Nachmieter vorschlagen – Rechtliche Einschätzung und Tipps

Mietverträge unterliegen für gewöhnlich einer ordentlichen Kündigungsfrist^[1]https://ratgeber.immowelt.de/a/auszug-aus-der-mietwohnung-kuendigungsfristen-nicht-vergessen.html . Diese beträgt bei unbefristeten Mietverträgen als gesetzliches Mindestmaß drei Monate. Erst danach ist eine Kündigung wirksam, sodass die Miete nicht mehr bezahlt werden muss.

Besteht jedoch das Bedürfnis den Mietvertrag zügiger zu beenden oder handelt es sich um einen befristeten Mietvertrag, besteht die Möglichkeit einen Nachmieter vorzuschlagen. Dieser könnte den Mietvertrag fortsetzen, sodass ein sofortiger Ausstieg erlaubt ist.

Wie ist die derzeitige Rechtslage, wenn Du einen Nachmieter vorschlägst und welche Grundregeln greifen hier?

Rechtliche Grundlage

Zu unterscheiden ist zunächst, ob es sich um einen unbefristeten oder befristeten Mietvertrag handelt. Demnach variieren auch die Möglichkeiten, diese zu kündigen.

Bei einem befristeten Mietvertrag steht das Mittel einer ordentlichen Kündigung nicht zu. Sowohl Mieter als auch Vermieter sind zur Erfüllung des Mietvertrages verpflichtet. Ein vorzeitiger Ausstieg ist hier vom Gesetz her nicht vorgesehen.

Anders sieht die Rechtslage bei unbefristeten Mietverträgen aus. Hier hast Du als Mieter die Option eine ordentliche Kündigung ohne Angabe von Gründen auszusprechen. Die Kündigungsfrist beträgt hierbei drei Monate. Je nach Dauer des Mietverhältnisses verlängert sich die Kündigungsfrist um jeweils drei Monate.

Weder Mieter noch Vermieter dürfen nach Lust und Laune den Mietvertrag kündigen. Es gilt mindestens die Kündigungsfrist einzuhalten. Dieser Sachverhalt gewährt eine höhere Sicherheit und Planbarkeit. So können Mieter nicht unverzüglich aus der Wohnung geworfen werden und Vermieter haben seltener mit einem plötzlichen Leerstands des Objekts zu kämpfen.

Nachmieterklausel

Abweichend von diesen gesetzlichen Grundlagen, ist der individuelle Mietvertrag entscheidend. Dort könnten Verabredungen enthalten sein, die vom Gesetzestext abweichen. Möglich ist etwa, dass eine Nachmieterklausel^[2]https://www.fachanwalt.de/magazin/mietrecht/nachmieterklausel vorhanden ist.

Darin würde etwa dem Mieter das Recht zugestanden werden, dass das Mietverhältnis auf den Nachfolger übertragbar sei. So könnte etwa eine wirksame Nachmieterklausel aussehen:

In diesen Fällen ist der Vermieter nur in begründeten Ausnahmefällen dazu berechtigt, den Nachmieter abzulehnen. Dies ist u. a. möglich, wenn die Bonität deutlich vom derzeitigen Mieter abweicht und Zahlungsausfälle drohen. Ist die Kreditwürdigkeit vergleichbar und es sprechen keine persönlichen Gründe gegen die Nachmieter, müssen diese vom Vermieter akzeptiert werden.

Berechtigtes Interesse

Nicht immer bist Du jedoch zu Einhaltung des Mietvertrages verpflichtet. Liegt ein berechtigtes Interesse vor, darfst Du auch ohne entsprechender Klausel einen Nachmieter stellen und das Mietverhältnis übertragen. Zu den berechtigten Gründen zählen:

Im Einzelfall können natürlich auch andere Gründe dazu führen, dass ein Wohnungswechsel unvermeidlich ist. Daher lohnt es sich zunächst das Gespräch mit dem Vermieter zu suchen, bevor direkt auf die Rechtslage hingewiesen wird.

Vorgehensweise beim Nachmieter Vorschlagen

Wie genau die Suche nach dem Nachmieter zu erfolgen hat, ist in der Nachmieterklausel festgeschrieben. Dort steht üblicherweise geschrieben, dass dem Vermieter drei Nachmieter zu präsentieren sind, die über eine ähnliche Bonität verfügen und in das soziale Gefüge des Hauses passen. Grob gesagt entstehen dem Vermieter durch die Annahme der Nachmieter keine Nachteile und das Mietverhältnis wird ohne Unterbrechung fortgesetzt.

Bestehen keine besonderen Regelungen, sondern liegt ein berechtigtes Interesse vor, sieht die Vorgehensweise etwas anders aus. Hier gilt nicht der Grundsatz, dass drei potenzielle Nachmieter vorzuschlagen sind. Es reicht bereits aus, einen Nachmieter zu finden, welcher die genannten Voraussetzungen erfüllt. Damit ist die Pflicht getan und eine Ablehnung ist nur aus besonderem Grund erlaubt.

Der Nachmieter setzt das Mietverhältnis zu den gleichen Konditionen fort. Es findet ein sauberer Übergang statt, sodass der Vermieter unverändert seine Zahlungen erhält.

Nachmieter wurde abgelehnt

Der Vermieter könnte aus den verschiedensten Gründen dennoch die vorgeschlagenen Nachmieter ablehnen. Diese würden seiner Meinung nicht die gewünschte Bonität aufweisen oder der Mieterwechsel ist schlichtweg mit zu viel Arbeit versehen.

Gründe für die berechtigte Ablehnung sind neben der mangelhaften Bonität z.B. auch folgende:

Dies sind Gründe, nach denen eine Ablehnung des Nachmieters erlaubt ist. Gerichte haben hierzu entsprechend geurteilt und das Interesse des Vermieters geschützt.

Nicht erlaubt ist hingegen eine Ablehnung, weil der Nachmieter ein Kind in die Wohnung einbringt oder aufgrund der Herkunft diskriminiert wird. Die Staatsangehörigkeit darf dementsprechend bei der Entscheidung für den Nachmieter keine Berücksichtigung finden.

Wurde rechtsgültig ein Nachmieter gestellt und der Vermieter weigert sich weiterhin, solltest Du die begründete Kündigung per Einschreiben einsenden. Die Kündigung ist eine einseitige Willenserklärung, sodass eine Bestätigung nicht notwendig ist.

Des Weiteren sind die Unterlagen und Dokumente des Nachmieters einzusenden. Dort enthalten sind etwa die Einkommensverhältnisse sowie der einwandfreie Schufa-Auszug und die Unterschrift für die Übernahme des geltenden Mietverhältnisses. Dadurch wird bestätigt, dass der Nachmieter für den Vermieter zumutbar ist und keine Gründe für eine Ablehnung bestehen.

Da der Vermieter kaum die Wohnungsübergabe durchführen möchte, ist dies durch einen neutralen Zeugen möglich. Zusammen fertigt Ihr das Protokoll an und bestätigt den Zustand der Wohnung.

Nun darfst Du ab dem Zeitpunkt, ab dem der Nachmieter die Wohnung bezieht, die Mietzahlung einstellen. Bist Du Dir bei dieser Vorgehensweise unsicher, dann wende Dich vorab einen Anwalt oder den Mieterschutzbund. So stehst Du rechtlich auf sicherem Fundament und musst keine deftige Nachzahlung befürchten.

Den Nachmieter vorschlagen

Einen Nachmieter vorzuschlagen ist immer dann sinnvoll, wenn Du frühzeitig einen Mietvertrag beenden möchtest. Liegt bei einem unbefristeten Mietvertrag ein berechtigtes Interesse vor oder handelt es sich um einen befristeten Mietvertrag, ist das Vorschlagen des Nachmieters hierfür der beste Weg.

Vorab solltest Du Dich darüber informieren, ob eine Nachmieterklausel im Mietvertrag festgehalten ist. Dort könnten die weiteren Regelungen zur Vorgehensweise zum Ausdruck kommen. So ist meist das Stellen von drei Nachmietern gleicher Bonität vorgeschrieben.

Andernfalls reicht es aus, wenn Du einen einzigen Nachmieter vorschlägst, der die gleichen Voraussetzungen aufweist. Der Vermieter darf den Nachmieter nur aus triftigem Grund ablehnen und muss diesen andernfalls akzeptieren.

Möchtest Du raus aus dem Mietvertrag und liegt ein berechtigtes Interesse vor, dann nutze den Nachmieter, um dieses Ziel zu erreichen. Dem Vermieter entstehen keine Nachteile, sodass das Mietrecht diesen Weg offenlässt.

Häufige Fragen