Auf einen Blick

  • Die Eigenbedarfskündigung wird häufig missbräuchlich eingesetzt, um Mieter zum Auszug zu zwingen und die Wohnung teurer neu zu vermieten
  • Die Nachweisbarkeit, dass die Eigenbedarfskündigung nur vorgetäuscht war, gestaltet sich in der Praxis als kompliziert
  • Eine gesetzliche Frist, die den Vermieter nach der Kündigung zum Einzug zwingt, besteht nicht

Einen unbefristeten Mietvertrag zu kündigen, ist nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich. Dazu gehört, dass ein berechtigter Grund vorliegt und die Frist eingehalten wird.

Häufig wird die Kündigung wegen Eigenbedarfs durchgeführt. Damit möchte der Vermieter signalisieren, dass er die Wohnung selbst nutzt. Teilweise wird dieses Instrument allerdings ausgenutzt und nach der Eigenbedarfskündigung wird das Objekt neu vermietet.

Gibt es daher Bestimmungen, wie lange die Wohnung nach der Eigenbedarfskündigung leer stehen darf?

Keine konkrete Frist

Auch die Eigenbedarfskündigung[1]https://www.test.de/Eigenbedarf-Kuendigung-Was-Vermieter-duerfen-wie-Mieter-sich-wehren-koennen-5057103-0/ muss nach geltendem Recht erfolgen. Dies bedeutet nach §577 BGB[2]https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__577.html , dass zunächst eine Sperrfrist von drei Jahren gilt. In dieser Zeit ist eine Kündigung wegen Eigenbedarfs unzulässig und darf nicht ausgesprochen werden. Mieter könnten sich gegen die Kündigung wehren und das Mietverhältnis fortführen.

Sanierung der Wohnung
Tatsächlicher Bedarf

Eine feste Frist, in welcher der Eigenbedarf wahrgenommen werden muss, gibt es nicht. Die Wohnung darf selbst mehrere Monate oder gar Jahre leerstehen, wenn etwa eine Sanierung stattfindet. Wichtig ist lediglich, dass der Eigenbedarf beim Zeitpunkt der Kündigung vorlag.

Damit die Eigenbedarfskündigung zulässig ist, muss feststehen, dass der Vermieter die Wohnung gegenwärtig oder in absehbarer Zeit benötigt. Dies bedeutet allerdings nicht, dass er unverzüglich einziehen muss. Denn er könnte zunächst noch Sanierungsarbeiten durchführen oder die Wohnung leer stehen lassen.

Eine genaue Frist, wie schnell der Einzug geschehen muss, ist nicht vorgesehen. Insofern sich belegen lässt, dass der Vermieter die Wohnung benötigt, ist die Kündigung üblicherweise legitim. Dies kann im Einzelfall aber auch bedeuten, dass die Wohnung noch ein Jahr oder gar länger ohne Bewohner bleibt. Ein Beweis dafür, dass die Kündigung wegen Eigenbedarf nicht erlaubt war, ist dies allerdings noch nicht.

Vorgetäuschter Eigenbedarf

Der Vermieter muss die Kündigung wegen Eigenbedarf begründen. Hierbei ist eine Übergabe der Eigenbedarfserklärung notwendig. In der Folge muss sich der Mieter eine neue Wohnung suchen und den Auszug vorbereiten.

Es könnte aber sein, dass der Eigenbedarf nur vorgetäuscht ist. Er wird gerne als Grund genommen, um das Mietverhältnis zu kündigen. Danach könnte eine Modernisierung der Wohnung und eine teurere Neuvermietung erfolgen. So verfolgt der Vermieter mit der Eigenbedarfskündigung lediglich eigene finanzielle Interessen.

Inserat für Wohnung
Nachweisbarkeit

In der Praxis ist es kaum möglich nachzuweisen, dass der Eigenbedarf nur vorgetäuscht war. Indizien können sein, wenn die Wohnung direkt nach dem Auszug wieder zur Vermietung angeboten wird. Zieht der Vermieter aber für kurze Zeit selbst ein und danach wieder aus, stellt dies in der Regel keine Verletzung der Eigenbedarfskündigung dar.

Doch dies nachzuweisen, ist in der Praxis nur schwer möglich. Wie bereits angedeutet, ist der Leerstand der Wohnung zunächst kein eindeutiger Hinweis dafür, dass die Eigenbedarfskündigung nur vorgeschoben ist.

Aussagekräftiger sind hingegen andere Informationen, die auf eine Neuvermietung hindeuten. Dies könnten etwa Online-Anzeigen sein, in welcher die Wohnung beworben wird. Oder es ist bereits der Nachmieter eingezogen und am Namen des Klingelschilds lässt sich ablesen, dass es sich nicht um den Vermieter handelt.

Schadensersatz des Vermieters

Ist die Eigenbedarfskündigung nur vorgetäuscht, erweist sich die Kündigung als ungültig. Damit würde das Mietverhältnis weiter bestehen. Da aber in der Regel bereits der Auszug erfolgt und das Vertrauensverhältnis belastet ist, haben beide Parteien kein Interesse an der Fortführung des Mietverhältnisses. Zudem ist es praktisch auch nicht durchführbar, wenn bereits ein Nachmieter eingezogen ist.

Ist erwiesen, dass die Eigenbedarfskündigung nur vorgetäuscht ist, stellt dies strafrechtlich einen Betrug dar. Es handelt sich also keinesfalls um einen Kavaliersdelikt. Dementsprechend sind die Konsequenzen weitreichend und der Mieter darf einen umfassenden Schadensersatz geltend machen. Folgende Kosten sind u.a. vom Vermieter zu tragen:

  • Umzugskosten
  • Renovierungskosten
  • Kosten der neuen Wohnungseinrichtung
  • Zahlung der Differenz der Mietkosten

Somit sollte dem Mieter kein finanzieller Schaden entstehen. Zudem könnte Er verlangen, die ursprüngliche Wohnung wieder zu beziehen, insofern dies möglich ist. Ist die Wohnung im Moment ungenutzt, ist der Einzug rechtlich durchsetzbar und muss vom Vermieter hingenommen werden.

Die Frist nach der Eigenbedarfskündigung

Einen Mieter aus der Wohnung zu bekommen, ist für Vermieter nur in begründeten Fällen möglich. Dies ist etwa legitim, wenn der Mieter in Zahlungsverzug gerät oder gegen die Hausordnung verstößt. Dann ist zunächst eine Abmahnung erforderlich, welche bei wiederholten Verstößen eine fristgerechte Kündigung erlaubt.

Eine Eigenbedarfskündigung ist leichter zu begründen und auch bei Mietern möglich, die sich eiwandfrei verhalten. Daher wird dieser Kündigungsgrund teilweise vorgeschoben, um den Mieter zum Auszug zu zwingen. Die Idee ist hierbei meist, die Wohnung zu modernisieren und die Mieten anzuheben.

Ob dies der Fall ist, könnte sich anhand des Zustandes der Wohnung ableiten. Doch hier gibt es keine Frist, zu der der Vermieter zum Einzug gezwungen ist. Der Wohnraum darf für viele Monate und selbst Jahre leer stehen, insofern der Bedarf tatsächlich vorliegt. Es sind daher andere Indizien notwendig, um die vorgetäuschte Eigenbedarfskündigung nachzuweisen.

Häufige Fragen

In der Regel sollte der Vermieter die Wohnung zunächst selbst nutzen. Wie lange dies der Fall sein muss, ist nicht festgeschrieben. Er könnte die Wohnung auch für wenige Monate selbst bewohnen und danach lieber wieder vermieten. Insofern dieses Verhalten begründbar ist, liegt hier keine Pflichtverletzung vor.

Mieter müssen sich auch bei der Eigenbedarfskündigung um eine neue Wohnung umsehen. Werden Sie nicht fündig, könnte eine Nutzungsausfallentschädigung an den Vermieter fällig werden. Diese tritt ab dem Zeitpunkt ein, ab dem die Kündigung rechtskräftig ist.

Der Eigenbedarf gilt als vorgetäuscht, wenn kein wirkliches Interesse an der Wohnung bestand und diese anschließen neu vermietet wird. Dann könnte der Mieter einen Schadensersatz gegenüber dem Vermieter geltend machen.

Sebastian Jacobitz

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