Auf einen Blick

  • Der Betreuer übernimmt sämtliche Angelegenheiten für Personen, die nicht mehr als geschäftsfähig gelten
  • Der Verkauf der Immobilie durch einen Betreuer ist möglich, wenn das Betreuungsgericht diesem Vorgang zustimmt
  • Der Verkaufserlös dient meist der Deckung der Betreuungs- sowie Pflegekosten

Aus den verschiedensten Gründen kann es passieren, dass eine Person einen gesetzlichen Betreuer erhält. Dieser gilt als gesetzlicher Vertreter und übernimmt Angelegenheiten, die über die Fähigkeiten der Person hinausgehen. Ursachen für das Einsetzen eines Betreuers können aufgrund psychischer Erkrankungen, einer geistigen Behinderung oder aus anderen gesundheitlichen Gründen erfolgen.

In der Praxis ist dies häufiger bei älteren Personen der Fall. Die Alterserscheinungen führen häufiger zu einer Einschränkung der geistigen Fähigkeiten. Tritt eine offensichtliche Demenz[1]https://www.pflege.de/krankheiten/demenz/hilfe/rechtliches/ in Erscheinung, lässt sich die Einsetzung eines gesetzlichen Betreuers kaum vermeiden.

Doch was passiert, wenn die nicht geschäftsfähige Person noch eine Immobilie besitzt? Darf der Betreuer den Immobilienverkauf in die Wege leiten und welche Voraussetzungen müssen hierfür erfüllt sein?

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Die Aufgaben des Betreuers

Ab der Vollendung des 18. Lebensjahrs gelten Menschen in Deutschland als voll geschäftsfähig. Sie sind damit in der Lage, eigenständig Geschäfte abzuschließen. Dazu zählt selbst ein teurer Immobilienkauf.

Für Personen, die zwar das 18 Jahre alt, aber aus anderen Gründen nicht geschäftsfähig sind, wird ein Betreuer eingesetzt. In Deutschland stehen rund 1,3 Millionen Menschen unter einer rechtlichen Betreuung. Hauptgrund ist hierfür der demografische Wandel und eine immer älter werdende Gesellschaft. Menschen erreichen zwar ein höheres Lebensalter, doch damit gehen häufig Alterserscheinungen einher, die zu einer Geschäftsunfähigkeit[2]https://www.juraforum.de/lexikon/geschaeftsunfaehigkeit führen. Die Demenz oder Alzheimer sind die häufigsten Ursachen, weshalb eine Betreuung notwendig wird.

Der Betreuer wird auf Antrag der Person selbst oder einer dritten Person gestellt. Meist handelt es sich hierbei um Familienangehörige, die sich Sorgen um die Person machen und eine Betreuung wünschen.

Geschäftsunfähigkeit

Eine Betreuung ist dann notwendig, wenn eine volljährige Person als geschäftsunfähig gilt. Dies könnte der Fall sein, wenn eine Demenz eintritt oder aus anderen Gründen die geistigen Fähigkeiten eingeschränkt sind. Dann agiert der Betreuer als gesetzlicher Vertreter und kümmert sich um die Rechtsgeschäfte der betreuten Person.

Das Betreuungsgericht entscheidet daraufhin, ob dem Antrag stattgegeben und eine Betreuung als notwendig erachtet wird. Das Gericht legt hierbei fest, in welchen Bereichen die Unterstützung erfolgt. Häufig wird die Betreuung in den Bereichen der Geldangelegenheiten, bei Gesundheitsthemen sowie Behördengängen gestellt. Damit werden die wichtigsten Lebensbereiche abgedeckt.

Die Betreuung wird zunächst auf einen Zeitraum eines halben Jahres festgelegt. Danach erfolgt die Entscheidung, ob eine dauerhafte Betreuung notwendig ist.

Lehnt die zu betreuende Person es ab, einen Betreuer zu erhalten, kann Sie dagegen eine Beschwerde einlegen. Dies wird vom Gericht geprüft und entschieden, ob die Betreuung aufgehoben wird.

Als Betreuer können die unterschiedlichsten Personen agieren. Hierzu gehört der engste Bekanntenkreis ebenso, wie Mitglieder eines Betreuungsvereins oder Mitarbeiter einer Betreuungsbehörde. Üblicherweise treten die Kinder als Betreuer der älteren Personen auf, wenn diese aufgrund des geistigen Zustandes nicht mehr geschäftsfähig sind.

Der Betreuer gilt dann als gesetzliche Vertretung und handelt im Namen der betreuten Person. Sie erhält eine Betreuungsvollmacht, welche Sie dazu befähigt, die Geschäfte im Namen der betreuten Person zu erledigen. Dazu zählt auch die Abwicklung von Immobilientransaktionen.

Hausverkauf durch Betreuer

Der Betreuer tritt als gesetzliche Vertretung auf. Doch der Hausverkauf stellt eine so einschneidende Maßnahme dar, dass diese nicht allein durch den Betreuer erfolgen kann. Hierfür sind die folgenden Schritte notwendig.

Zustimmung des Betreuungsgerichts

Zunächst muss der Wille bestehen, dass die Immobilie verkauft wird. Dies könnte der Fall sein, wenn die finanzielle Lage keine Alternative erlaubt oder etwa ein Umzug notwendig ist. Ist der Betreuer dazu inhaltlich berechtigt, eine Immobilie zu verkaufen, darf er den Prozess in die Wege leiten.

Genehmigung notwendig

Ein Immobilienverkauf ist an höhere Hürden gebunden. In jedem Fall ist die Genehmigung durch das Betreuungsgericht notwendig. Dieses stellt sicher, dass ein fairer Preis als Grundlage des Verkaufs dient und dass ein ausreichender Verkaufswille besteht.

Die Hürden für den Immobilienverkauf sind weitaus höher als etwa das Tätigen der üblichen Tagesgeschäfte. In §§ 1828 & 1829 BGB ist definiert, dass bei einem Immobilienverkauf durch den Betreuer eine Genehmigung des Betreuungsgerichts notwendig ist. Hierzu muss dem Gericht mitgeteilt werden, zu welchem Preis die Immobilie verkauft werden soll. Zunächst ist eine neutrale Wertermittlung durch Sachverständige durchzuführen. Diese ermitteln einen fairen Verkaufspreis, welchem das Gericht zustimmen und die Genehmigung erteilen muss. Auf diese Weise wird verhindert, dass Betreuer die Immobilie zu einem günstigeren Preis veräußern und sich möglicherweise daran selbst bereichern.

Tilgung der Grundschuld

Die betreuten Personen befinden sich häufig in einer finanziell prekären Lage. Es könnten umfangreiche Pflegekosten bestehen und die Möglichkeiten zur Finanzierung des eigenen Lebensstils sind begrenzt. Die Einnahmen der Rente reichen häufig nicht aus, um die Immobilie zu finanzieren, weshalb eine Schuldenspirale in Gang tritt.

Vor dem Verkauf muss der Betreuer daher die finanzielle Lage prüfen. Ist die Immobilie mit einer Grundschuld belastet, muss abgeklärt werden, ob der Verkaufserlös ausreichend ist, um die Forderungen der Gläubiger zu erfüllen. Hierfür könnten zunächst Verhandlungen notwendig sein, bei welcher die Gläubiger auf einen Teil Ihrer Forderungen verzichten.

Verkauf der Immobilie durch Betreuer

Sind diese Vorbereitungen abgeschlossen, beginnt der eigentliche Verkaufsprozess. Der Betreuer kann selbst oder durch einen Immobilienmakler den Verkauf in Gang setzen. Wichtig ist hierbei zu beachten, dass mindestens der im Gutachten ermittelte Wert als Verkaufspreis erzielt werden muss. Ein Nachlass würde sich zulasten der betreuten Person auswirken und ist daher nicht gestattet. Somit könnte sich der Verkauf in die Länge ziehen, wenn die Immobilie sich in einer wenig nachgefragten Lage befindet. Aus Rücksicht zur betreuten Person ist dies aber zunächst hinzunehmen.

Notartermin

Wurde ein Käufer gefunden und besteht eine Einigung über den Kaufpreis, wird mit dem Notartermin der Wechsel der Eigentümerschaft vollzogen. Dabei sind sowohl der Betreuer anwesend als auch der Käufer. Die betreute Person muss beim Notartermin nicht anwesend sein.

Genehmigungsurkunde

Beim Notartermin ist neben den gewöhnlichen Unterlagen des Hausverkaufs auch die Genehmigungsurkunde vorzulegen. Um Verzögerungen zu vermeiden, bietet es sich an, sich frühzeitig an das Betreuungsgericht zu wenden.

Beim Notar ist zusätzlich zu den üblichen Unterlagen auch die Genehmigungsurkunde vorzulegen. Da die gerichtliche Entscheidung mehrere Monate dauern kann, sollte dies der erste Schritt sein, um weitere Verzögerungen zu vermeiden. Das Schalten des Inserats, ohne den Genehmigungsprozess einzuleiten, ist nicht zu empfehlen. Dies würde nur dazu führen, dass mögliche Interessenten mehrere Monate auf den Notartermin warten müssten.

Was muss der Betreuer beim Hausverkauf beachten?

Der Verkauf einer Immobilie ist bereits ohne die besondere Situation einer Betreuung eine größere Herausforderung. Es müssen einige Unterlagen vorgebracht werden und bis eine Einigung mit dem Käufer besteht, vergehen oftmals Monate.

In Anbetracht der komplexen Lage bietet es sich an, den Verkauf mithilfe eines Immobilienmaklers in die Wege zu leiten. Der Makler übernimmt einige Aufgaben, die dem Betreuer ermöglichen, sich auf das Wesentliche zu konzentrieren. So erstellt der Makler das Exposé, bewirbt die Immobilie in den üblichen Portalen und stellt den Kontakt zum Käufer her. Zugleich kann der Immobilienmakler auch eine professionelle Wertermittlung durchführen, welche vom Betreuungsgericht anerkannt wird. Damit wird kein separater Gutachter benötigt.

Neben den üblichen Aufgaben während des Immobilienverkaufs, ist für den Betreuer wesentlich, dass dieser sich frühzeitig mit dem Betreuungsgericht in Verbindung setzt. Erst mit der Genehmigung durch das Gericht wird der Kauf wirksam. Da die Genehmigungsurkunde beim Notartermin benötigt wird, sollte dieser Prozess bereits Monate im Voraus gestartet sein und nicht erst, wenn ein ernsthafter Interessent in Aussicht steht.

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Ist ein Immobilienverkauf gegen den Willen der betreuten Person möglich?

Mit der Immobilie ist häufig für die betreute Person ein emotionaler Wert verbunden. Sie lebt bereits seit einiger Zeit dort und es entspricht nur dem natürlichen Wunsch, den Lebensabend dort zu verbringen. Doch erlauben die Finanzen keine andere Wahl, lässt sich der Hausverkauf kaum vermeiden.

Entspricht es nicht dem Wunsch der betreuten Person, das Haus zu veräußern, sollten zunächst die Angehörigen über die aktuelle Situation aufgeklärt werden. Diese könnten die finanzielle Unterstützung leisten, sodass für alle Betroffenen eine zufriedenstellende Lösung gefunden wird. Die betreute Person darf weiterhin in der Immobilie leben und ein Verkauf steht außer acht.

Entscheidung des Betreuungsgerichts

Ein Immobilienverkauf könnte entgegen des Willen des Betreuten notwendig sein, wenn die finanzielle Situation infolge der Pflege- & Betreuungskosten angespannt ist. Auch ein Umzug in ein Pflegeheim spricht für den Verkauf der Immobilie. Gegen den Willen ist der Verkauf möglich, wenn das Betreuungsgericht diesem zustimmt. Dieses muss im Einzelfall entscheiden, ob der Hausverkauf unvermeidlich ist.

Eine Alternative wäre der Hausverkauf an die direkten Angehörigen. Dabei könnten die Käufer der betreuten Person ein Nießbrauchrecht[3]https://www.bambus.io/content/niessbrauchrecht-vorteile-nachteile-und-alternativen zugestehen. Die betreute Person darf dann bis ans Lebensende das Haus nutzen, obwohl Sie rechtlich nicht mehr Eigentümer ist. Für die Kinder ist dieser Weg eine Möglichkeit, damit das Haus weiterhin im Familienbesitz bleibt. Ist eine Wertsteigerung zu erwarten, dient die Immobilie als Kapitalanlage, sodass alle Personen von diesem Geschäft profitieren. Hierbei ist zu beachten, dass der Verkauf zum ermittelten Wert erfolgen muss. Ein Nachlass, weil es sich um nahestehende Personen handelt, ist nicht zulässig.

Besteht kein Interesse der Familienangehörigen, die Immobilie zu erwerben, bleibt nur noch der Verkauf auf dem freien Markt. Hiergegen könnte die betreute Person Ihre Zustimmung weigern. Da der Betreuer nach § 1901 Abs. 3 BGB grundsätzlich den Wünschen des Betreuenden entsprechen muss, stellt dies ein Hindernis dar. Demgegenüber steht die Deckung der Pflege- und Betreuungskosten. Im Einzelfall muss daher das Betreuungsgericht darüber urteilen, ob der Immobilienverkauf auch gegen den Willen der betreuten Person erfolgen darf. Der Immobilienverkauf durch Betreuer ist eigenmächtig nicht möglich, wenn dies nicht dem Willen des Betroffenen entspricht.

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Der Hausverkauf durch einen Betreuer

Gilt eine Person nicht mehr als geschäftsfähig, wird ein Betreuer bestellt, welcher die Vormundschaft übernimmt. Er agiert stellvertretend und übernimmt im Sinne des Betreuten dessen geschäftliche Tätigkeiten. Dies trifft sowohl auf einfache Konsumkäufe zu, wie auch dem Immobilienverkauf.

Der Immobilienverkauf könnte notwendig sein, wenn die finanzielle Situation angespannt ist. Müssen die Pflege- und Betreuungskosten gedeckt werden, lässt sich ein Verkauf kaum noch vermeiden.

Ist die betreute Person gegen den Verkauf der Immobilie, muss ein Gericht abwägen, ob die finanzielle Lage eine Alternative zulässt oder der Verkauf gegen den Willen der betreuten Person zulässig ist. Im Einzelfall muss daher das Betreuungsgericht entscheiden. Ein Hausverkauf ist demnach gegen den Willen der betreuten Person durch den Betreuer zulässig, wenn dies, etwa aufgrund der finanziellen Lage, unvermeidlich ist.

Angehörige haben hierbei keine Möglichkeit des Einspruchs und können sich nicht gegen den Immobilienverkauf wehren. Allerdings steht es Ihnen frei, die Immobilie zum marktüblichen Preis selbst zu erwerben, damit die Eltern darin wohnen bleiben können.

Häufige Fragen

Der Hausverkauf durch einen Betreuer ist dann möglich, wenn die finanzielle Situation keine Alternative zulässt oder der Umzug in ein Pflegeheim bevorsteht. Dann ist der Verkauf notwendig, um die Pflegekosten zu decken. Ist die zu betreuende Person gegen den Verkauf, muss der Betreuer zunächst eine Genehmigung vom Betreuungsgericht einholen. Dieses entscheidet im Einzelfall, ob der Verkauf zulässig ist. Zudem muss der Betreuer sicherstellen, dass das Haus zum marktüblichen Wert veräußert wird.

Das Haus der eigenen Eltern zu verkaufen, ist dann möglich, wenn dafür die Vormundschaft besteht. Ist die demente Mutter nicht mehr geschäftsfähig, darf der gesetzliche Vertreter den Immobilienverkauf in die Wege leiten. Ist die Vormundschaft bisher nicht geklärt, sollte dies beim Betreuungsgericht angeregt werden. Hilfreich ist es hierfür, wenn die Mutter frühzeitig eine Betreuungsverfügung anfertigt und dabei äußert, wer die Betreuung übernehmen soll.

Das Betreuungsgericht legt fest, welche Geschäfte der Betreuer im Sinne der betreuten Person übernehmen darf. Dies bezieht sich in der Regel auf alle Lebensbereiche, insofern das Betreuungsgericht keine Einschränkungen vorgibt. Entsprechend ist auch der Immobilienverkauf durch Betreuer erlaubt. Dies bedarf jedoch in jedem Fall die Zustimmung des Betreuungsgerichts.

Ein Betreuer darf die Immobilie der betreuten Person selbst kaufen. Um einen Interessenkonflikt zu vermeiden, wird in den meisten Fällen ein Ergänzungsbetreuer eingesetzt. Dieser übernimmt vorübergehend die Vormundschaft und tritt somit als Verkäufer auf. Der eigentliche Betreuer darf dann die Immobilie zum üblichen Verkehrswert erwerben.

Sebastian Jacobitz

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