigtes Interesse darin, die ursprüngliche Finanzierung zu beenden und die beiden Kredite zusammenzuführen.

Unter bestimmten Voraussetzungen muss der Kreditgeber an der vorzeitigen Erfüllung der Finanzierung mitwirken. Er darf sich diesem Vorgang nicht verweigern, sondern vom Gesetz her steht Dir dieses Recht zu.

Allerdings muss ein berechtigtes Interesse vorhanden sein. Fühlst Du Dich einfach wohler ohne den Kredit und möchtest diesen daher vorzeitig ablösen, darf die Bank ihre Zustimmung verweigern. Bei einem Hausverkauf oder der Aufnahme eines weiteren Kredits ist solch ein Interesse nach der Ablösung aber nachvollziehbar.

Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung

Der Gesetzgeber hat unter bestimmten Voraussetzungen beim Hauskauf die Möglichkeit eingeräumt, den Kredit frühzeitig zu erfüllen. Dies stärkt zunächst die Rechte des Kreditnehmers und stellt für Ihn einen Vorteil dar.

Um dieses Ungleichgewicht zu kompensieren, ist gleichzeitig im Gesetz vereinbart, dass eine Vorfälligkeitsentschädigung gezahlt werden muss. Diese stellt eine Entschädigung für den entgangenen Gewinn dar.

Geregelt ist dieser Vorgang und die maximale Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung für Verbraucherdarlehen im §502 BGB^[3]. Dort ist der maximale Betrag wie folgt festgehalten:

1) Ein Prozent des vorzeitig zurückgezahlten Betrags oder, wenn der Zeitraum zwischen der vorzeitigen und der vereinbarten Rückzahlung ein Jahr nicht überschreitet, 0,5 Prozent des vorzeitig zurückgezahlten Betrags,

2) Den Betrag der Sollzinsen, den der Darlehensnehmer in dem Zeitraum zwischen der vorzeitigen und der vereinbarten Rückzahlung entrichtet hätte.

Allerdings sind diese Vorschriften nur für allgemeine Kreditverträge. Für den Immobilienkredit sind andere Vorgehensweisen üblich und rechtlich erlaubt. Diese sind weit undurchsichtiger und gehen mit höheren Kosten einher.

Zu unterscheiden ist hierbei die aktiv-passiv-Methode von der aktiv-aktiv Methode. Diese Vorgehensweisen sind laut BGH anerkannt und für die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung zulässig.

Bei dieser Option wird das zurückgezahlte Darlehen auf dem Kapitalmarkt angelegt. Als Grundlage dient die Rendite von Hypothekenpfandbriefen oder ähnlichen Anleihen. Aus der Differenz zum ursprünglichen Darlehensvertrag ergibt sich die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung. Die Differenz muss der Kreditnehmer ersetzen.

Hierbei wird unterstellt, dass die Bank das Geld wieder zur Baufinanzierung zur Verfügung stellt. Sind die Bauzinsen zwischenzeitlich stark gesunken, entsteht dadurch ebenfalls ein Schaden. Dieser wird im Rahmen der Vorfälligkeitsentschädigung ausgeglichen.

Neben dem reinen Ersatz des Schadens erheben Kreditinstitute noch weitere Entgelte. Dabei handelt es sich etwa um Gebühren für die vorzeitige Aufhebung, die die Kosten immens in die Höhe treiben.

In der Praxis zeigt sich daher, dass häufig Kosten in Höhe von 10% der offenen Kreditsumme allein für die vorzeitige Ablösung entstehen. Dies solltest Du als Richtlinie beachten, wenn Du die Baufinanzierung frühzeitig beenden möchtest. Es stellt daher ein teures Vorhaben dar und in jedem Fall wäre es günstiger, den Kredit einfach laufen zu lassen.

Kredit vorzeitig ablösen ohne Vorfälligkeitsentschädigung

Die Zahlung der Vorfälligkeitsentschädigung stellt eine wesentliche finanzielle Belastung dar, die der vorzeitigen Rückzahlung entgegensteht. Dennoch gibt es Wege, ohne solch hohe Strafzahlungen die Baufinanzierung abzuschließen. Dabei stehen die folgenden Optionen offen.

Ordentliches Kündigungsrecht

Im Rahmen der Immobilienfinanzierung besteht für Dich nach dem Ablauf einer bestimmten Frist die Möglichkeit einer Sonderkündigung. Diese ist im §489 BGB^[4] verankert und beginnt mit der Auszahlung der kompletten Kreditsumme.

Maßgeblich ist für die Frist ist die Dauer der Sollzinsbindung. Läuft die Bindung an den Zins aus und wurde keine neue Vereinbarung getroffen, besteht ein Sonderkündigungsrecht. Dieses musst Du innerhalb eines Monats wahrnehmen, falls Du eine vorzeitige Ablösung planst.

Unabhängig der Dauer der Sollzinsbindung besteht ein Sonderkündigungsrecht nach einer Laufzeit von insgesamt 10 Jahren. Bei der 10-Jahres-Frist besteht eine Kündigungsfrist von 6 Monaten.

Behalte diese Zeitpunkte im Hinterkopf, um davon Gebrauch zu machen. Zu diesen speziellen Stichtagen darf die Bank keine Vorfälligkeitsentschädigung erheben. Du kommst dadurch wesentlich günstiger aus der Baufinanzierung.

Austausch der Sicherheiten

Das vorzeitige Ablösen des Immobilienkredits ist häufig mit dem Verkauf des Hauses verbunden. Steht gleichzeitig der Kauf eines neuen Hauses an, ist die Rückzahlung des Kredits, bei gleichzeitiger Aufnahme einer neuen Finanzierung selten sinnvoll.

In diesem Fall könnte ein Objekttausch die zufriedenstellendere Option sein. Bei dieser wird die alte Immobilie durch das neue Objekt ersetzt. Bedingung hierfür ist, dass die neue Immobilie mindestens den gleichen Wert besitzt. Übersteigt der Wert sogar das alte Haus, erhält die Bank eine höhere Sicherheit. Sie wird durch den Tausch sogar besser gestellt, sodass sie dieses Angebot dankend annimmt.

Ähnlich könnte auch ein Austausch der Schuldner gangbar sein. Wird das Haus verkauft, ist eine Übertragung der Finanzierung an den Käufer möglich. Voraussetzung ist, dass der neue Kreditnehmer eine vergleichbare Bonität besitzt. Für diesen Vorgang ist die Zustimmung des Kreditinstituts erforderlich. Sollte der neue Schuldner über eine bessere Bonität verfügen, wird die Bank dadurch besser gestellt und stimmt diesem Vorgang üblicherweise zu.

Fehlende Widerrufsbelehrung

Neben den bisherigen beiden Optionen könnte auch eine Sonderkündigung erlaubt sein, wenn eine fehlerhafte Widerrufsbelehrung vorliegt. Grundlage ist eine Entscheidung des BGH sowie der Bundesregierung aus dem Jahr 2016.

Erlaubt ist die Kündigung lediglich für Darlehensverträge, die zwischen dem 11. Juni 2010 und dem 20. März 2016 geschlossen wurden. War die Widerrufsbelehrung fehlerhaft oder wurde gänzlich versäumt, ist eine Kündigung der Baufinanzierung erlaubt, ohne die Vorfälligkeitsentschädigung zahlen zu müssen.

Möchtest Du diesen Anspruch durchsetzen, ist eine anwaltliche Unterstützung sinnvoll. Denn der Nachweis einer fehlerhaften Widerrufsbelehrung gestaltet sich als kompliziert und sollte von einem juristischen Experten durchgeführt werden.

Option bei Baufinanzierung zusichern lassen

Stehst Du vor dem Kauf oder dem Bau einer Immobilie, sind dabei zahllose Punkte zu beachten. Über die Rückzahlung des Kredits machst Du Dir womöglich kaum Gedanken und Du legst das Hauptaugenmerk darauf, ob der monatliche Kreditbetrag mit Deinem Budget vereinbar ist.

Da der Blick in die Zukunft kompliziert ist, solltest Du vorab Dir die Optionen zusichern, den Kredit vorzeitig zu tilgen. Lasse Dir dieses Recht direkt im Vertrag verankern.

Sondertilgung

Während der Kreditlaufzeit könntest Du feststellen, dass noch ein gewisser Spielraum im Budget vorhanden ist. Monatlich sammeln sich Rücklagen an, die Du nicht auf dem Konto liegen lassen, sondern einem sinnvollen Zweck zuführen möchtest.

Im Rahmen der Baufinanzierung bietet sich das Festhalten von Sondertilgungsoptionen an. Damit sicherst Du Dir das Recht zu, neben der vereinbarten Tilgungssumme auch weitere Beträge für die Rückzahlung des Darlehens aufzuwenden.

Regelmäßig bieten Kreditinstitute eine jährliche Sondertilgung von 5 bis 10 Prozent der Darlehenshöhe an. Nimmst Du davon Gebrauch, lässt sich die monatliche Kreditrate deutlich mindern.

Änderung des Tilgungssatzes

Neben der Vereinbarung einer Einmalzahlung könntest Du auch eine Änderung des Tilgungssatzes wünschen. Dadurch hast Du die Möglichkeit, flexibel den Tilgungssatz nach Deinen finanziellen Gegebenheiten anzupassen. Hierfür bietet der Kreditgeber meist einen festgelegten Rahmen an, innerhalb dessen sich der Tilgungssatz bewegen darf. So ist auch eine frühzeitige Rückzahlung möglich.

Das vorzeitige Ablösen der Baufinanzierung

Es gibt verschiedene Gründe, die für die frühzeitige Rückzahlung der Baufinanzierung sprechen. Im Rahmen eines Hausverkaufs oder der Aufnahme einer neuen Finanzierung, könnte die vorzeitige Ablösung mit Vorteilen verbunden sein.

Doch einfach die offene Kreditsumme zurückzahlen und damit die Finanzierung beenden, ist nicht möglich. Dem Kreditgeber würde aufgrund der entgangenen Zinsen oder Einnahmen möglicherweise ein Schaden entstehen.

Angesichts dessen verlangen die Kreditinstitute eine Vorfälligkeitsentschädigung. Diese beträgt durchschnittlich rund 10% der offenen Darlehenssumme. So wird die Rückzahlung zu einer teuren Angelegenheit und sollte wohlüberlegt sein.

Günstiger ist es, wenn Du den Baukredit ohne Vorfälligkeitsentschädigung ablöst. Dies ist im Rahmen der 10-Jahres-Frist möglich oder wenn die Sollzinsbindung ausläuft^[5]. Ebenso könnten anderen Modelle, wie der Schuldner- oder Objekttausch kosteneffizienter sein.

Einen Kredit für das Haus vorzeitig abzulösen ist daher gar nicht so einfach, wie Du es Dir wahrscheinlich vorgestellt hast. Die Bank hat eher ein Interesse daran, dass Du den ursprünglichen Vertrag einhältst und stimmt der frühzeitigen Rückzahlung nur zu, wenn Du zur Entschädigung bereit bist. Berücksichtige diese Zusatzkosten, wenn Du den Kredit ablösen möchtest.

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