Einen unbefristeten Mietvertrag zu kündigen, ist nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich. Dazu gehört, dass ein berechtigter Grund vorliegt und die Frist eingehalten wird.
Häufig wird die Kündigung wegen Eigenbedarfs durchgeführt. Damit möchte der Vermieter signalisieren, dass er die Wohnung selbst nutzt. Teilweise wird dieses Instrument allerdings ausgenutzt und ein wirklicher Eigenbedarf liegt nicht vor.
Gibt es daher Bestimmungen, wie lange die Wohnung nach der Eigenbedarfskündigung leer stehen darf?
Unverbindlich & kostenlos Deine Kreditanfrage stellen
Dr. Klein
Finanzen sind unser Spezialgebiet – und das seit über 60 Jahren. In diesem Zeitraum haben wir uns zu einem der bundesweit größten, unabhängigen Finanzierungsvermittler entwickelt. Vor allem Privatkunden finden bei Dr. Klein für ihre Baufinanzierung individuelle Lösungen:
+ günstige Zinsen
+ rund 250 Banken im Vergleich in nur einem Schritt
+ Unabhängige und kostenlose Beratung
Baufi24
Baufi24 bietet moderne und einfache Lösungen für die Immobilienfinanzierung – am liebsten innerhalb von 24 Stunden. Wir sind der schnelle Begleiter ins neue Zuhause. Darüber hinaus sind wir Experten für Immobilien-Shopping, Anschlussfinanzierung, Ratenkredite und vieles mehr.- günstige Zinsen
Interhyp
Interhyp ist der größte Vermittler von privaten Baufinanzierungen in Deutschland. Interhyp vergibt selbst keine Darlehen, sondern greift für den Kunden auf die Angebote von über 500 Banken zu.
+ ausführliche und kompetente Beratung durch den Baufinanzierungsspezialisten Interhyp
+ umfassender Vergleich von über 500 Darlehensgebern
+ Interhyp findet für den Kunden beste Konditionen im Markt – ohne Extrakosten
Keine konkrete Frist
Auch die Eigenbedarfskündigung[1]https://www.test.de/Eigenbedarf-Kuendigung-Was-Vermieter-duerfen-wie-Mieter-sich-wehren-koennen-5057103-0/ muss nach geltendem Recht erfolgen. Dies bedeutet nach §577 BGB[2]https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__577.html, dass zunächst eine Sperrfrist von drei Jahren gilt. In dieser Zeit ist eine Kündigung wegen Eigenbedarfs unzulässig und darf nicht ausgesprochen werden. Mieter könnten sich gegen die Kündigung wehren und das Mietverhältnis fortführen.
Damit die Eigenbedarfskündigung zulässig ist, muss feststehen, dass der Vermieter die Wohnung gegenwärtig oder in absehbarer Zeit benötigt. Dies bedeutet allerdings nicht, dass er unverzüglich einziehen muss. Denn er könnte zunächst noch Sanierungsarbeiten durchführen oder die Wohnung leer stehen lassen.
Eine genaue Frist, wie schnell der Einzug geschehen muss, ist nicht vorgesehen. Insofern sich belegen lässt, dass der Vermieter die Wohnung benötigt, ist die Kündigung üblicherweise legitim. Dies kann im Einzelfall aber auch bedeuten, dass die Wohnung noch ein Jahr oder gar länger ohne Bewohner bleibt. Ein Beweis dafür, dass die Kündigung wegen Eigenbedarf nicht erlaubt war, ist dies allerdings noch nicht.
Vorgetäuschter Eigenbedarf
Der Vermieter muss die Kündigung wegen Eigenbedarf begründen. Hierbei ist eine Übergabe der Eigenbedarfserklärung notwendig. In der Folge muss sich der Mieter eine neue Wohnung suchen und den Auszug vorbereiten.
Es könnte aber sein, dass der Eigenbedarf nur vorgetäuscht ist. Er wird gerne als Grund genommen, um das Mietverhältnis zu kündigen. Danach könnte eine Modernisierung der Wohnung und eine teurere Neuvermietung erfolgen. So verfolgt der Vermieter mit der Eigenbedarfskündigung lediglich eigene finanzielle Interessen.
Doch dies nachzuweisen, ist in der Praxis nur schwer möglich. Wie bereits angedeutet, ist der Leerstand der Wohnung zunächst kein eindeutiger Hinweis dafür, dass die Eigenbedarfskündigung nur vorgeschoben ist.
Aussagekräftiger sind hingegen andere Informationen, die auf eine Neuvermietung hindeuten. Dies könnten etwa Online-Anzeigen sein, in welcher die Wohnung beworben wird. Oder es ist bereits der Nachmieter eingezogen und am Namen des Klingelschilds lässt sich ablesen, dass es sich nicht um den Vermieter handelt.
Schadensersatz des Vermieters
Ist die Eigenbedarfskündigung nur vorgetäuscht, erweist sich die Kündigung als ungültig. Damit würde das Mietverhältnis weiter bestehen. Da aber in der Regel bereits der Auszug erfolgt und das Vertrauensverhältnis belastet ist, haben beide Parteien kein Interesse an der Fortführung des Mietverhältnisses. Zudem ist es praktisch auch nicht durchführbar, wenn bereits ein Nachmieter eingezogen ist.
Ist erwiesen, dass die Eigenbedarfskündigung nur vorgetäuscht ist, stellt dies strafrechtlich einen Betrug dar. Es handelt sich also keinesfalls um einen Kavaliersdelikt. Dementsprechend sind die Konsequenzen weitreichend und der Mieter darf einen umfassenden Schadensersatz geltend machen. Folgende Kosten sind u.a. vom Vermieter zu tragen:
Somit sollte dem Mieter kein finanzieller Schaden entstehen. Zudem könnte Er verlangen, die ursprüngliche Wohnung wieder zu beziehen, insofern dies möglich ist. Ist die Wohnung im Moment ungenutzt, ist der Einzug rechtlich durchsetzbar und muss vom Vermieter hingenommen werden.
Die Frist nach der Eigenbedarfskündigung
Einen Mieter aus der Wohnung zu bekommen, ist für Vermieter nur in begründeten Fällen möglich. Dies ist etwa legitim, wenn der Mieter in Zahlungsverzug gerät oder gegen die Hausordnung verstößt. Dann ist zunächst eine Abmahnung erforderlich, welche bei wiederholten Verstößen eine fristgerechte Kündigung erlaubt.
Eine Eigenbedarfskündigung ist leichter zu begründen und auch bei Mietern möglich, die sich eiwandfrei verhalten. Daher wird dieser Kündigungsgrund teilweise vorgeschoben, um den Mieter zum Auszug zu zwingen. Die Idee ist hierbei meist, die Wohnung zu modernisieren und die Mieten anzuheben.
Ob dies der Fall ist, könnte sich anhand des Zustandes der Wohnung ableiten. Doch hier gibt es keine Frist, zu der der Vermieter zum Einzug gezwungen ist. Der Wohnraum darf für viele Monate und selbst Jahre leer stehen, insofern der Bedarf tatsächlich vorliegt. Es sind daher andere Indizien notwendig, um die vorgetäuschte Eigenbedarfskündigung nachzuweisen.
Häufige Fragen
Weiterführende Links
