Aus den verschiedensten Gründen kann es passieren, dass eine Person einen gesetzlichen Betreuer erhält. Dieser gilt als gesetzlicher Vertreter und übernimmt Angelegenheiten, die über die Fähigkeiten der Person hinausgehen. Ursachen für das Einsetzen eines Betreuers können aufgrund psychischer Erkrankungen, einer geistigen Behinderung oder aus anderen gesundheitlichen Gründen erfolgen.

In der Praxis ist dies häufiger bei älteren Personen der Fall. Die Alterserscheinungen führen häufiger zu einer Einschränkung der geistigen Fähigkeiten. Tritt eine offensichtliche Demenz^[1]https://www.pflege.de/krankheiten/demenz/hilfe/rechtliches/ in Erscheinung, lässt sich die Einsetzung eines gesetzlichen Betreuers kaum vermeiden.

Doch was passiert, wenn die nicht geschäftsfähige Person noch eine Immobilie besitzt? Darf der Betreuer den Immobilienverkauf in die Wege leiten und welche Voraussetzungen müssen hierfür erfüllt sein?

Die Aufgaben des Betreuers

Ab der Vollendung des 18. Lebensjahrs gelten Menschen in Deutschland als voll geschäftsfähig. Sie sind damit in der Lage, eigenständig Geschäfte abzuschließen. Dazu zählt selbst ein teurer Immobilienkauf.

Für Personen, die zwar das 18 Jahre alt, aber aus anderen Gründen nicht geschäftsfähig sind, wird ein Betreuer eingesetzt. In Deutschland stehen rund 1,3 Millionen Menschen unter einer rechtlichen Betreuung. Hauptgrund ist hierfür der demografische Wandel und eine immer älter werdende Gesellschaft. Menschen erreichen zwar ein höheres Lebensalter, doch damit gehen häufig Alterserscheinungen einher, die zu einer Geschäftsunfähigkeit^[2]https://www.juraforum.de/lexikon/geschaeftsunfaehigkeit führen. Die Demenz oder Alzheimer sind die häufigsten Ursachen, weshalb eine Betreuung notwendig wird.

Der Betreuer wird auf Antrag der Person selbst oder einer dritten Person gestellt. Meist handelt es sich hierbei um Familienangehörige, die sich Sorgen um die Person machen und eine Betreuung wünschen.

Das Betreuungsgericht entscheidet daraufhin, ob dem Antrag stattgegeben und eine Betreuung als notwendig erachtet wird. Das Gericht legt hierbei fest, in welchen Bereichen die Unterstützung erfolgt. Häufig wird die Betreuung in den Bereichen der Geldangelegenheiten, bei Gesundheitsthemen sowie Behördengängen gestellt. Damit werden die wichtigsten Lebensbereiche abgedeckt.

Die Betreuung wird zunächst auf einen Zeitraum eines halben Jahres festgelegt. Danach erfolgt die Entscheidung, ob eine dauerhafte Betreuung notwendig ist.

Lehnt die zu betreuende Person es ab, einen Betreuer zu erhalten, kann Sie dagegen eine Beschwerde einlegen. Dies wird vom Gericht geprüft und entschieden, ob die Betreuung aufgehoben wird.

Als Betreuer können die unterschiedlichsten Personen agieren. Hierzu gehört der engste Bekanntenkreis ebenso, wie Mitglieder eines Betreuungsvereins oder Mitarbeiter einer Betreuungsbehörde. Üblicherweise treten die Kinder als Betreuer der älteren Personen auf, wenn diese aufgrund des geistigen Zustandes nicht mehr geschäftsfähig sind.

Der Betreuer gilt dann als gesetzliche Vertretung und handelt im Namen der betreuten Person. Sie erhält eine Betreuungsvollmacht, welche Sie dazu befähigt, die Geschäfte im Namen der betreuten Person zu erledigen. Dazu zählt auch die Abwicklung von Immobilientransaktionen.

Hausverkauf durch Betreuer

Der Betreuer tritt als gesetzliche Vertretung auf. Doch der Hausverkauf stellt eine so einschneidende Maßnahme dar, dass diese nicht allein durch den Betreuer erfolgen kann. Hierfür sind die folgenden Schritte notwendig.

Zustimmung des Betreuungsgerichts notwendig

Zunächst muss der Wille bestehen, dass die Immobilie verkauft wird. Dies könnte der Fall sein, wenn die finanzielle Lage keine Alternative erlaubt oder etwa ein Umzug notwendig ist. Ist der Betreuer dazu inhaltlich berechtigt, eine Immobilie zu verkaufen, darf er den Prozess in die Wege leiten.

Die Hürden für den Immobilienverkauf sind weitaus höher als etwa das Tätigen der üblichen Tagesgeschäfte. In §§ 1828 & 1829 BGB ist definiert, dass bei einem Immobilienverkauf durch den Betreuer eine Genehmigung des Betreuungsgerichts notwendig ist. Hierzu muss dem Gericht mitgeteilt werden, zu welchem Preis die Immobilie verkauft werden soll. Zunächst ist eine neutrale Wertermittlung durch Sachverständige durchzuführen. Diese ermitteln einen fairen Verkaufspreis, welchem das Gericht zustimmen und die Genehmigung erteilen muss. Auf diese Weise wird verhindert, dass Betreuer die Immobilie zu einem günstigeren Preis veräußern und sich möglicherweise daran selbst bereichern.

Tilgung der Grundschuld

Die betreuten Personen befinden sich häufig in einer finanziell prekären Lage. Es könnten umfangreiche Pflegekosten bestehen und die Möglichkeiten zur Finanzierung des eigenen Lebensstils sind begrenzt. Die Einnahmen der Rente reichen häufig nicht aus, um die Immobilie zu finanzieren, weshalb eine Schuldenspirale in Gang tritt.

Vor dem Verkauf muss der Betreuer daher die finanzielle Lage prüfen. Ist die Immobilie mit einer Grundschuld belastet, muss abgeklärt werden, ob der Verkaufserlös ausreichend ist, um die Forderungen der Gläubiger zu erfüllen. Hierfür könnten zunächst Verhandlungen notwendig sein, bei welcher die Gläubiger auf einen Teil Ihrer Forderungen verzichten.

Verkauf der Immobilie durch Betreuer

Sind diese Vorbereitungen abgeschlossen, beginnt der eigentliche Verkaufsprozess. Der Betreuer kann selbst oder durch einen Immobilienmakler den Verkauf in Gang setzen. Wichtig ist hierbei zu beachten, dass mindestens der im Gutachten ermittelte Wert als Verkaufspreis erzielt werden muss. Ein Nachlass würde sich zulasten der betreuten Person auswirken und ist daher nicht gestattet. Somit könnte sich der Verkauf in die Länge ziehen, wenn die Immobilie sich in einer wenig nachgefragten Lage befindet. Aus Rücksicht zur betreuten Person ist dies aber zunächst hinzunehmen.

Notartermin

Wurde ein Käufer gefunden und besteht eine Einigung über den Kaufpreis, wird mit dem Notartermin der Wechsel der Eigentümerschaft vollzogen. Dabei sind sowohl der Betreuer anwesend als auch der Käufer. Die betreute Person muss beim Notartermin nicht anwesend sein.

Beim Notar ist zusätzlich zu den üblichen Unterlagen auch die Genehmigungsurkunde vorzulegen. Da die gerichtliche Entscheidung mehrere Monate dauern kann, sollte dies der erste Schritt sein, um weitere Verzögerungen zu vermeiden. Das Schalten des Inserats, ohne den Genehmigungsprozess einzuleiten, ist nicht zu empfehlen. Dies würde nur dazu führen, dass mögliche Interessenten mehrere Monate auf den Notartermin warten müssten.

Was muss der Betreuer beim Hausverkauf beachten?

Der Verkauf einer Immobilie ist bereits ohne die besondere Situation einer Betreuung eine größere Herausforderung. Es müssen einige Unterlagen vorgebracht werden und bis eine Einigung mit dem Käufer besteht, vergehen oftmals Monate.

In Anbetracht der komplexen Lage bietet es sich an, den Verkauf mithilfe eines Immobilienmaklers in die Wege zu leiten. Der Makler übernimmt einige Aufgaben, die dem Betreuer ermöglichen, sich auf das Wesentliche zu konzentrieren. So erstellt der Makler das Exposé, bewirbt die Immobilie in den üblichen Portalen und stellt den Kontakt zum Käufer her. Zugleich kann der Immobilienmakler auch eine professionelle Wertermittlung durchführen, welche vom Betreuungsgericht anerkannt wird. Damit wird kein separater Gutachter benötigt.

Neben den üblichen Aufgaben während des Immobilienverkaufs, ist für den Betreuer wesentlich, dass dieser sich frühzeitig mit dem Betreuungsgericht in Verbindung setzt. Erst mit der Genehmigung durch das Gericht wird der Kauf wirksam. Da die Genehmigungsurkunde beim Notartermin benötigt wird, sollte dieser Prozess bereits Monate im Voraus gestartet sein und nicht erst, wenn ein ernsthafter Interessent in Aussicht steht.

Ist ein Immobilienverkauf gegen den Willen der betreuten Person möglich?

Mit der Immobilie ist häufig für die betreute Person ein emotionaler Wert verbunden. Sie lebt bereits seit einiger Zeit dort und es entspricht nur dem natürlichen Wunsch, den Lebensabend dort zu verbringen. Doch erlauben die Finanzen keine andere Wahl, lässt sich der Hausverkauf kaum vermeiden.

Entspricht es nicht dem Wunsch der betreuten Person, das Haus zu veräußern, sollten zunächst die Angehörigen über die aktuelle Situation aufgeklärt werden. Diese könnten die finanzielle Unterstützung leisten, sodass für alle Betroffenen eine zufriedenstellende Lösung gefunden wird. Die betreute Person darf weiterhin in der Immobilie leben und ein Verkauf steht außer acht.

Eine Alternative wäre der Hausverkauf an die direkten Angehörigen. Dabei könnten die Käufer der betreuten Person ein Nießbrauchrecht^[3]https://www.bambus.io/content/niessbrauchrecht-vorteile-nachteile-und-alternativen zugestehen. Die betreute Person darf dann bis ans Lebensende das Haus nutzen, obwohl Sie rechtlich nicht mehr Eigentümer ist. Für die Kinder ist dieser Weg eine Möglichkeit, damit das Haus weiterhin im Familienbesitz bleibt. Ist eine Wertsteigerung zu erwarten, dient die Immobilie als Kapitalanlage, sodass alle Personen von diesem Geschäft profitieren. Hierbei ist zu beachten, dass der Verkauf zum ermittelten Wert erfolgen muss. Ein Nachlass, weil es sich um nahestehende Personen handelt, ist nicht zulässig.

Besteht kein Interesse der Familienangehörigen, die Immobilie zu erwerben, bleibt nur noch der Verkauf auf dem freien Markt. Hiergegen könnte die betreute Person Ihre Zustimmung weigern. Da der Betreuer nach § 1901 Abs. 3 BGB grundsätzlich den Wünschen des Betreuenden entsprechen muss, stellt dies ein Hindernis dar. Demgegenüber steht die Deckung der Pflege- und Betreuungskosten. Im Einzelfall muss daher das Betreuungsgericht darüber urteilen, ob der Immobilienverkauf auch gegen den Willen der betreuten Person erfolgen darf. Der Immobilienverkauf durch Betreuer ist eigenmächtig nicht möglich, wenn dies nicht dem Willen des Betroffenen entspricht.

Darauf müssen Käufer beim Kauf vom Betreuer achten

Für Käufer ist der Immobilienverkauf über einen Betreuer mit einigen Nachteilen versehen. Der Prozess erweist sich als langwieriger und dennoch ist ein Preisnachlass nicht zu erwarten. Schließlich muss das Betreuungsgericht sicherstellen, dass das Interesse der betreuten Person gewahrt bleibt.

Um eine Sicherheit darüber zu erhalten, dass der Betreuer tatsächlich für die Verwaltung und den Verkauf der Immobilie zuständig ist, sollten Interessenten sich eine Betreuungsurkunde vorlegen lassen. Diese bestätigt die Rechtmäßigkeit der Arbeit des Betreuers.

Anschließend ist eine Bestätigung des Vormundgerichts einzuholen. Dieses stellt eine Genehmigung für den Immobilienverkauf aus, sodass keine Unsicherheiten verbleiben.

Zudem müssen Interessenten den Zustand der Immobilie genau prüfen. Es ist zu erwarten, dass in den vergangenen Jahren nur die nötigsten Instandsetzungsmaßnahmen durchgeführt wurden. Ein Sanierungsstau könnte mit höheren Kosten verbunden sein, sodass eine gemeinsame Besichtigung mit einem Gutachter sinnvoll ist.

Der Hausverkauf durch einen Betreuer

Gilt eine Person nicht mehr als geschäftsfähig, wird ein Betreuer bestellt, welcher die Vormundschaft übernimmt. Er agiert stellvertretend und übernimmt im Sinne des Betreuten dessen geschäftliche Tätigkeiten. Dies trifft sowohl auf einfache Konsumkäufe zu, wie auch dem Immobilienverkauf.

Der Immobilienverkauf könnte notwendig sein, wenn die finanzielle Situation angespannt ist. Müssen die Pflege- und Betreuungskosten gedeckt werden, lässt sich ein Verkauf kaum noch vermeiden.

Ist die betreute Person gegen den Verkauf der Immobilie, muss ein Gericht abwägen, ob die finanzielle Lage eine Alternative zulässt oder der Verkauf gegen den Willen der betreuten Person zulässig ist. Im Einzelfall muss daher das Betreuungsgericht entscheiden. Ein Hausverkauf ist demnach gegen den Willen der betreuten Person durch den Betreuer zulässig, wenn dies, etwa aufgrund der finanziellen Lage, unvermeidlich ist.

Angehörige haben hierbei keine Möglichkeit des Einspruchs und können sich nicht gegen den Immobilienverkauf wehren. Allerdings steht es Ihnen frei, die Immobilie zum marktüblichen Preis selbst zu erwerben, damit die Eltern darin wohnen bleiben können.

Häufige Fragen