Auf einen Blick

  • Ferienwohnungen können eine attraktive Kapitalanlage sein, aber es besteht ein hohes Klumpenrisiko
  • Bei der Auswahl einer Ferienwohnung sind Faktoren wie Lage, Nutzungsgenehmigung und Infrastruktur entscheidend
  • Die laufenden Kosten und die Renditeberechnung sind wichtige Aspekte beim Kauf einer Ferienwohnung
  • Der Kauf einer Ferienwohnung im Ausland erfordert zusätzliche Überlegungen hinsichtlich Finanzierung und Rechtssicherheit

Der Immobilienmarkt galt in den vergangenen Jahren aufgrund der enormen Wertsteigerungen als attraktive Anlagemöglichkeit. Mittlerweile haben sich die Preise jedoch stabilisiert, sodass die langfristige Vermietung von Wohnungen oder Häusern weniger rentabel erscheint.

Möchtest Du dennoch Dein Kapital in eine Immobilie investieren, könnte die Ferienwohnung eine interessante Option sein. Du profitierst nicht nur von der Wertsteigerung, sondern erwirtschaftest in der Hauptsaison ein beachtliches Einkommen durch die kurzzeitige Vermietung an Touristen.

Sollte die Ferienwohnung gerade nicht gebucht sein, steht sie Dir selbst zur Verfügung. So ist das Objekt vielseitig nutzbar. Lohnt sich die Investition in eine Ferienwohnung und was musst Du dabei beachten?

Die Ferienwohnung als nützliche Ergänzung im Portfolio

Mit dem Erwerb der Ferienwohnung verfolgen die meisten Eigentümer das Ziel, für das Alter abgesichert zu sein. Die Immobilie soll als Altersvorsorge gelten und die mehrheitlich nicht gerade üppige Rente aufstocken. So können sich auch Senioren noch den ein oder anderen Luxus erlauben sowie die gewonnene Freizeit am Urlaubsort verbringen.

Ganz so simpel ist die Investition in eine Ferienwohnung jedoch nicht. Denn damit ist ein beachtliches Klumpenrisiko verbunden. Das Geld ist an ein einziges Objekt gebunden und sollte sich die Anlage als wenig ertragreich entpuppen, droht ein schwerer finanzieller Verlust.

Daher gilt grundsätzlich die Empfehlung, nicht allein auf die Ferienwohnung für die Altersvorsorge zu setzen. Sie lohnt sich am ehesten als Ergänzung, wenn bereits weitere Kapitalanlagen, wie ETFs[1]https://www.finanztip.de/indexfonds-etf/ oder eine private Rentenversicherung, bestehen.

Altersvorsorge
Risiken beachten

Investitionen in Ferienwohnungen sind oftmals vom Urlaubsgefühl beeinflusst. Lasse Dich davon nicht blenden, sondern berücksichtige nüchtern das Risiko, das mit dem Kauf der Ferienwohnung verbunden ist. Betrachte sie eher als Ergänzung neben anderen Optionen der Altersvorsorge.

Sei Dir daher dem Risiko einer Ferienwohnung als Kapitalanlage bewusst. Zwar locken einige Anbieter mit hohen Renditen und bieten zugleich an, dass Du im Ferienhaus nette Urlaube verbringen kannst, doch selten werden die Erwartungen erfüllt. Dies gilt insbesondere für den Kauf von Hotelzimmern oder Objekten in bestehenden Ferienanlagen. Dort besitzt Du kaum einen Einfluss auf die Rendite und bist vom Geschick der Betreiber abhängig.

Angesichts niedriger Guthabenzinsen auf dem Sparbuch oder Girokonto, sind Ferienimmobilien eine nette Option, um das eigene Vermögen zu mehren. Die Tourismusbranche erlebt in Deutschland weiterhin ein stetiges Wachstum, von welchem Du profitierst.

Sei bei der Auswahl der Ferienimmobilie sorgfältig und lasse Dich nicht von einem Prospekt oder dem Urlaubsgefühl blenden. Kalkuliere mit realen Zahlen und berechne die Rendite, um abzuschätzen, ob sich die Investition lohnt.

Auswahlkriterien für die optimale Ferienwohnung

Mit der Ferienwohnung möchtest Du eine maximale Rendite erwirtschaften. Ebenso könnte die Selbstnutzung interessant sein, um für wenige Wochen im Jahr eine Auszeit vom stressigen Alltag zu erfahren.

Die folgenden Auswahlkriterien musst Du beim Kauf der Ferienwohnung berücksichtigen. Bewerte mögliche Objekte anhand dieser Faktoren, um am Ende die beste Entscheidung zu treffen.

Lage der Immobilie

Wie beim privaten Immobilienkauf gilt auch bei der Ferienwohnung der Hinweis, dass die Lage entscheidend für die Wertentwicklung ist. Kaum jemand möchte am Urlaubsort weite Wege in Kauf nehmen, sondern direkt in der Nähe der Hotspots sein. Mit Blick auf den Strand lässt sich die Ferienwohnung wesentlich leichter vermieten als, wenn erst einige Kilometer überwunden werden müssen.

Als Bewertungskriterien gelten die Grundlagen der Mikro– und Makrolage. Diese beziehen sich auf unterschiedliche Faktoren der Umgebung, welche die Attraktivität der Ferienimmobilie beschreiben.

Beachte jedoch, dass Immobilien in derzeitig bester Lage bereits ein entsprechend hohes Preisschild aufweisen. Lohnenswerter ist daher der Kauf einer Ferienwohnung in B-Lage mit Entwicklungspotenzial. Dort sind die Preise überschaubar und mit etwas Glück findet in den kommen Jahren und Jahrzehnten eine Aufwertung statt. So besteht noch ein größerer Spielraum hinsichtlich der Wertentwicklung im Vergleich zu Objekten, die sich direkt an der Hauptpromenade befinden.

Nutzungsrecht

In Deutschland ist klar geregelt, wie Immobilien zu nutzen sind. Einfach eine Wohnung kaufen und diese kurzzeitig vermieten oder vorübergehend selbst dort wohnen, könnte mit den bestehenden Vorgaben nicht vereinbar sein. Es drohen hohe Strafen, die jegliche Renditechancen zunichtemachen.

Im Vorfeld musst Du Dich über die Baunutzungsverordnung[2]https://www.studysmarter.de/studium/rechtswissenschaften/oeffentliches-recht/baunutzungsverordnung/ informieren. Dort ist die jeweilige Nutzungsweise der Wohnungen festgelegt.

In reinen Wohngebieten könnte die Umwandlung in eine Ferienimmobilie unerwünscht sein, weil dann weniger Wohnraum für die Einheimischen zur Verfügung steht. Vor dem Kauf musst Du sicherstellen, dass die Nutzung als Ferienobjekt zulässig ist. Andernfalls hast Du zwar eine schöne Ferienimmobilie gekauft, kannst diese aber nicht wie geplant vermieten.

Infrastruktur

Die Infrastruktur ist ein Bestandteil der Mikro- und Makrolage. Aufgrund der hohen Bedeutung ist eine gesonderte Bewertung ratsam, um die Attraktivität der Ferienwohnung als Kapitalanlage einschätzen zu können.

Wichtig ist hierbei die Anbindung an den öffentlichen Fernverkehr sowie die Autobahn. Je schneller die Ferienwohnung erreichbar ist, desto eher mieten Urlauber das Objekt auch für einen kürzeren Zeitraum.

Erreichbarkeit Ferienwohnung
Erreichbarkeit der Ferienwohnung

Die Anreise sollte möglichst unkompliziert gelingen. Vorteilhaft ist es, wenn sich ein Bahnhof oder eine Anbindung an die Autobahn befindet. Auch die direkte Umgebung ist für Urlauber wichtig und Sie möchten die typischen Touristengebiete möglichst schnell erreichen.

Zudem ist auch die direkte Umgebung zu bewerten. Befinden sich nette Cafés, Spielmöglichkeiten für Kinder oder der Strand in fußläufiger Nähe, führt dies zu einer positiven Bewertung.

Zukunftsaussichten

Aus Sicht eines Investors ist nicht nur die derzeitige Bewertung wichtig. Um eine möglichst hohe Rendite zu erzielen, musst Du auch die Zukunftsaussichten im Blick haben.

Denn oftmals ist es rentabler, eine günstigere Ferienwohnung in B-Lage mit Entwicklungschancen zu kaufen, als direkt ein Objekt in A-Lage zu erwerben. Die Ferienimmobilie in bester Lage geht bereits mit einem solch hohen Preis einher, dass es nur schwer möglich ist, durch die Einnahmen einen positiven Cashflow zu erzielen. Größere Wertsteigerungen sind ebenfalls kaum mehr in Aussicht.

Lohnenswerter ist es daher, wenn Du eine Ferienimmobilie finanzierst, die dank positiver Entwicklungen in der Zukunft, kräftig im Wert steigt. Zudem ist dann auch langfristig eine höhere Auslastung gesichert.

Persönliches Gefühl

Beim Urlaub sind nicht nur die harten Fakten entscheidend. Du solltest zum Teil auch Deinem Bauchgefühl vertrauen.

Kommt das typische Urlaubsgefühl auf, wenn Du Dich in der Ferienimmobilie befindest oder fühlst Du Dich dort eher unwohl? Verbringe einige Zeit in der Umgebung oder direkt in der Ferienimmobilie.

So erhältst Du einen besseren Eindruck darüber, wie sich der Aufenthalt für die Gäste anfühlt und ob dieser den Erwartungen entspricht. Es erleichtert Dir die Entscheidung, das passende Objekt zu finden, dass für den Urlaub ideal ist.

Kosten für Kauf und Betrieb einer Ferienwohnung

Das eigene Ferienhaus stellt für viele Personen die Verwirklichung eines Lebenstraums dar. Doch das Vorhaben geht mit einigen Kosten einher, die Du berücksichtigen musst. Wesentlich sind hierfür folgende Kostenpunkte.

Kaufpreis

Der Preis der Ferienwohnung ist abhängig von der Lage, dem Zustand und der erwarteten Rendite. Je beliebter der Ferienort, desto höhere Preise verlangen Verkäufer, da diese über die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen informiert sind.

Entsprechend hoch ist die Spanne des Kaufpreises. Diese reichen für einfachere Objekte in weniger nachgefragten Orten von 2.000 Euro pro Quadratmeter bis zu durchschnittlich 4.000 bis 10.000 Euro pro Quadratmeter in beliebteren Gegenden.

Nach oben ist dem Preis kaum eine Grenze gesetzt. Du musst Dich also gründlich vor dem Kauf über den Verkehrswert und den Einnahmemöglichkeiten informieren. Die Preise variieren bei Ferienimmobilien stärker als bei gewöhnlichen Wohnungen, sodass Du sowohl Schnäppchen ergattern als auch einen teuren Fehlgriff tätigen kannst.

Kaufnebenkosten

Die Kaufnebenkosten sind abhängig vom Land, in welchem Du die Ferienimmobilie kaufst. Je nach örtlichen Gegebenheiten verändert sich der Anteil der Kaufnebenkosten am Kaufpreis.

In Deutschland ist es üblich rund 15 % des Kaufpreises nochmals in Form der Kaufnebenkosten beim Hauskauf zu erbringen. Diese Kosten fallen auch bei der Ferienwohnung an. Dazu zählen:

  • Maklerprovision

Der Makler ist auch bei Ferienimmobilien involviert und verlangt in der Regel 7,14 % der Kaufsumme als Provision. Diese ist hälftig vom Käufer und Verkäufer zu bezahlen.

  • Grunderwerbsteuer

Beim Kauf der Ferienwohnung ist die Grunderwerbsteuer zu zahlen. Diese unterscheidet sich in der Höhe je nach Bundesland. Üblich sind Höhen von 3 bis 6 % des Kaufpreises.

  • Notar- & Grundbuchkosten

Damit Du den Kauf rechtmäßig vollziehst, ist ein Eintrag in das Grundbuch erforderlich. Dies gilt umso mehr, da dort auch dem Gläubiger die Grundschuld eingeräumt wird. Die Notar- & Grundbuchkosten betragen in Summe rund 2 % der Kaufsumme. Mithilfe des Notar- & Grundbuchkostenrechners bist Du in der Lage, die aufzubringende Summe selbst zu berechnen.

Betrieb der Ferienwohnung

Die Ferienwohnung soll stets im besten Zustand erscheinen und einen guten Eindruck hinterlassen. Negative Bewertungen von ehemaligen Gästen sind für neue Urlauber sofort ein Warnsignal, sodass diese Abstand von der Wohnung nehmen könnten. Daher sind fortlaufende Investitionen erforderlich, um einen höchstmöglichen Urlaubskomfort zu gewähren.

Zu beachten sind hierbei die üblichen Nebenkosten einer Wohnung, die auch bei einer Ferienwohnung anfallen. Diese sind auch zu zahlen, obwohl keine Gäste die Wohnung nutzen.

  • Strom
  • Wasser
  • Internet
  • Heizung
  • GEZ

Als Eigentümer der Ferienwohnung musst Du zudem eine Instandhaltungsrücklage aufbauen. Diese dient als Reserve, wenn Sanierungsarbeiten am Objekt notwendig sind. Etwa die Reparatur des Daches oder der Austausch der Fenster. Baue gewissenhaft die Rücklage auf, um nicht von den einmaligen Kosten überwältigt zu sein.

Ein weiterer wichtiger Punkt ist die Vermarktung. Denn aus all den Ferienwohnungen im Ort möchtest Du hervorstechen und besonders viele Urlauber ansprechen. Dies geht nur, indem Du ein kleines Marketingbudget nutzt, um daraus Anzeigen im Internet und den entsprechenden Portalen zu schalten. Auch eine eigene Webseite könnte sich von Vorteil erweisen, um Gäste auf die eigene Ferienwohnung aufmerksam zu machen.

Beachtlicher Aufwand
Beachtlicher Aufwand

Der Betrieb einer Ferienwohnung ist deutlich aufwendiger als eine gewöhnliche Mietwohnung. Die Gäste wechseln ständig und Du möchtest Ihnen einen bestmöglichen Aufenthalt bieten. Für die Verwaltung der Ferienimmobilie musst Du selbst Kapital sowie Zeit investieren. Du musst Dich um die Gäste kümmern und sämtliche Bürokratie, die mit solch einem Gewerbe einhergeht, erledigen.

Ebenfalls ist die Art des Betriebs entscheidend und nicht immer finanziell, sondern vor allem zeitlich aufzuwiegen. Übernimmst Du selbst sämtliche Arbeiten u.a. der Verwaltung, Reinigung und der steuerlichen Aspekte, musst Du mit einem hohen Zeitaufwand rechnen. Alternativ ist auch die Abgabe dieser Tätigkeiten möglich, sodass dies ebenfalls als Kostenpunkt zu beachten ist.

Berechnung der Rendite

Ob sich die Ferienwohnung als Kapitalanlage für Dich lohnt, zeigt sich hauptsächlich anhand der Rendite. Diese gibt an, wie hoch der Gewinn ist, der aus der Vermietung entsteht.

Vor dem Kauf solltest Du bereits verschiedene Berechnungen durchführen, um die Renditechancen besser einzuschätzen. Oftmals gehen Käufer zu optimistisch an den Kauf von Ferienimmobilien heran und sind später überrascht, wenn die Finanzierungskosten die Einnahmen bei Weitem übersteigen.

Die Rendite berechnet sich anhand der Gegenüberstellung der Einnahmen und Aufwendungen. Folgende Rahmenfaktoren sind anzunehmen:

  • Kaufpreis: 450.000€
  • Kaufnebenkosten: 67.500€
  • Eigenkapital: 267.500€
  • Vermietet im Jahr: 150 Tage
  • Mieteinnahmen: 100€ pro Nacht
  • Wohnfläche: 100m²
  • Betriebskosten: 2,50€ m²

Anhand dieser Grundlage erfolgt die Berechnung der Rendite für den Kauf der Ferienimmobilie.

Monatlich entstehen durchschnittlich Einnahmen von 1.250€.

Davon abzuziehen sind:

Finanzierungsaufwand: ca. 450€ Zinsen

Betriebskosten: 250€

Übernachtungskosten: 260€

Abschreibung der Ferienwohnung: 750€

Gewinn: 1.250€ – 450€ – 250€ – 260€ – 750€ = -460€

Rechnerisch ergibt sich demnach kein Gewinn aus der Vermietung, sondern ein monatlicher Verlust in Höhe von 460€. Nicht berücksichtigt wurde hierbei zudem die Tilgung des Kredits, da dieser nicht zum kalkulatorischen Aufwand zählt.

Damit zeigt sich, dass die Investition in eine Ferienwohnung sich selten sofort auszahlt. Gewinnbringend sind solche Objekte meist erst, wenn das Darlehen vollständig getilgt ist. Während der Kreditlaufzeit besteht in der Regel ein negativer Cashflow, sodass Du selbst noch laufend eigenes Geld investieren musst.

Als Kapitalanlage dient die Ferienwohnung daher hauptsächlich in der langfristigen Betrachtung. Als Altersabsicherung ist sie durchaus geeignet, wobei schwieriger abzuschätzen ist, wie hoch die Attraktivität des Ferienortes bleibt.

Sei Dir also dem Risiko bewusst und gehe eher konservativ an den Kauf heran. Dann lohnen sich Ferienimmobilien als Ergänzung zur Kapitalanlage für das Alter.

Kauf einer Ferienwohnung im Ausland

Nicht immer befindet sich die Traumimmobilie in Deutschland. Du könntest auch an Objekten innerhalb oder sogar außerhalb der EU interessiert sein. Schließlich sind die Ferienorte häufig günstiger und dort lässt es sich mindestens genauso gut leben wie in Deutschland. Was gilt es zu beachten, wenn Du an einer Ferienimmobilie im Ausland interessiert bist?

Zunächst ist die Finanzierung ein größeres Problem. Banken in Deutschland vergeben üblicherweise keine Darlehen für Objekte, die sich im Ausland befinden. Die Absicherung über eine Grundschuld ist dort nicht gegeben, sodass das Risiko kaum überschaubar ist.

Als Alternative musst Du Dich an Banken vor Ort wenden oder die Ferienwohnung direkt komplett aus dem Eigenkapital bezahlen. Letzteres ist insbesondere an günstigeren Orten eine gängige Option, sodass Du keinen teuren Kredit aufnehmen musst.

Abenteuer Ausland
Abenteuer Ausland

Befindet sich die Ferienimmobilie im Ausland, gelten dort ganz andere Bedingungen als in Deutschland. Die Kreditzinsen sind wahrscheinlich höher und als Ausländer genießt Du selten die gleichen Rechte wie Einheimische. Investiere daher nur in ein Objekt im Ausland, wenn Du Dir dem Risiko bewusst bist und einen Totalverlust verkraften könntest.

Wichtig ist auch die Überprüfung der Rechtssicherheit am Wunschort. Ist es dort überhaupt als Ausländer erlaubt eine Immobilie zu erwerben und welche Regelungen bestehen hierzu?

Hier solltest Du Dich selbst mit den Gesetzen und Vorgaben auseinandersetzen. Auch das Gespräch mit einem Rechtsanwalt hilft Dir, um eine größere Rechtssicherheit zu erlangen.

Des Weiteren solltest Du die Ferienwohnung regelmäßig besuchen und vor Ort sein, selbst sie weiter entfernt liegt. Eine reine Verwaltung aus Deutschland erweist sich selten als erfolgreich. Investiere daher nur in die Ferienwohnung im Ausland, wenn Du selbst häufiger dort Deine Urlaube verbringen möchtest.

Ferienwohnung als langfristige Investition

Immobilien gelten als wichtiger Grundpfeiler für den Vermögensaufbau. Du profitierst sowohl von den Mieteinnahmen als auch der Wertsteigerung der Objekte.

Eine Ferienwohnung könnte interessant sein, wenn Du sie selbst regelmäßig nutzt und bestens über den Urlaubsort informiert bist. Sei Dir aber bewusst, dass die Vermietung mit einigem Aufwand einhergeht und die Renditen großen Schwankungen unterlegen sind.

„Sicherer“ ist daher das Investment in eine gewöhnliche Mietwohnung. Scheust Du aber das kleinere Risiko nicht und möchtest mit der Ferienwohnung auch für Dich ein nettes Urlaubsdomizil schaffen, ist die Investition sicherlich eine nette Option für die Altersabsicherung.

Häufige Fragen

Die Einnahmen einer Ferienwohnung variieren stark und hängen von Faktoren wie Standort, Größe, Ausstattung und Auslastung ab. In beliebten Urlaubsregionen oder Städten lässt sich ein höherer Mietpreis erzielen. Bei Vollauslastung kann eine Ferienwohnung jährlich Tausende bis Zehntausende Euro einbringen.

Eine gute Rendite bei einer Ferienwohnung liegt etwa zwischen 4 und 6 Prozent. Doch dieser Wert ist nicht in Stein gemeißelt, da er stark von der Qualität und Lage der Immobilie sowie von den Unterhaltungs- und Betriebskosten abhängt.

Mit Ferienimmobilien lässt sich Geld verdienen. Es handelt sich um eine lohnende Investition, wenn die Immobilie gut ausgelastet ist und die laufenden Kosten für Instandhaltung, Verwaltung und eventuelle Finanzierung gedeckt werden können. Allerdings erfordert es Zeit und Engagement, um eine erfolgreiche Vermietung zu gewährleisten.

Die Einnahmen aus der Vermietung einer Ferienwohnung unterliegen in Deutschland der Einkommensteuer. Sie müssen als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung in der Steuererklärung angegeben werden. Dabei können Werbungskosten – also Ausgaben, die für den Erhalt der Einnahmen notwendig sind – abgezogen werden. Die Höhe der Steuer hängt vom persönlichen Einkommensteuersatz des Eigentümers ab.

Sebastian Jacobitz

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