Auf einen Blick

  • Die Wohnung ist grundsätzlich in den ursprünglichen Zustand zu versetzen
  • Gewöhnliche Abnutzungen sind durch die Mietzahlung bereits abgegolten
  • Ein Streichen ist nur notwendig, wenn die Wände selbst verändert wurden oder eine starke Verfärbung auftrat

Beim Auszug bestehen einige Vermieter darauf, dass die Wände neu gestrichen werden. Sicherlich befindet sich die Wohnung nach einigen Jahren der Miete nicht mehr wie neu aus. Die einst weißen Wände verlieren ihre Strahlkraft und Du hast das Gefühl, dass ein neuer Anstrich eine faire Lösung wäre.

Im Mietvertrag sind einige Klauseln vorhanden, die das Streichen vorschreiben. Dadurch möchte der Vermieter sichergehen, dass sich die Wohnung im besten Zustand befindet und eine Neuvermietung ohne größeren Aufwand gelingt.

Doch sind solche Klauseln rechtmäßig und musst Du die Wohnung beim Auszug streichen? Erfahre, welche Pflichten Du beim Auszug hast und ob das Streichen dazugehört.

Zustand der Wohnung bei Auszug

Der Mieter ist dazu verpflichtet, die Wohnung in dem Zustand zu übergeben, wie diese angemietet wurde. Dies bedeutet, dass sämtliche Einrichtungsgegenstände auszuräumen sind, die vom Mieter eingebracht wurden. Wurde in eine neue Einbauküche investiert, ist diese zu entfernen, wenn keine Einigung über eine Ablöse mit dem Nachmieter zustande kam. Dies mag zwar einen finanziellen Verlust bedeuten, doch ist bei Einzug bereits absehbar.

Waren die Wände beim Einzug weiß, muss dies nicht Deinem persönlichen Geschmack entsprechen. Du hast Dich vielleicht dazu entschieden, die Wände farbig zu gestalten. Rote, grüne oder blaue Wände verändern die Atmosphäre immens. Du fühlst Dich wohler und die Farbgebung entspricht eher Deinen Wünschen.

Übergabe wie bei Einzug
Übergabe wie bei Einzug

Beim Auszug ist die Wohnung in einem Zustand zu übergeben, wie sie vom Mieter vorgefunden wurde. Wurde Wände farbig gestaltet, müssen diese wieder in einer neutralen Farbe gestrichen werden. Übliche Abnutzungserscheinungen sind allerdings nicht vom Mieter zu tragen. Sind weiße Wände nach der Mietdauer nur etwas verblasst, kann der Mieter in der Regel nicht verpflichtet werden, diese zu streichen.

Doch dies trifft nicht auf alle Mieter zu. Daher bist Du verpflichtet, die Wände wieder in einer neutralen Farbe bei Auszug zu streichen. Ob dies bei relativ unauffälligen Wandfarben, wie einem Eierschalenweiß auch notwendig ist, ist vom Einzelfall abhängig. Bei kräftigen, auffälligen Farben ist die Sachlage aber eindeutig. Diese Wände musst Du wieder in der Farbe streichen, wie Du sie vorgefunden hast.

Im Allgemeinen gilt der Grundsatz, dass der Mieter jegliche Mängel beseitigen muss, für die er verantwortlich ist. Gewöhnliche Abnutzungserscheinungen gehören dazu allerdings nicht. Diese sind mit der Miete abgegolten und der Vermieter ist für die Instandhaltung verantwortlich.

Instandhaltung der Wohnung

Für die Instandhaltung der Wohnung ist der Vermieter zuständig. Diese Pflicht darf auch per Klausel nicht an den Mieter übertragen werden. Dies würde eine unangemessene Benachteiligung darstellen. Dies wurde vom BGH in einem Grundsatzurteil aus dem Jahr 2015 bestätigt.

Unter diesen Voraussetzungen wurde auch verdeutlicht, dass Mieter keine anteiligen Renovierungskosten übernehmen müssen, wenn diese vor Fälligkeit der Schönheitsreparaturen entstehen. Ziehen Mieter also relativ zügig aus der Wohnung wieder aus, muss der Vermieter die Renovierungskosten vollständig tragen.

Daraus ergibt sich, dass Mieter bei der Übergabe einer unrenovierten Wohnung diese nicht streichen müssen. Die Instandhaltung obliegt dem Vermieter und diese Aufgaben darf er nicht auf den Mieter abwälzen.

Schönheitsreparaturen im Mietvertrag

Etwas differenzierter ist die Sachlage bei Schönheitsreparaturen zu betrachten. Denn diese sind unter bestimmten Voraussetzungen tatsächlich vom Mieter auszuführen. Interessant ist hierbei, dass zu den Schönheitsreparaturen auch das Tapezieren oder Streichen der Wände zählt. Nicht nur das Beseitigen der Dübellöcher oder kleinere Mängel sind damit Bestandteil der Schönheitsreparaturen, sondern auch aufwendigere Arbeiten.

Wann sind die Schönheitsreparaturen vom Mieter auszuführen?

Damit Mieter in verpflichtet sind, die Schönheitsreparaturen zu erledigen, müssen mehrere Voraussetzungen erfüllt sein. Diese sind nachstehend:

  • Schaden erst nach Einzug aufgetreten

Die Schönheitsreparaturen sind nur dann vom Mieter auszuführen, wenn die Mängel nach Beginn des Mietzeitraums eintraten. Lagen diese bereits vor dem Einzug vor, muss der Mieter die Wohnung nicht in einen besseren Zustand versetzen, als diese angemietet wurde.

  • Mängelbeseitigung kostet weniger als 100 Euro

Unter die Schönheitsreparaturen fallen eher kleinere, dekorative Arbeiten. Diese sind dem Mieter zuzumuten. Übersteigen die Kosten für die Mängelbeseitigung den Betrag von ca. 100 Euro, werden diese als aufwendigere Arbeiten angesehen. Dann fallen diese unter den Aspekt der Instandhaltung, welche dem Vermieter zuzuschreiben ist.

  • Rechtsgültige Klausel

In der Vergangenheit haben Mieter versucht, mit starren Klauseln eine Ausführung der Schönheitsreparaturen zu erwirken. So war etwa festgeschrieben, dass alle 4 oder 5 Jahre die entsprechenden Reparaturen durchzuführen sind. Demnach müssten auch die Wände innerhalb dieses Zeitraums neu gestrichen werden.

Solche Klauseln[1]https://www.haufe.de/immobilien/verwaltung/schoenheitsreparaturen/uebertragung-auf-den-mieter_258_142030.html sind jedoch ungültig, da sie sich nicht an die Gegebenheiten der Wohnung orientieren. Daher müssen Klauseln den Zusatz besitzen, dass die Fristen sich je nach tatsächlicher Abnutzung verlängern oder verkürzen können. Zudem liegen die Zeitabstände je nach Raum zwischen 5 und 10 Jahre. Somit sind die Schönheitsreparaturen nur dann durchzuführen, wenn die Wohnung es nötig hat.

Das Streichen der Wände als Schönheitsreparatur

Unter Anbetracht dieser Voraussetzungen, könnten Mieter zum Streichen der Wohnung verpflichtet sein. Dies ist dann der Fall, wenn die Klausel für die Schönheitsreparatur rechtsgültig formuliert wurde und die Wände entsprechend abgewohnt aussehen. Dann könnte das Streichen alle 5 Jahre verpflichtend sein.

Fleckige Wände
Gültige Klausel

Beim Auszug ist die Wohnung in einem Zustand zu übergeben, wie sie vom Mieter vorgefunden wurde. Wurde Wände farbig gestaltet, müssen diese wieder in einer neutralen Farbe gestrichen werden. Übliche Abnutzungserscheinungen sind allerdings nicht vom Mieter zu tragen. Sind weiße Wände nach der Mietdauer nur etwas verblasst, kann der Mieter in der Regel nicht verpflichtet werden, diese zu streichen.

Geht der Mieter jedoch pfleglich mit der Wohnung um, verlängert sich die Frist. In einer Raucherwohnung hingegen verkürzen sich die Zeitabstände. Es ist daher immer auf den Zustand der Wohnung zu achten, ob im Rahmen der Schönheitsreparaturen das Streichen der Wände notwendig ist.

Streichen bei Auszug – Ist es Pflicht?

In den meisten Fällen sind das Streichen oder eine Renovierung beim Auszug nicht verpflichtend. Klauseln, die pauschal etwas anderes festschreiben, sind in diesem Bezug ungültig.

Das Streichen bei Auszug ist nur dann notwendig, wenn die Wände in ihrer Farbe verändert deutlich abgenutzt wurden oder die Schönheitsklausel greift. Demnach sind die Schönheitsreparaturen in gewissen Zeitabständen rechtens, wenn diese dabei auch den Zustand berücksichtigen.

Liegt beim Auszug das Streichen der Wände bereits 7 Jahre zurück, darf der Vermieter von Dir verlangen, die Wohnung zu streichen. Nach solch einer langen Mietzeit ist diese Forderung zumutbar.

Bist Du Dir unsicher, ob die Klausel gültig ist und übt der Vermieter einen Druck auf Dich aus, dann suche Dir einen Fachanwalt. Dieser kann genauer einschätzen, ob die Renovierung bei Auszug oder das Streichen in Deinem Fall durchsetzbar sind. Häufig sind entsprechende Klauseln in Mietverträge jedoch ungültig, sodass Du Dir den Stress sparen kannst und die Immobilie nicht mit einem hohen Aufwand renovieren musst. Kenne Deine Rechte und führe nicht die Arbeit an der Mietsache durch, die eigentlich Sache des Vermieters ist.

Häufige Fragen

Eine Verpflichtung zum Streichen der Wände beim Auszug ist nur in bestimmten Fällen durchsetzbar. Mieter könnten dazu verpflichtet sein, wenn die Wände in der Farbe verändert wurden oder die Mietzeit bereits mehr als 7 Jahre beträgt. Dann könnten, unter Berücksichtigung des Zustandes, die Schönheitsreparaturen vom Mieter durchzuführen sein.

Beim Auszug musst Du grundsätzlich nur das streichen, was nach dem Einzug farblich verändert wurde. Blieben die Wände im Originalzustand, ist ein Streichen in den meisten Fällen nicht notwendig. Ausnahmen bestehen, wenn eine übermäßig starke Abnutzung vorlag, etwa in einer Raucherwohnung, oder die Mietzeit mehr als 7 Jahre beträgt und damit die Schönheitsreparaturen durchzuführen sind.

Die Wohnung musst Du grundsätzlich so hinterlassen, wie Du sie vorgefunden hast. Bei Umzug nimmst Du sämtliche Einrichtungsgegenstände mit. Warst Du der Eigentümer der Küche, musst Du diese aus der Mietwohnung entfernen oder diese gegen eine Ablöse dem Nachmieter anbieten. Die Wohnung streichen ist nur dann notwendig, wenn auf Seiten des Mieters Veränderungen vorgenommen wurden. Also die Wände in einer anderen Farbe gestrichen wurden. Des Weiteren sind das Streichen und Schönheitsreparaturen nach einigen Jahren der Mietdauer vom Mieter durchzuführen.

Sebastian Jacobitz

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