Auf einen Blick

  • Die Einliegerwohnung ist eine separate Wohneinheit im Zweifamilienhaus
  • Die Einliegerwohnung muss über einen separaten Eingang verfügen
  • Aufgrund der größeren Nähe besteht ein gelockerter Kündigungsschutz bei der Vermietung

Es besteht der Traum nach einer eigenen Wohnung oder einem Haus. Doch der Abschied von der Familie fällt schwer und eigentlich soll eine gewisse Nähe weiter bestehen. Sei es, weil eine enge Bindung besteht oder die Eltern ein Pflegefall sind.

Die Einliegerwohnung scheint hierfür den idealen Kompromiss darzustellen. Als separate Wohneinheit im Zweifamilienhaus wird die Privatsphäre gewahrt und dennoch eine räumliche Nähe sichergestellt. Welche Vorteile sind mit der Einliegerwohnung verbunden und solltest Du diese beim Hausbau berücksichtigen?

Definition der Einliegerwohnung

Die Einliegerwohnung ist eine kleinere Wohneinheit, die sich separat im Haus befindet. Sie besitzt in der Regel einen eigenen Zugang und ist vom Haus komplett getrennt. Historisch gesehen waren Einliegerwohnungen für Landarbeiter oder Bedienstete gedacht. Der Name des Wohntyps leitet sich von den Einliegern[1]http://historische-berufe.de/einlieger/ ab. Dies waren Landarbeiter oder Handwerker ohne festen Wohnsitz, welche für einen kürzeren Zeitraum auf einem Gut zur Miete wohnten. Der Begriff der Einliegerwohnung hält sich bis heute, obwohl die Nutzung nicht mehr auf die klassischen Arbeiter begrenzt ist.

§ 11 II. WoBauG – Einliegerwohnungen

„Eine Einliegerwohnung ist eine in einem Eigenheim, einem Kaufeigenheim oder einer Kleinsiedlung enthaltene abgeschlossene oder nicht abgeschlossene zweite Wohnung, die gegenüber der Hauptwohnung von untergeordneter Bedeutung ist.“

Rechtlich ist die Einliegerwohnung genau definiert. So heißt es, dass die Wohnung komplett ausgestattet sein muss, um einen selbstständigen Haushalt zu führen. Sie muss demnach über ein eigenes Badezimmer sowie eine Küche verfügen.

In der Regel besitzt die Einliegerwohnung einen eigenen Hauseingang und ist darüber zu erreichen. Gesetzlich vorgeschrieben ist dies jedoch nicht. Es ist zulässig, dass die Einliegerwohnung über ein gemeinsames Treppenhaus zugänglich ist.

Nicht erlaubt ist es hingegen, wenn die Küche oder das Badezimmer des Hauses genutzt wird. Dann handelt es sich nicht mehr um eine Einliegerwohnung und u.a. die steuerlichen Eigenschaften verändern sich.

Eine Einliegerwohnung ist demnach eine kleinere, komplett separate Wohneinheit in einem größeren Familienhaus. Sie verfügt über alle üblichen Eigenschaften einer Wohnung und diente ursprünglich Landarbeitern als Wohnsitz. Unwesentlich für die Definition der Einliegerwohnung ist, ob diese über einen separaten Hauseingang verfügt.

Abgrenzung zum Zweifamilienhaus

Eine Einliegerwohnung befindet sich in einem Haus, welches somit zwei Wohneinheiten aufweist. Doch wieso handelt es sich hierbei nicht um ein typisches Zweifamilienhaus?

Der Unterschied zum gewöhnlichen Zweifamilienhaus besteht in der Gestaltung der beiden Wohneinheiten. Während beim Zweifamilienhaus die beiden Wohnungen ähnliche Eigenschaften hinsichtlich der Größe aufweisen, ist dies bei der Einliegerwohnung nicht der Fall.

Mehrere Generationen
Eigenständige Wohneinheit

Die Einliegerwohnung ist eine komplett abgegrenzte, kleinere Wohnung, die sich im Familienhaus befindet. Diese diente früher Arbeitern ohne Grundbesitz oder den Bediensteten als Wohnung. Heutzutage ist die Einliegerwohnung bei größeren Familien beliebt, um neben den Kindern oder Großeltern zu leben.

Die Einliegerwohnung nimmt eine relativ kleine Fläche im Haus ein. Dadurch sind die Mieten erschwinglicher, aber sie ist eher für Singles ausgelegt und weniger für ein langfristiges Mietverhältnis gedacht.

Im Gegensatz dazu sind die Wohneinheiten im Zweifamilienhaus etwa gleich groß und meist auf verschiedenen Etagen gelegen. Dadurch entsteht eine größere Abtrennung, selbst wenn ein gemeinsamer Flur vorhanden ist.

Für wen ist die Einliegerwohnung optimal?

Ein Haus mit Einliegerwohnung ist für einige Personengruppen interessant. Denn sie erlaubt auf die unterschiedlichen Bedürfnisse während des Lebens einzugehen, ohne dass eine große wohnliche Veränderung herbeigeführt wird.

  • Familie

Die Einliegerwohnung ist ideal, um eine günstige Bleibe dem eigenen Kind oder anderen Verwandten zu überlassen. In jungen Jahren lernen die Kinder einen eigenen Haushalt zu führen. Dennoch bleibt eine Nähe zu den Eltern bestehen, wenn Hilfe notwendig ist.

Wichtig ist hierbei, dass das Kind eine Miete zahlen muss. Diese muss mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete betragen. Andernfalls fallen die Steuervorteile weg, wenn mit der Einliegerwohnung noch höhere Kosten verbunden sind.

Indes könnte auch die umgekehrte Situation bestehen. In die Einliegerwohnung ziehen im fortgeschrittenen Alter die Eltern ein, während das eigene Kind samt Familie in der größeren Wohneinheit lebt. So kann das Kind etwa die Einkäufe erledigen und sich um die Eltern kümmern.

  • Hauspersonal

Treten altersbedingte Erkrankungen auf, die das Führen eines eigenständiges Haushaltes erschweren, könnte in der Einliegerwohnung eine Pflegekraft günstig wohnen. Diese kümmert sich um die Bewohner der größeren Wohneinheit, verfügt aber selbst über eine separate Wohnung. So ist eine gewisse Distanz gewahrt und eine Erholung für die Pflegekraft möglich. Im Notfall sind die Wege kurz und es kann schnell Hilfe geleistet werden.

Ebenso könnte in der Einliegerwohnung ein Au-pair leben, welches sich um die Kinder kümmert und kleinere Aufgaben im Haushalt übernimmt. Dies stellt eine hilfreiche Unterstützung dar und in der eigenen Unterkunft fühlt sich das Au-pair sicherlich wohler.

  • Eigennutzung

Im Alter könnte der Wunsch nach einer Verkleinerung der Wohnung bestehen. Die Mobilität ist etwas eingeschränkt und die ständigen Arbeiten am Haus stellen eine Überforderung dar. Da scheint es praktisch, in die kleinere Einliegerwohnung zu ziehen. Insbesondere nach dem Tod des Ehepartners ist diese Veränderung sinnvoll.

  • Mieter

Der Wohnraum in den meisten Ballungsgebieten ist überaus knapp. Selbst im sogenannten Speckgürtel steigen die Mietpreise und da könnte es sich lohnen, für das Einfamilienhaus direkt eine Einliegerwohnung mitzuplanen. Mithilfe der Mieteinnahmen lässt sich das Haus leichter finanzieren und ist das Darlehen einmal komplett abbezahlt, bessern die Einnahmen die Haushaltskasse auf. Dies ist speziell während der Rente hilfreich, da die Rentenbezüge selten ausreichen, um den Lebensstandard zu halten.

Vor- und Nachteile der Einliegerwohnung

Die Entscheidung, ob eine Einliegerwohnung bei der Planung eines Einfamilienhauses berücksichtigt werden sollte, ist nicht leicht. Schließlich steigen damit die Kosten und es geht Wohnfläche verloren. Folgend erhältst Du eine Gegenüberstellung der Vor- und Nachteile von Einliegerwohnungen.

Vorteile

  • Hohe Wirtschaftlichkeit

Die Einliegerwohnung bietet einigen steuerlichen Gestaltungsspielraum, was sich begünstigend auf die Kosten auswirkt. Die Mieteinnahmen dienen der Finanzierung des gesamten Hauses und können im Alter die Haushaltskasse aufbessern.

  • Größere Nähe zu Verwandten

Besteht eine enge Bindung zur Familie, bietet die Einliegerwohnung eine größere Nähe, ohne das Bedürfnis der Privatsphäre zu vernachlässigen. Es bestehen weiterhin separate Wohneinheiten, sodass ein eigenständiges Leben möglich ist. Aber die Wege sind kurz, um die anliegenden Familienmitglieder zu treffen oder zu unterstützen.

  • Günstige Wohnung im Alter

Im Alter könnte sich die kleinere Wohnung aus mehreren Gründen als vorteilhaft erweisen. Sie ist mit einem geringeren Aufwand verbunden und die finanzielle Belastung ist überschaubar. Durch das Vermieten der größeren Wohnung entstehen regelmäßige Einnahmen und so steht auch im Alter eine optimale Wohnung zur Verfügung.

Nachteile

  • Konflikte mit Nachbarn

Einer der naheliegendsten Vorteile ist die Nähe zum Nachbarn. Doch diese räumliche Nähe könnte sich als Nachteil erweisen. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn die Wohnung an unbekannte Dritte vermietet wird. Zwar können Vermieter sich vorab detailliert über den Mieter informieren und herausfinden, ob es zwischenmenschlich funktioniert, doch eine Garantie besteht nicht. Kommt es zu Konflikten[2]https://www.netzwerk-nachbarschaft.net/component/content/article/386/, belastet dies die eigene Wohnsituation massiv.

  • Geringere Wohnfläche

Die Einliegerwohnung nimmt im eigentlichen Einfamilienhaus einen gewissen Raum ein. Dieser steht nicht mehr zur eigenen Nutzung zur Verfügung, sondern geht an die Einliegerwohnung über. Daher sollte von vornherein das Gesamthaus größer gestaltet werden, damit in beiden Wohneinheiten ausreichend Platz vorhanden ist.

Vermietung der Einliegerwohnung

Die Einliegerwohnung bietet eine günstige Möglichkeit, Mieteinnahmen zu erzielen. Es muss keine gesonderte Eigentumswohnung erworben werden, sondern lediglich das bestehende Haus entsprechend gestaltet sein.

Mietvertrag notwendig
Mietvertrag notwendig

Selbst wenn in der Einliegerwohnung Familienangehörige leben, ist ein eigener Mietvertrag notwendig. Wird keine Miete gezahlt, bedeutet dies, dass die Aufwendungen steuerlich nicht absetzbar sind. Um diese finanziellen Nachteile zu vermeiden, ist der Abschluss eines Mietvertrages sinnvoll.

In weiteren Teilen ist die Einliegerwohnung rechtlich mit einer gewöhnlichen Mietwohnung vergleichbar. Doch aufgrund der großen Nähe bestehen Besonderheiten, die im Rahmen der Vermietung zu beachten sind.

Besonderheiten des Mietvertrages

Für die Vermietung der Einliegerwohnung ist ein gewöhnlicher Mietvertrag notwendig. Hierfür gibt es im Internet einige Vorlagen, die genutzt werden können.

Um ein harmonisches Zusammenleben zu garantieren, sind im Mietvertrag noch weitere Regeln zu definieren. Denn mit der bestehenden Nähe, sind weitere Fragen zu klären.

Diese betreffen etwa die folgenden Punkte:

  • Möglichkeit der Gartennutzung
  • Pflege des Gartens
  • Kellernutzung
  • Haustiere
  • Schneeräumen

Vorab muss der Vermieter sich darüber Gedanken machen, in welcher Weise der Einlieger das Grundstück benutzen darf und welche Pflichten damit verbunden sind. Indem eine klare Struktur besteht, werden Konflikte weitestgehend vermieden.

Sonderkündigungsrecht

Selbst unter gründlicher Prüfung des Mieters könnte sich herausstellen, dass auf zwischenmenschlicher Ebene kein Zusammenleben möglich ist. Eigentlich ist in Deutschland der Kündigungsschutz des Mieters tief im Gesetz verankert. So ist eine Kündigung nur mit einem triftigen Grund oder bei Eigenbedarf möglich.

Bei einer Einliegerwohnung hat der Vermieter jedoch das Recht, im Mietvertrag ein Sonderkündigungsrecht zu verankern. Dieses besagt, dass auch ohne Angaben von Gründen eine Kündigung möglich ist. Beschrieben ist dies im § 573a BGB[3]https://dejure.org/gesetze/BGB/573a.html Abs. 1.

Lockerer Kündigungsschutz
Lockerer Kündigungsschutz

Aufgrund der sehr nahen Wohnsituation können Vermieter den Mietern der Einliegerwohnung ohne Angabe von Gründen den Mietvertrag kündigen. Unter Einhaltung eines solchen Sonderkündigungsrechts, verlängert sich die Kündigungsfrist jedoch um drei Monate. Da diese gesetzlich, in Abhängigkeit der Wohndauer, wenigstens drei Monate beträgt, verlängert sich diese entsprechend auf mindestens sechs Monate. Somit haben Mieter dennoch genügend Zeit, um eine neue Wohnung zu finden.

Im Gegenzug bedeutet das Sonderkündigungsrecht, dass sich die gesetzliche Kündigungsfrist um drei Monate verlängert. Da die gesetzliche Kündigungsfrist im Regelfall bereits drei Monate beträgt, besteht somit eine Frist von sechs Monaten für die Mieter einer Einliegerwohnung. Je nach Dauer des Mietverhältnisses verlängert sich die gesetzliche Kündigungsfrist zudem. Damit kann dem Mieter zwar ohne Angabe von Gründen die Wohnung gekündigt werden, doch er muss nicht befürchten, am nächsten Tag auf der Straße zu stehen. Er hat mindestens ein halbes Jahrs Zeit, um sich eine neue Wohnung zu suchen.

Heizkosten

Eine weitere Besonderheit besteht im Rahmen der Betriebskosten. Insbesondere, wenn die Einliegerwohnung erst zu einem späteren Zeitpunkt in das Haus integriert wurde, fällt eine getrennte Abrechnung schwer.

Um den Aufwand zu erleichtern, erlaubt der Gesetzgeber eine pauschale Abrechnung der Heizkosten auf Basis der Wohnfläche der Einliegerwohnung. Damit werden die Heizkosten verbrauchsunabhängig in Rechnung gestellt.

Steuerliche Vorteile

Wie bei jeder Vermietung ist es auch bei der Einliegerwohnung sinnvoll, sämtliche damit verbundenen Aufwendungen von den Einnahmen abzuziehen und diese steuerlich geltend zu machen. Um die Arbeit zu vereinfachen und eine klare Trennung zu schaffen, sollte für die Finanzierung der Einliegerwohnung ein eigener Darlehensvertrag bestehen. Somit sind die Finanzierungskosten sofort ersichtlich.

Die Aufwendungen für die Einliegerwohnung sind von den Mieteinnahmen abzuziehen. Übersteigen die Kosten die Einnahmen, lässt sich dies in der persönlichen Steuererklärung berücksichtigen. Dadurch sinkt das zu versteuernde Einkommen und es lassen sich Steuern sparen. Allerdings müssen die Mieteinnahmen versteuert werden, wenn durch die Vermietung ein Gewinn entsteht.

Absetzen lassen sich folgende Aufwendungen:

  • Zinskosten der Finanzierung für die Einliegerwohnung
  • Instandhaltung und Reparatur
  • Kosten für Gartenpflege
  • Sonstige Kosten, wie der Steuerberater oder Verwaltung

Die Einliegerwohnung als zusätzliche Wohneinheit

Das Grundstück ist groß genug und das Haus bietet reichlich Platz, um dort eine weitere Wohnung einzurichten. Die Einliegerwohnung bietet einige Vorteile, welche heutzutage besonders für Familien relevant ist.

Wurde früher die Einliegerwohnung eher von Landarbeitern genutzt, die eine günstige Unterkunft benötigten, beziehen heutzutage nahe Verwandte häufiger den Wohnraum. Da die Wohnungen komplett separat sind, bleibt die Privatsphäre gewahrt und dennoch besteht eine räumliche Nähe.

Planst Du den Bau eines neuen Hauses, dann prüfe, ob sich die Integration einer Einliegerwohnung lohnt. Insbesondere im fortgeschrittenen Alter könnte diese sich als praktisch erweisen, um Mieteinnahmen zu generieren oder diese selbst zu bewohnen.

Häufige Fragen

Eine Einliegerwohnung ist als kleinere, komplett separate Wohneinheit in einem Familienhaus definiert. Sie verfügt über alle notwendigen Einrichtungen, um einen eigenen Haushalt zu führen. So muss die Einliegerwohnung mit einem eigenen Bad sowie einer Küche ausgestattet sein. Ein abgegrenzter Hauseingang ist allerdings nicht vorgeschrieben.

Eine Einliegerwohnung stellt eine komplette Wohneinheit dar. Sie ist mit allem ausgestattet, was für das Führen eines Haushaltes notwendig ist.

Der Begriff leitet sich von der früheren Nutzung ab. Die Wohnung wurde vornehmlich von „Einliegern“ genutzt. Dies ist ein älterer Begriff für Landarbeiter oder Handwerker, die keinen festen Wohnsitz besaßen und eine günstige Unterkunft für kurze Zeit benötigten.

Eine Einliegerwohnung muss mindestens 23m² groß sein und über eine eigene Küche sowie Bad verfügen. Ansonsten gilt der Grundsatz, dass sie kleiner als die weitere Wohneinheit ist. Damit findet eine Abgrenzung zum Zweifamilienhaus statt, bei welcher die Wohneinheiten in etwa die gleiche Größe besitzen.