Rauchen in Mietwohnungen: Was Vermieter untersagen dürfen

Das Rauchen mag gesundheitsschädlich sein und mit hohen Kosten einhergehen. Doch in der eigenen Wohnung ist es auch ein Ausdruck der eigenen Freiheit und des Lebensgefühls.

Dringt der Qualm jedoch in die Wohnung des Nachbarn ein, könnte dieser sich davon gestört fühlen. Dann ist abzuwägen, ob die Rechte des Rauchers oder des Nachbarn höher wiegen.

Darf der Vermieter in diesem Fall das Rauchen in der Mietwohnung pauschal verbieten und wie sieht die Rechtsprechung hierzu aus? Erfahre, ob der Vermieter das Rauchen einschränken darf und was das Gesetz hierzu sagt.

Vermieter darf pauschal das Rauchen nicht verbieten

In der eigenen Wohnung dürfen sich Mieter frei entfalten. Eine Einschränkung der eigenen Lebensweise ist nur in besonderen Fällen gestattet. Etwa, wenn Schäden am Mietobjekt zu erwarten sind oder die Nutzung den Hausfrieden stört.

So könnte etwa eine Klausel im Mietvertrag vorhanden sein, die die Tierhaltung verbietet. Diese ist jedoch nur bei bestimmten Tierarten gültig und greift etwa nicht bei Kleintieren in der Mietwohnung.

Auch beim Rauchen ist eine pauschale Klausel, welche Dir das Rauchen verbieten möchte, unwirksam. Ist solch ein Verbot Bestandteil des Mietvertrags, musst Du Dich nicht daran halten. Du darfst weiterhin rauchen, ohne dass dies das Mietverhältnis beeinträchtigt.

Individuelle Vereinbarungen über das Rauchen in der Wohnung möglich

Während pauschale, vorformulierte Klauseln keine Rechtswirkung entfalten, ist dies bei einer individuellen Vereinbarung über das Rauchen anders. Hierzu hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass das Rauchen in der Mietwohnung dem vertragsgemäßen Gebrauch widerspricht, wenn dadurch eine Verschlechterung der Wohnung eintritt, die nicht mehr mit Schönheitsreparaturen zu beheben sind. (Az.: VIII ZR 37/07)^[1]

Führt das Rauchen also zu einer starken Verfärbung der Wände oder nistet sich der Geruch in der Tapete ein, könnte damit ein Schaden einhergehen, welcher ein Einbehalten der Kaution rechtfertigt. Reicht die Kaution nicht für die Schäden, ist ein gesonderter Schadensersatz durchzusetzen.

Um solche Schäden zu vermeiden, dürfen Vermieter eine individuelle Vereinbarung über das Rauchen in der Mietwohnung treffen. So ist es zulässig, das Rauchen auf dem Balkon oder in den Gemeinschaftsräumen einzuschränken. Dies beugt einer Belästigung der Nachbarn vor und wahrt den Hausfrieden.

Innerhalb der Wohnung greift solch eine Vereinbarung ebenfalls, falls diese individuell vereinbart und vom Mieter zugestimmt wurde. Er muss sich dann an das Rauchverbot halten und kann sich nicht mehr auf die freie Entfaltung in der Wohnung berufen.

Zwar ist das Rauchen grundsätzlich erlaubt und entspricht dem vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung, doch steht eine individuelle Vereinbarung dieser Nutzung entgegen (Az.: VIII ZR 124/05)^[2]. Stimmen Mieter dem Wunsch des Vermieters zu, in der Wohnung nicht zu rauchen, müssen Sie sich daran halten.

Verbot des Rauchens in den Gemeinschaftsräumen

Für die eigene Wohnung besteht ein umfassender Schutz. Einschränkungen des Rauchens sind in den Räumen kaum möglich.

Anders sieht es jedoch aus, wenn Mieter nicht innerhalb der Wohnung, sondern auch im Treppenflur oder in der gemeinsamen Waschküche, eine Zigarette genießen. Hier besitzt der Vermieter einen deutlich größeren Gestaltungsspielraum.

Ein Verbot des Rauchens innerhalb der Gemeinschaftsräume ist zulässig. Es ist den Nachbarn nicht zuzumuten, dass Sie in diesen Bereichen den Geruch oder die alten Glimmstängel vorfinden.

Durchsetzbar ist das Verbot, indem der Vermieter eine entsprechende Vereinbarung in der Hausordnung festschreibt oder Schilder aushängt. Für die Mieter ist das Verbot verbindlich und es drohen ernste Konsequenzen, wenn Sie weiter rauchen würden.

Übrigens gelten die gleichen Vorgaben auch für E-Zigaretten, Verdampfer oder den Cannabiskonsum. Diese „Genussmittel“ gehen ebenfalls mit einem intensiven Geruch einher, den einige Personen als störend empfinden.

Konsequenzen bei Belästigung durch das Rauchen

Der eigenen Freiheit der Nutzung der Wohnung sind Grenzen gesetzt, wenn dies zu einer Beeinträchtigung der Nachbarn führt. Dies gilt zum Beispiel beim Hören der Musik über der Zimmerlautstärke hinaus oder beim Kochen, falls dadurch intensive Gerüche in das Treppenhaus ziehen. Streng verboten ist zudem das Verbrennen von Paletten im Garten oder dem eigenen Kaminofen, wodurch Giftstoffe in die Umwelt gelangen.

Gleiches gilt auch beim Rauchen. Insofern dies lediglich in der eigenen Wohnung geschieht und die Nachbarn davon nichts mitbekommen, ist dagegen nichts einzuwenden. Es tritt keinerlei Belästigung auf, sodass der Hausfrieden nicht in Gefahr ist.

Fraglich ist es jedoch, wenn Mieter ständig auf dem Balkon rauchen oder der Qualm über das Treppenhaus in die Wohnung der Nachbarn zieht. Dann liegt sehr wohl eine Minderung der Wohnqualität vor.

Einschränkung des Rauchens auf dem Balkon

Gehen Mieter zum Rauchen auf den Balkon, mag dies zwar den Vermieter freuen, da der Qualm nicht in der Wohnung verbleibt, aber ein Ärgernis für die Nachbarn darstellen. Denn der Rauch könnte über offene Fenster in die Wohnung des Nachbarn eindringen.

Da der Qualm nicht nur unangenehm riecht, sondern auch eine Gesundheitsgefahr darstellt, schränkt dies die Lebensweise des Nachbarn deutlich ein. Dieser sieht sich gezwungen, die Fenster geschlossen zu halten und kann nicht mehr nach Belieben lüften.

Gerichte stärken in diesen Fällen regelmäßig die Rechte des rauchfreien Nachbarn. Das Rauchen auf dem Balkon könnte eingeschränkt werden, sodass es nur noch zu bestimmten Zeiten erlaubt ist. So kann sich der Nachbar darauf einstellen und außerhalb dieser Zeiten lüften (Az. 33 C 1922/13)^[3].

Mietminderung wegen Rauchbelästigung

Ist die eigene Beeinträchtigung enorm und der rauchende Nachbar weigert sich Sein Verhalten zu ändern, ist eine Mietminderung denkbar. Denn dringt der Rauch ständig in die eigene Wohnung, liegt ein spürbarer Mangel vor. Eine Minderung von wenigen Prozent gilt als gerechtfertigt (Az. 311 S 92/10)^[4].

Es ist demnach Aufgabe des Vermieters, den Mangel zu beseitigen. Er muss den Raucher auf eine entsprechende Rücksichtnahme hinweisen und notfalls weitere Schritte einleiten, um das Problem zu lösen.

Kündigung der Mietwohnung

Gegen ein gelegentliches Rauchen in der Mietwohnung ist grundsätzlich nichts einzuwenden, insofern keine Individualvereinbarung dem entgegensteht. Die Auswirkungen des Qualms sind minimal und es stellt kaum eine zusätzliche Abnutzung des Mietobjektes dar.

Kommt es jedoch zu einer starken Belästigung oder treten Schäden auf, ist das Mietverhältnis gefährdet. Dringt der Rauch in die Wohnung des Nachbarn ein und breitet sich der Gestank im Treppenhaus aus, ist zunächst eine Abmahnung durch den Vermieter gerechtfertigt. Dieser möchte auf das Fehlverhalten hinweisen und den Hausfrieden wahren.

Hält sich der Mieter trotz mehrmaligem Hinweis und Abmahnung nicht an die Regelungen zum Rauchen, ist eine fristlose Kündigung der nächste Schritt. Dies ist bei schwerwiegenden Verstößen rechtens. Etwa, wenn Kettenraucher ständig auf dem Balkon rauchen oder von vollen Aschenbechern der Geruch sich im gesamten Mietshaus ausbreitet.

In der Praxis ist dies jedoch mit großen Hürden verbunden. So ergab eine erneute Prüfung des Landgerichts Düsseldorfs, dass das Rauchen in der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch gehöre und eine Kündigung unzulässig sei. (LG Düsseldorf Az.: 23 S 18/15)^[5]

Es ist also stets im Einzelfall zu prüfen, ob eine Kündigung tatsächlich durchsetzbar ist. Dies ist nur zu erwarten, wenn schwere Schäden am Mietobjekt drohen oder die Gesundheit der Nachbarn beeinträchtigt ist.

Erhöhte Abnutzung durch das Rauchen

Die gewöhnlichen Abnutzungserscheinungen der Wohnung sind durch die Mietzahlungen abgedeckt. Der Vermieter ist für die Instandsetzung verantwortlich und eine pauschale Renovierungspflicht beim Auszug erweist sich regelmäßig als unzulässig.

Fraglich ist allerdings, wenn durch das Rauchen eine Abnutzung vorliegt, die über das übliche Maß hinausgeht. Die Wände sind deutlich vergilbt und der Geruch könnte sich in der Mietwohnung festgesetzt haben.

Eine Renovierung ist nur dann verpflichtend, wenn eine Klausel über Schönheitsreparaturen im Mietvertrag vorhanden ist. Beim Auszug muss der ehemalige Mieter die Nikotinspuren beseitigen. Dies bedeutet, dass Er wahrscheinlich die Wände neu streichen oder tapezieren muss. (Az. VIII ZR 124/05)^[6]

Schwerwiegender könnten die Folgen der Zigaretten sein, wenn Kettenraucher über Jahre die Wohnung genutzt haben. Oberflächliche Schönheitsreparaturen sind dann nicht mehr ausreichend. In diesen Fällen besteht ein Schadenersatzanspruch seitens des Vermieters. Dieser darf die Kaution einbehalten sowie gesondert den Zivilanspruch durchsetzen. Starke Raucher müssen demnach bei Auszug mit zusätzlichen Forderungen des Vermieters rechnen. (Az. VIII ZR 37/07)^[7]

Regelungen zum Rauchen in der Mietwohnung

Was für die einen Mieter ein Ausdruck des eigenen Freiheitsgefühls zu Hause darstellt, ist für die Nachbarn häufig mit einem Ärger verbunden. Der Zigarettenrauch könnte über den Balkon oder das Treppenhaus sich großflächig verbreiten und die Wohnqualität mindern.

Das Rauchen stellt zunächst einen vertragsgemäßen Gebrauch dar. Ein pauschales Verbot im Mietvertrag erweist sich als unzulässig. Jegliche Einschränkungen müssen über eine individuelle Vereinbarung erfolgen.

Des Weiteren sind Raucher zur Rücksichtnahme angehalten. Es dürfen keine Rauchschwaden in die Nachbarwohnung eindringen oder in sonstiger Weise eine Belästigung durch den Rauchgeruch auftreten.

Fühlen sich Nachbarn gestört, können diese gerichtlich eine Einschränkung der Rauchgewohnheiten einfordern. Die genauen Regelungen sind im Einzelfall zu betrachten. So könnte das Gericht das Rauchen auf dem Balkon nur noch zu bestimmten Zeiten erlauben.

Tritt weiterhin eine Störung des Hausfriedens auf, sind auch Abmahnungen sowie Kündigungen möglich. Diese sind jedoch mit hohen Hürden verbunden. In der Praxis müssen Gerichte sowohl die Rechte des Rauchers als auch Nichtrauchers abwägen. Daher sind die Urteile nicht immer eindeutig, sondern nur auf den jeweiligen Fall anwendbar.

Vermieter dürfen allerdings das Rauchen nicht pauschal verbieten, da es zum vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung gehört. Fühlen sich Nachbarn gestört, müssen diese eine Lösung des Konflikts finden.