Auf einen Blick

  • Stirbt der Vermieter, hat dies zunächst keine Auswirkungen auf den Mietvertrag
  • Die Erben treten an die Stelle des Vermieters
  • Wichtig ist sicherzustellen, dass die Mietzahlungen an das korrekte Konto erfolgen
  • Sollte eine Unsicherheit bestehen, darfst Du die Mietzahlungen zurückhalten

Der Vermieter ist für Dich der erste Ansprechpartner, wenn es um die Wohnung sowie den Mietvertrag geht. Mit Ihm hast Du den Vertrag geschlossen und über die Jahre pünktlich die Miete gezahlt.

Es erreicht die Nachricht vom Tod des Vermieters und damit ist auch die Sorge verbunden, dass Dein Mietvertrag in Gefahr ist. Für Dich besteht eine Unsicherheit hinsichtlich der Mietsituation und die Angst, dass Du sogar ausziehen müsstest.

Doch welche Auswirkungen hat der Tod des Vermieters auf Deine persönliche Situation und was bedeutet dieses Ereignis für Deinen Mietvertrag? Erfahre, wie das Gesetz mit dem Todesfall des Vermieters umgeht und welche Rechte Du als Mieter besitzt.

Kaum Änderungen für den Mieter

Als Mieter bist Du in der glücklichen Situation, dass der Tod des Vermieters das Mietverhältnis nicht belastet. Der Todesfall besitzt keine spürbaren Auswirkungen und Du darfst grundsätzlich in der Wohnung weiterleben. Allein durch den Tod erlischt das Mietverhältnis nicht, sondern der Vertrag besitzt weiterhin seine Gültigkeit.

Die Rechte als Mieter sind in Deutschland fest im Gesetz verankert. Sollte Dein Vermieter verstorben sein, geht dies mit keiner Änderung des Mietvertrages einher. An die Stelle des vorherigen Vermieters treten jetzt die Erben, welche mit den Pflichten vertraut werden.

Fortführung Mietvertrag
Fortführung des Mietvertrages

Beim Tod des Vermieters könnte die Sorge bestehen, dass Dein Mietvertrag ungültig wird. Schließlich war der Vermieter Dein Vertragspartner. Eine solche Sorge ist zum Glück unberechtigt. Denn der Mietvertrag läuft ungehindert weiter und die Erben treten an die Stelle des Verstorbenen.

Die Sorge, dass der Mietvertrag erlischt, weil der Vermieter verstorben ist, ist unberechtigt. Das Mietverhältnis läuft unverändert weiter.

Dies gilt selbst dann, wenn ein Verkauf der Immobilie erfolgt und ein neuer Vermieter in Erscheinung tritt. Auch dieser muss den Mietvertrag fortführen. Ein außerordentliches Kündigungsrecht besitzt Er nicht. In Deutschland steht hierfür der oft zitierte Grundsatz „Kauf bricht Miete nicht[1]https://www.haufe.de/recht/deutsches-anwalt-office-premium/eigentuemerwechsel-grundsatz-kauf-bricht-nicht-miete-gilt-nicht-immer_idesk_PI17574_HI6447325.html“.

Erben treten an die Stelle des Vermieters

Die Rechtsfolge nach dem Tod des Vermieters ist in § 1922 BGB[2]https://dejure.org/gesetze/BGB/1922.html geregelt. Denn wenngleich Dein Mietvertrag unberührt bleibt, tritt ein neuer Vertragspartner in Erscheinung. Dies ist relevant, da Du organisatorisch die Mietzahlungen anpassen müsstest sowie neue Ansprechpartner bei Problemen hast.

An die Stelle des Vermieters tritt der Erbe oder die Erbengemeinschaft. Diese übernehmen sämtliche Pflichten, die mit der Vermietung einhergehen. Sie müssen einen ordnungsgemäßen Zustand des Gebäudes sicherstellen und auch die finanziellen Angelegenheiten übernehmen.

Zu beachten ist als Mieter, wie die Fortführung der Mietzahlung zu handhaben ist. Denn nach dem Tod könnten manche Erben versuchen, die Situation auszunutzen und sich zu bereichern. Sie treten persönlich an Dich heran, um zu verlangen, dass die Mietzahlungen auf das eigene Konto erfolgen.

Da die Erben jedoch als Gesamtrechtsnachfolger gelten, könnte dies zu Problemen führen. Dementsprechend musst Du sicherstellen, dass der Erbe berechtigt ist, die Mietzahlungen entgegenzunehmen.

Geld beim Amtsgericht hinterlegen
Vorsicht bei Änderungen der Zahlungsbedingungen

Einzelne Erben könnten verlangen, dass die Zahlungen auf ein anderes Konto oder zu einem veränderten Zeitpunkt erfolgen. Stelle sicher, dass dies mit der gesamten Erbgemeinschaft abgesprochen ist, da ansonsten im Raum stehen könnte, dass ein Erbe sich versucht zu bereichern. Im Zweifel darfst Du die Mietzahlungen beim Amtsgericht hinterlegen, bis die Situation geklärt ist.

Dies geschieht über den Nachweis des Erbscheins, dem Testament oder dem Grundbuchauszug. Dadurch erhältst Du die Sicherheit, dass die Mietzahlungen an den richtigen Adressaten gelangen und keine Mietrückstände auftreten.

Bist Du Dir in dieser Situation unsicher und benötigst mehr Zeit zur Überprüfung der Berechtigung, darfst Du die Miete zurückbehalten oder diese nach § 372 BGB beim Amtsgericht hinterlegen. So erhältst Du genügend Zeit, um sicherzugehen, dass die gesamte Erbengemeinschaft mit der Änderung des Zahlungskontos einverstanden ist.

Lasse Dich also nicht unter Druck setzen, wenn die nächste Mietzahlung fällig ist. Bewahre Ruhe und halte im Zweifelsfall die Miete ein, bis Klarheit über die Erben herrscht.

Kündigungsmöglichkeiten der Erben

Ein außerordentliches Kündigungsrecht besteht für die Erben nicht. Dein Mietvertrag bleibt vom Tod des Vermieters unangetastet. Jedoch bestehen weiterhin die gesetzlich vorgeschriebenen Kündigungsmöglichkeiten. Sind die Erben nicht an der Fortführung des Mietverhältnisses interessiert, könnten Sie davon Gebrauch machen.

Vereinfachtes Kündigungsrecht

Sowohl Mieter als auch Vermieter besitzen ein vereinfachtes Kündigungsrecht. Ohne wichtigen Grund darf dann die Kündigung unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen erfolgen.

Innerhalb eines Monats besteht das Recht, das Mietverhältnis mit einer Frist von drei Monaten zu kündigen. Somit gelten die gewöhnlichen, gesetzlichen Regelungen nicht, sondern es kommt eine vereinfachte Regelung zum Einsatz.

Eigenbedarfskündigung

Ebenso dürfen die Erben eine Kündigung auf der Basis des Eigenbedarfs aussprechen. Sie können nachweisen, dass Sie an der eigenen Nutzung der Wohnung interessiert sind und dementsprechend eine Eigenbedarfskündigung beabsichtigen.

Vorsicht ist zudem geboten, falls der verstorbene Vermieter noch zu Lebzeiten eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ausgesprochen hat. Können die Erben das Interesse nachweisen, bleibt die Eigenbedarfskündigung bestehen. Sie behält ihre Gültigkeit, sodass zum festgeschriebenen Termin der Auszug erfolgen muss.

Mieterhöhungen durch Erben

Die Erben könnten an einer maximalen Rendite der Immobilie interessiert sein und weniger die Interessen der Mieter im Blick haben. Daher droht beim Tod des Vermieters eine Mieterhöhung.

Hierbei müssen sich die Erben an die gesetzlichen Vorgaben halten. Eine außerordentliche Möglichkeit zur Mieterhöhung besteht nicht. Jedoch besitzt der Mieter auch keine „Schonfrist“. Sollte der vorherige Vermieter die Mieten über einen längeren Zeitraum nicht angepasst haben, ist eine Erhöhung durch die Erben wahrscheinlich.

Ordentliche Mieterhöhung
Ordentliche Mieterhöhung

Bietet das Gesetz Spielraum für eine Mieterhöhung, dürfen die Erben dies unverzüglich durchführen. Es besteht keine „Schonfrist“, sodass eine Anpassung der Miete Gültigkeit besitzt, insofern sie den üblichen gesetzlichen Vorgaben entspricht.

Grundlage der Mieterhöhungen sind die ortsübliche Vergleichsmiete sowie Modernisierungsmaßnahmen. Hier sind die gesetzlichen Einschränkungen zu berücksichtigen. Die Mieterhöhungen sind nur innerhalb bestimmter Grenzen erlaubt.

Verkauf der Immobilie

Tritt eine Erbengemeinschaft in Erscheinung, findet häufig ein Verkauf der Immobilie statt. Dies ist für die Personengruppe die einfachste Entscheidung, um Konflikte zu vermeiden. Sie teilen den Erlös untereinander auf und müssen sich nicht mehr um die Verwaltung kümmern.

Als Mieter hast Du mit dem Verkauf nichts zu befürchten. Wie bereits erwähnt, muss der neue Eigentümer das Mietverhältnis fortführen. Er besitzt keinerlei vereinfachtes Kündigungsrecht, sodass für Dich sogar noch eine größere Sicherheit besteht.

Das Mietverhältnis nach dem Tod des Vermieters

In Deutschland ist der Anteil an privat vermieteten Wohnungen relativ hoch. Der Mietvertrag besteht dann nicht zwischen Mieter und einer Immobiliengesellschaft, sondern mit einer natürlichen Person. Verstirbt ein Vertragspartner, könnte dies zu einer Unsicherheit führen.

Gesetzlich ist jedoch genau geregelt, wie beim Tod des Vermieters zu verfahren ist. Die Erben treten anstelle des vorherigen Vermieters und müssen den Mietvertrag fortführen.

Im Allgemeinen gilt, dass der Tod das Mietverhältnis nicht berührt. Der Mietvertrag ist weiterhin gültig, sodass Du nicht befürchten musst, aus der Wohnung schon bald ausziehen zu müssen.

Häufige Fragen

Wenn der Vermieter stirbt und keine Erben hinterlässt, wird die Situation oft durch das zuständige Nachlassgericht geregelt. Das Gericht wird einen Nachlasspfleger ernennen, der sich um die Angelegenheiten des Verstorbenen kümmert. Im Falle einer Mietwohnung wird der Nachlasspfleger vorübergehend die Rolle des Vermieters übernehmen. Er wird die Miete einfordern, Reparaturen veranlassen und die Verwaltungsaufgaben wahrnehmen, bis die rechtliche Situation geklärt ist oder bis das Mietverhältnis rechtmäßig beendet werden kann.

Ja, als Erbe kannst Du grundsätzlich die Miete erhöhen, wenn dies durch die gesetzlichen Regelungen erlaubt ist. Die Mietpreiserhöhung muss jedoch den gesetzlichen Vorgaben entsprechen und darf nicht willkürlich erfolgen. In der Regel ist eine Mietpreisanpassung nur unter bestimmten Bedingungen möglich, wie beispielsweise wenn seit der letzten Mietanpassung eine angemessene Zeit vergangen ist oder wenn die Miete unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.

Ja, Du hast in bestimmten Fällen ein Sonderkündigungsrecht bei Todesfall. Wenn ein naher Angehöriger, der mit Dir zusammen in einer Wohnung gelebt hat, verstirbt, kannst Du das Mietverhältnis außerordentlich kündigen. Dabei ist eine Frist von drei Monaten zum Monatsende einzuhalten. Das Sonderkündigungsrecht gilt auch, wenn Du selbst der Mieter bist und verstirbst, sodass Deine Angehörigen die Miete außerordentlich kündigen können. Die Regelungen können jedoch je nach Rechtslage variieren.

Bei einem Todesfall eines nahen Angehörigen, der mit Dir in der Wohnung gelebt hat, beträgt die Kündigungsfrist für das Mietverhältnis in der Regel drei Monate zum Monatsende. Das bedeutet, dass Du nach dem Ableben des Angehörigen noch drei Monate Zeit hast, das Mietverhältnis außerordentlich zu kündigen. Es ist wichtig zu beachten, dass diese Regelung von Land zu Land und je nach Rechtslage variieren kann.